발로뛰는 김대표의 보물 창고

1. 거시경제 여건

◦ 2007년 GDP 성장률은 올해(4.8~5.0%)보다 다소 둔화된 4.0~4.4%에 머무를 전망

- 세계경제 성장률 둔화(2006년 3.7% → 2007년 3.3%)¹⁾가 예상되는 가운데 달러 약세 확산에 따른 원화절상, 고유가, 북핵 긴장 등이 요인으로 작용

◦ 민간소비는 내수경기 위축으로 취업자수 증가세가 둔화되고 가계채무 부담이 증가함에 따라 3.6~4.0% 성장세로 둔화될 것으로 전망됨

◦ 수출은 미국과 중국 등의 경제성장률 둔화와 환율하락에 따른 수출경쟁력 악화 등의 요인으로 한자리수 증가율에 머무를 것으로 전망

◦ 건설투자는 주택건설 경기의 부진이 2007년에도 계속 이어질 것으로 보이나, 국토균형개발 사업 시행 등의 공공건설물량 증가가 예상됨에 따라 2007년 소폭 개선될 것으로 예측

◦ 금리는 2007년 올해와 비슷한 수준을 나타낼 것으로 보여 회사채유통수익률(3년만기 AA-)은 4.9~5.2%를 보일 것으로 전망됨

< 2007년 경제전망 >

(단위: %, 억불)

   주 1) 3년만기 회사채(AA-) 기준

◦ 실질  GDP 성장률은 2006년 1/4분기 전년동기비 6.1%를 정점으로 둔화되는 추세로 2007년 1/4분기까지 계속 하락하여 저점을 통과하여 소폭 회복될 것으로 전망됨

◦ 경기의 선행지표인 선행지수 전년동월비는 2006년 8월을 저점으로 반등하여 회복세를 나타내고 있어, 경기는 단기적으로 2007년 1/4분기 저점을 통과하여 반등할 것으로 전망됨

자료 : 한국은행, 통계청

◦ 선행지수 전년동월비와 주택매매가격 전년동월비는 뚜렷하지는 않지만 주택매매가격이 4~6개월 정도 후행하는 것으로 나타남

- 2006년 8월 이후 선행지수 전년동월비가 반등하여 상승곡선을 나타냈는데 이는 경기 둔화에 대한 우려가 어느 정도 사라지면서 주택매매가격 상승에 영향을 미친 것으로 판단

2. 금리 여건

◦ 한국은행이 지급준비율 인상을 통한 유동성 축소, 금감원의 주택담보대출 규제 등의 여파로 CD 금리는 소폭 상승할 것으로 전망되어 주택담보대출금리도 상승할 것으로 전망됨

- 금리인상폭에 따라 주택에 대한 수요억제 효과가 크게 달라질 것으로 보임

◦ 주택가격과 주택담보대출금액은 같은 흐름을 보여주고 있어 주택가격이 오르면서 주택담보대출금액이 늘어나는 경향이 강한 것으로 나타남²⁾

- 주택가격 상승을 기대한 수요자들이 주택담보대출을 이용하여 주택구입에 나서면서 매매수요가 크게 증가하는 것으로 볼 수 있음

- 따라서 2007년 금리인상폭과 주택담보대출 억제 정도에 따라 주택수요 감소에 영향을 줄 것으로 전망되며, 수요억제 정도에 따라 주택가격 하락에 미치는 영향이 달라질 것으로 판단됨

                                     자료: 한국은행, 국민은행

3. 주택시장 여건

□ 주택가격 순환 변동

○ 주택매매 및 전세가격은 2005년 1/4분기 저점 통과 후 현재 확장 국면 진행

- 평균확장국면이 12.3분기인 점을 감안하면, 2008년 1/4분기 전후로 정점을 통과할 것으로 전망되어 2007년은 확장국면이 지속될 것으로 보임

- 최근의 확장국면이 평균 10분기 정도로 나타나 2007년 3/4분기에 정점을 통과할 가능성과 2006년 4/4분기 매매가격이 이상 급등 여파로 2007년 가격조정기를 거치면서 상승폭은 둔화될 것으로 전망

□ Honeycomb cycle 모델

◦ ’05년 1/4분기 이후 제1국면을 지나 ’05년 4/4분기 이후 제2국면을 지나고 있는 것으로 보이나 ‘06년 3/4분기 현재 1국면의 특성을 보이고 있음

◦ 최근의 주택시장 이상현상에 따라 주택가격 상승에 대한 지나친 기대로 거래량은 등락을 거듭한 채 주택가격만 오르는 현상이 지속

◦ 2007년 중 제2국면과 제3국면의 특성이 나타나면서 거래는 위축되고 가격은 소폭 상승세를 띌 것으로 전망

                                                        자료: 국민은행, 한국토지공사

< 참 고 > Honeycomb cycle 모형

4. 주택정책 여건

◦ 2007년도 주요 부동산 관련 정책으로는 1가구 2주택 양도세 50% 중과(1월), 분양가제도개선대책(2월), 종합부동산세 과표 인상(70%→80%, 6월), 1가구 1주택 비과세 특례종료(12월) 등이 예정되어 있음

- 또한 후분양제, 분양권 및 입주권 실거래가 신고대상 적용, 주택담보대출 강화, 신도시 발표 등 부동산시장 안정기조를 유지하는 수요억제책과 공급확대책을 시행할 것으로 예상

- 부동산 관련 세금정책들의 완화 가능성도 매우 낮음

◦ 2007년에도 부동산시장 안정기조를 유지하는 정책은 변함없이 시행되어 정책완화의 가능성은 매우 낮아 보이며, 시장상황을 보아 일부는 강화될 여지가 높음

< 2007년 주요 부동산 관련 제도 >

◦ 2007년 대선과 주택가격과의 관계

- 대선이 실시되기 바로 전해와 대선이 실시되었던 해의 주택매매가격을 비교해 보면, 1987년과 2002년 2회는 크게 상승했으나, 1992년은 크게 하락했고 1997년은 큰 차이가 없었던 것으로 나타남

- 1987년은 주택가격 확장기에 의한 상승이었으며, 1991~1992년은 분당신도시 등 대규모 공급효과에 의한 가격하락, 그리고 2001~2002년은 IMF로 인한 가격폭락에 대한 반등의 요인임

- 따라서 대선과 주택가격간에는 인과관계가 명확치 않으며, 대선이 전체 주택시장에 미치는 영향은 미미한 수준이 될 것임

- 그러나 대선주자들의 대규모 개발계획 공약 내용에 따라 국지적으로 영향을 받을 것으로 보이며, 정책변화의 기대감이 시장에 심리적인 영향을 주겠으나 대선시점이 연말인 점을 감안하면 그리 크지는 않을 것

- 전체적으로 대선이 주택시장에 미치는 영향은 미미하며 주택시장 여건에 의해 주택가격이 영향을 받을 것으로 보임

                                                                          자료: 국민은행

< 참 고 > 2007년 주택정책 설문조사 결과³⁾

[조명]주부 CEO의 힘 ‘살림이 무기다’

김영휴 송영예 송은숙 황지경 성영숙

살림살이 경험 바탕 평범한 주부서 어엿한 사장으로… 5인의 성공스토리

희망찬 정해년(丁亥年) 새해가 밝아오지만 주부들의 고민은 더 크다. 부동산 가격 폭등과 눈덩이처럼 불어나는 사교육비, 끝없이 오르는 장바구니 물가…. 2007년 주부의 주름살을 더 깊게 하는 이유들이다. 그렇다고 산업전선에 뛰어들

처지도 못된다. 육아문제와 사회적 편견 등 제약 때문이다. 상당수 주부가 성공을 꿈꾸고 있지만 현실은 냉담하다. 이런 악조건에서 성공한 5인의 주부 CEO의 인생 스토리는 그래서 더 빛을 발한다. 핀처럼 꽂는 가발을 히트시킨 씨크릿우먼의 김영휴 대표, 취미로 시작한 뜨개질로 90개 매장을 거느린 ‘바늘이야기’의 송영예 대표, 인맥관리의 핵심인 명함을 자동으로 인식, 저장해 주는 명함자동정리기를 개발한 한국인식기술의 송은숙 대표, 쓰기만 하면 트리트먼트 효과를 볼 수 있는 찜질방 전용모자를 개발한 (주)S&D TREACAP(트리캡)의 황지경 대표, 쉽고 편한 게임을 개발해 30~40대 여성까지 공략하는 이쓰리넷의 성영숙 대표가 그 주인공이다. 5인의 성공스토리를 들어본다.

〈편집자 주〉

씨크릿우먼 김영휴 대표

“재미 삼아 시작했는데 여기까지 왔네요.”

최근 ‘헤어보톡스’라는 브랜드로 국내 뷰티업계뿐만 아니라 머리숱이 적은 사람들로부터 큰 관심을 받고 있는 씨크릿우먼 김영휴 대표(43)의 첫마디이다.

“성공제품은 필요에 의해 개발되고, 반드시 히트(성공)한다는 사실을 사업을 통해 깨달았습니다. 사실 처음에는 제 자신의 적은 머리숱을 보강하기 위해 직접 만들어 썼는데 그 모습을 보고 지인들도 만들어 달라고 부탁을 해 오잖아요. 한 번 두 번은 장난 삼아 만들어 줬는데 반응이 무척 좋았어요. 그때 결심했지요. 더 많은 사람을 위해 사업을 하자고….”

전업주부이던 김 대표가 사업을 시작한 계기다. 처음에는 자신을 위해 만들었던 제품이 지금은 국내 대표적인 뷰티업체로 성장한 것이다.

그녀는 자신의 제품을 현대인의 필수품으로 생각하고 있다. 이런 지론을 외국사례를 통해 설명했다. “미국, 일본 등 선진국 여성 대부분은 많게는 10여 개 이상의 가발을 갖고 있습니다. 헤어스타일에 대한 관심이 그만큼 높습니다. 우리나라도 이제 1인당 국민소득이 3만 달러에 가까워지면 헤어스타일에 관심이 더 높아질 것입니다. 이런 점에서 부분 가발 시장은 블루오션 시장입니다.”

특히 김 대표는 중년 여성에게 헤어스타일은 매우 중요하며 그 사람의 인상을 좌우하기 때문에 철저한 관리가 필요하다는 지론을 갖고 있다. 김 대표가 개발한 발명품 중 걸작으로 꼽히는 ‘헤어보톡스’도 이런 지론에서 출발했다.

“젊고 건강한 여성은 별 문제가 되지 않지만 중년 이후의 여성 중에는 부분 탈모 때문에 고민하는 사람이 많습니다. 이를 보완하기 위해서는 부분 가발이 필요합니다. 헤어보톡스도 피부에 보톡스를 맞은 것처럼 헤어스타일을 풍성하게 해준다는 의미로 만들었습니다.”

머리숱이 적은 여성의 결점을 감쪽같이 보완해주고 거기에 아름다움과 젊어지는 효과를 경험한 고객들의 입소문이 퍼지면서 충성도 높은 단골고객도 확보하고 있다.

성장 뒤에는 말 못할 고민도 적지 않았다. 대형 백화점의 높은 문턱이 가장 큰 어려움이었다. 김 대표는 “여성의 ‘헤어 액세서리’의 이미지를 구축하기 위해서는 시중 백화점에 입점해야 하는데 바이어가 대부분 남성이어서 설득 과정이 쉽지 않았다”면서 “이런 관문을 넘을 수 있었던 것은 ‘주부’라는 힘이 있었기에 가능했다”라고 말했다.

실제로 그녀는 독특한 마케팅 방법을 동원하기도 했다. 바이어에게 치렁치렁한 머리카락 가발을 펼쳐놓는 대신 아름다운 모델의 머리에서 가발을 하나씩 떼어내 직접 보여주는 방법을 선택했다.

김 대표는 “남자 바이어들도 처음에는 가발인 걸 전혀 눈치채지 못하다가 머리에서 떼어내 보여주자 신기해하고 놀라워했다”며 “제품은 직접 눈으로 보고 착용해봐야 알 수 있다”고 강조했다.

씨크릿우먼은 이같은 공격적인 마케팅에 힘입어 업계 최초로 2004년 롯데백화점 인천점 입점을 시작으로 올해 22개 롯데백화점 전 입점을 목표로 하고 있다. 신세계, 현대백화점에도 입점을 계획하고 있다. 김 대표는 이에 만족하지 않고 일본, 중국 등지로 수출 활로를 모색하고 있다. 김 대표는 “70년대 수출효자 종목이던 가발이 현재는 사양산업으로 인식되지만 곧 새로운 트렌드가 형성할 것”이라면서 “헤어보톡스를 샤넬, 구찌 등의 명품과 어깨를 나란히 할 수 있는 세계적인 명품으로 만들어 세계 유명 백화점에 선보이는 날이 꼭 올 것”이라고 강조했다.

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바늘이야기 송영예 대표

‘바늘과 실 그리고 단추’.

‘바늘이야기’ 송영예 대표(39)와는 떼려야 뗄 수 없는 물건이다. 또 이 3가지만 있으면 웬만한 물건을 모두 만들어낸다. 실제로 그녀는 설거지용 수세미뿐만 아니라 고가의 최고급 의류까지 직접 손뜨개질로 만든다. 주변에서는 그녀의 이런 솜씨에 감탄을 자아낸다.

송 대표는 “손뜨개질은 오래 전부터 우리의 어머니들이 해온 전통문화”라면서 “우리나라가 손뜨개질의 종주국은 아니지만 지금은 세계인에게 우리의 손재주를 보여줄 수 있을 정도의 수준이 됐다”라고 말했다. 그녀는 또 “산업화로 대부분의 의류가 대량생산되고 있어 인간의 따뜻한 감정이 묻어나지 않지만 손뜨개질은 인간의 온기를 느낄 수 있다는 장점이 있다”면서 “최근에는 손뜨개질 제품에 소비자들의 관심이 높아지고 있다”고 설명했다.

송 대표는 1996년까지만 해도 손뜨개질이 취미생활로 여겼던 평범한 주부였다. 타고난 손재주 덕분에 당시 한창 뜨고 있던 PC통신에 뜨개질동호회를 만들어 회원들에게 손뜨개를 가르치고 정보도 교류를 했다.

당시 송 대표가 운영하던 홈페이지는 네티즌의 입소문을 타고 나날이 인기를 더해갔고 한 월간잡지 기자의 권유로 손뜨개 코너를 연재하기도 했다. 또 1999년에는 ‘송영예의 너무 쉽고 예쁜 손뜨개’를 시작으로 손뜨개 관련 서적을 다수 출간해 베스트셀러로 선정되는 영광을 맛보기도 했다.

업계에서 이미 유명인사로 알려진 그녀에게 뜨개질이 더 이상 취미일 수만은 없었다. 송 대표는 프랜차이즈 사업을 결심했고, 2001년 3월 ‘송영예의 바늘이야기’라는 브랜드로 가맹점 모집을 시작했다. 5년이 지난 지금 ‘송영예의 바늘이야기’는 전국 90여 개의 가맹점과 연 매출 20억 원이 넘는 손뜨개 전문 프랜차이즈 기업으로 성장했다.

송 대표는 “사업을 확장해 얼마 전부터는 완제품을 대기업 의류브랜드에 OEM으로 납품하기 시작했다”면서 “‘제나이때’라는 자체 브랜드도 선보였다”고 말했다. 최근에는 다양한 종류의 단추를 판매하는 쇼핑몰 ‘단추이야기’를 새로 열었다. 송 대표의 손뜨개질에 대한 관심은 최근 절정에 달했다. 최근 그녀는 사단법인 손뜨개협회를 직접 만들어 손뜨개문화 정착에도 적지 않은 힘을 쏟고 있다. 손뜨개에 대한 정확한 정의를 내리고 보다 대중적인 문화를 만들기 위해서라는 게 송 대표의 설명이다. 송 대표는 “손뜨개질로 완성된 의복은 만든 사람의 ‘정성’ 그 자체라는 사실을 기억해야 한다”고 말했다.

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(주)한국인식기술 송은숙 대표

(주)한국인식기술 송은숙 대표(43)는 요즘 가장 바쁜 주부 CEO 중 한 명이다. 성공스토리를 듣기 위한 대중매체의 인터뷰가 끊이지 않기 때문이다. 하지만 하루아침에 송 대표가 언론의 스포트라이트를 받는 CEO가 된 것은 아니다. 적지 않은 시행착오와 마음고생을 겪은 후에 비로소 지금에 이르렀다.

송 대표는 “여성 오너가 사업을 하는 데 대해 우리 사회에 편견이 있는 것은 사실”이라면서 “하지만 주부의 강점을 살리면 오히려 더 일을 잘 할 수 있다”고 말했다. 주부의 강점인 ‘배려하는 마음’과 ‘섬세함’ 등을 극대화하면 오히려 사업을 더 잘 할 수 있다는 것이다.

송 대표가 구상하는 사업비전은 인맥을 효율적으로 관리해주는 세계적인 기업을 만드는 일이다. “직장생활을 하다보면 하루에도 많게는 수십 장의 명함을 받습니다. 하지만 대부분 직장인은 인맥관리를 체계적으로 하지 않아요. 명함 등을 정리해야 하는데 쉽지않기 때문지요. 대부분 사람이 ‘하루 날 잡아서 정리해야겠다’고 생각하고선 서랍에 쌓아놓기 시작하면, 명함정리는 금세 만만치 않은 ‘일거리’가 되기 십상입니다.”

송 대표는 이러한 직장인의 어려움을 단번에 해결해주는 ‘명함자동정리기’를 개발해야겠다는 생각을 실천에 옮겨 1년 6개월 정도 연구한 끝에 시제품을 만들었다.

송 대표는 “사용자의 입장에서 조금만 생각하면 소비자가 필요로 하는 제품을 개발할 수 있다”며 “한국이 인맥사회라는 점, 명함정리는 인맥을 관리할 수 있는 최소한의 수단이라는 점 때문에 찾는 사람이 많다”고 설명했다.

‘한국인식기술’이 개발한 ‘명함자동정리기’(제품명 하이네임)는 명함을 복사하듯 스캔이미지로 저장했다가 파일로 변환해 개인정보를 간편하게 관리할 수 있도록 한 제품이다.

보통 명함 한 장을 이름과 직장, 전화번호, 이메일 등으로 분류해 엑셀파일에 저장하려면 최소 3분 정도 걸리지만, 하이네임을 이용하면 10초도 안돼 명함정리가 끝난다는 것. 이렇게 입력된 명함정보는 엑셀파일로 변환하거나 검색, 지도검색, SMS 발송, 휴대전화 싱크 등 다양하게 활용할 수 있어 인맥관리에 큰 도움이 된다는 게 송 대표의 설명이다.

송 대표는 그동안 문자인식 기술 연구개발(R&D)을 통해 제품을 꾸준히 개선시켜온 업적을 높이 평가받아 2006년 8월 ‘과학기술부장관상’을 수상하는 등 문자인식 분야에서 두각을 나타내고 있다.

“명함 한 장에는 다양한 디자인과 언어, 로고, 숫자, 이메일 등 수십 가지 이상의 문자가 혼재되어 있어 명함만 완벽히 인식할 수 있다면 이 세상 모든 문자를 인식할 수 있습니다. 고객의 고민을 풀어줄 수 있는 배려의 힘이 사업 성공의 길로 접어든 것 같습니다.”

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(주)S&D TREACAP 황지경 대표

찜질방용 헤어캡으로 유명한 트리캡 생산업체 (주)S&D TREACAP 황지경 대표(39)는 평소 눈여겨 보아왔던 생활의 지혜를 사업으로 연결시켰다. 결혼 14년차 주부이기도 한 황 대표는 4년 전만 해도 지극히 평범한 주부였다. 가끔 각 기업 제품 모니터를 통해 가계에 보탬을 주는 정도였지 사업과는 거리가 있었다. 그런 그녀가 사업에 뛰어든 것은 아주 우연한 기회 때문이다.

“하루는 찜질방에서 지인들과 수다를 떨고 있는데 주변에 있던 한 그룹의 중년 주부들이 머리에 흰 수건을 두르고 아주 고통스러워하고 있더라고요. 물론 우리도 비슷한 모습이었겠죠. 지금도 그렇지만 대부분 여성은 한증막이나 불가마에 들어갈 때 머리카락 손상을 우려해 하얀 수건에 샤워 캡까지 쓰고 들어갑니다. 곰곰이 생각했죠 ‘왜 찜질방 전용 패션 헤어캡은 없을까’.”

그녀의 이런 궁금증은 다양한 방법을 이끌어냈다. 그녀가 내린 결론은 헤어 트리트먼트를 함유한 찜질방용 전용 헤어캡을 만들면 모든 사람이 행복할 것이란 생각이었다. 땀에 젖어 무겁고 불편한 흰 수건 대신 가볍고 편리한 제품을 만들겠다는 생각을 구체화 했다.

하지만 그녀의 생각을 현실화하는 데에는 적지 않은 난관이 기다리고 있었다.

“특허를 내기 위해 특허청을 찾아가 절차를 밟았는데 서류미비 등으로 특허출원이 반려됐습니다. 결국 한 여성 변리사를 찾아가 도움을 받을 후에야 특허를 내고 상품을 개발하게 됐습니다. 나중에 안 사실이지만 그때 도움을 준 변리사가 찜질방 마니아였습니다.”

특허를 내고 제품생산에 나선 그녀는 본격적으로 사업구상에 나섰다. 2003년 시작한 사업은 시행착오 등을 겪은 후 2006년 법인을 설립하고 본격적으로 제품 생산에 돌입했다.

황 대표는 “(트리트먼트가 포함된 전용 헤어캡을 쓰고)찜질방이나 한증막, 온천에서 충분히 즐긴 다음 머리를 헹구면 된다”면서 “세탁 후에도 계속 사용할 수 있는 데다 따로 머리 관리 비용을 들일 필요가 없어 경제적”이라고 말했다. 전용캡은 소재가 가벼운 데다 캡 안에 있는 트리트먼트 크림이 고온에 녹으면서 자연스럽게 모발에 흡수돼 찰랑거리는 머릿결을 유지할 수 있다는 것.

황 대표는 이같은 여세를 몰아 최근 약쑥 패드를 탈부착해 좌욕효과를 내는 찜질방용 팬티도 개발, 전용캡과 함께 세트화했다. 황 대표는 현재 일본과 중국에서도 주문계약을 체결했고 세계로 뻗어나가기 위한 발판을 다지고 있다. 황 대표는 제12회 여성발명우수사례발표회 한국여성발명협회장상을 수상하기도 했다.

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이쓰리넷(주) 성영숙 대표

모바일 게임업체 (주)이쓰리넷 성영숙 대표(43)의 경력은 화려하다. 2남 1녀를 둔 주부이면서 학원사업과 제약업 등에서 성공한 후 지금은 국내 대표적 모바일 게임업체의 리더로 활약하고 있다.

‘동전쌓기’ 게임으로 유명한 이쓰리넷을 이끌고 있는 성 대표는 원래 대학시절부터 사업수완을 발휘했다. 지금 하고 있는 사업도 그의 수완이 발휘된 경우다.

“대학 1학년 때 주산학원을 시작으로 피아노 등 다양한 형태의 학원사업을 했습니다. 물론 고단했지만 성취욕이 컸기에 최선을 다했죠. 어느 정도 사업에서 성공한 후 새로운 사업에 투자해 잇따라 성공을 거두었습니다.”

최근 성 대표가 구상하는 일은 30대 이상의 고객이 쉽고 편리하게 할 수 있는 게임을 만드는 일이다. 나이가 들수록 즐겁게 살아야 한다는 그의 지론이 사업에도 배어 있다.

“제가 만들고 싶은 것은 30대 이상 소비자도 쉽고 편하게 접근할 수 있는 게임입니다. 음악장르인 트로트 같은 편안한 게임을 만들고 싶어요. 요즘은 10대 후반부터 20대 초반 남성을 주요 타깃으로 하는 모바일게임이 대부분입니다. 앞으로 시장이 얼마나 무궁무진하겠어요.”

여성과 20~30대, 나아가 40대도 즐길 수 있는 ‘간단하고 쉬운’ 게임을 만드는 것이 우선이라는 게 성 대표의 생각이다. 한 달에 6, 7개씩 게임을 다운로드해 즐기는 열혈 마니아뿐만 아니라 소프트 유저층까지 고객을 확대해야 한다는 것이다.

성 대표의 이같은 논리가 반영된 ‘동전쌓기’ 게임은 이쓰리넷이 업계에서 확고한 위치를 잡게 한 일등공신이다. ‘동전쌓기’ 게임은 중년층이 어렸을 때 하던 동전쌓기 놀이를 모바일에 구현한 것으로 기계조작에 서툰 사람도 손쉽게 즐길 수 있는 원버튼 방식의 아케이드 게임이다.

2003년 출시된 ‘동전쌓기’에 이어 ‘동전쌓기2’, ‘동전판치기’ 등 동전연작은 10대는 물론 20대 중반 이상 유저와 여성으로부터 좋은 반응을 얻었다. 성 대표는 “젊은 개발 실무자들과의 세대차이로 종종 어려움을 겪기도 하지만, 끝없는 대화와 토론을 통해 ‘세대차이’와 ‘인식의 틀’을 좁히고 있다”면서 “세대를 아우르는 게임 개발에 모든 역량을 집중할 계획”이라고 말했다.

“새해엔 보다 적극적인 활동에 나서 힘겹게 살고 있는 주부들에게 힘이 되고 싶습니다. 1인 3역을 해내는 대한민국 주부는 우리의 미래이자 희망입니다.”

전문가 인터뷰/김희정 (사)한국여성벤처협회 이사·(주)사비즈 대표 “섬세함·상대방 배려하는 리더십이 강점” - 주부 CEO(최고경영인)가 늘고 있다. “결혼을 하지 않은 미혼여성과 달리 결혼을 한 여성 CEO는 적지 않은 제약을 받는다. 자녀교육 등 살림은 기본이고 아내로서 역할과 회사경영자로서 역할이 있다. 1인 3역은 기본이다. 하지만 이같은 조건에도 선전하는 주부 CEO가 적지 않다. 앞으로 사회 진출이 늘면 더 많은 주부 CEO가 나올 것이다.” - 주부 CEO의 강점은 무엇인가. “섬세하고 상대를 배려한다는 모성애적 특징을 갖고 있다. 일방적인 경우가 드물다. 하지만 유약하지는 않다. 대부분 성공한 주부 CEO는 판단력과 냉철한 생각에서 일반 직장인보다 낫다고 생각한다.” - 주부 CEO의 힘은 어디에서 나오나. “흥미로운 사실은 대부분 건강하다는 점이다. 우스갯소리로 성공한 주부 CEO의 힘은 종아리에서 나온다는 얘기가 있을 정도로 체력이 매우 중요한 것 같다. 유명 주부 CEO 상당수가 실제로 체력 면에서 강하다. 여기에 상대방을 배려하는 리더십이 있다. 일방적이지 않고 상대에 대한 배려가 조직원과 비즈니스 파트너를 움직이는 경우가 많다.”

<글/김재홍 기자 atom@kyunghyang.com>

<사진/김세구 기자 k39@kyunghyang.com>

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1. 제세공과금(취,등록세)

  1)취득세등 :

    ①취득세=토지비의  2 %

    ②농특세=취득세의 10 %

  2)등록세등

    ①등록세=토지비의  2 %

    ②교육세=등록세의 20 %

  ----------------------

    합계     토지비의 4.6 %

  -취등록세의 과세표준액은 “실제 토지매입비용”으로 처리되며, “공시지가”는 개인과 개인의 경우에 가능한 경우가 있음

  -국민주택채권은 실매입가의 2.65%정도이고 즉시 매도시 자사부담은 채권가의 5.3%정도임.

  -채권은 그날의 시세나 어디에 파느냐에 따라 다를수있음(법무사의 답변필요)

2. 등기대행료(법무사)

-토지대의 0.2~0.4 %     

-취등록세 +등기대행료=토지대의 6~6.2%

3.직접공사비

-주상복합일때

아파트와 상가부분의 견적으로 나누어야하며 아파트는 국민주택규모와 이상으로 구분해서 견적을 받고 공사계약을 해야함(세무사 문의요)

4.각종 인입비

①전기시설,가스시설,수도시설 및 지역난방이 시행되고 있는 지역의 지역난방 시설등의

인입공사에 소요되는 비용

②각종 인입비=통상연면적*(15,000~25,000원 수준)

지역마다 인입비와 관련법규가틀리며 통상 25,000원을 반영함

③시설인입비=시설인입(통상공사비+설계비의 1%수준)

④부산에서 사업승인시 상수도 인입비는 세대당 502,000이 부과됨

5.예술작품비

①예술품설치비=연면적*원*1/100

=표준건축비*1/1000

②예술품설치기준(문화예술진흥법)

Ⅱ. 건축물의 미술품장식(문화예술진흥법시행령 제24조)

□ 설치대상 건축물

ㅇ 건축물의 연면적이 1만 제곱미터 이상인 경우에 설치

    - 공  동  주  택 : 각 동의 연면적의 합계가 1만 제곱미터 이상인 경우

    - 주상복합건축물 : 주거부분과 비주거부분 건축 연면적의 합이

                       1만 제곱미터 이상이면 설치 대상

    ※ 주차장, 기계실, 전기실, 변전실, 발전실, 공조실은 연면적 산정에서 제외

ㅇ 미술품을 장식하여야할 건축물의 종류(건축법시행령 별표 1)

    - 공동주택(기숙사를 제외)

    - 제1종 근린생활시설(건축법시행령 별표 1 제3호 바목․사목 및 아목의 시설 제외)  및 제2종 근린생활시설

    - 문화 및 집회시설중 공연장․집회장 및 관람장

    - 판매 및 영업시설, 의료시설 중 병원, 업무시설, 숙박시설, 위락시설 

    - 공공용 시설중 방송국․전신전화국 및 촬영소 기타 이와 유사한 것과 통신용시설

□ 장식 미술품의 종류

   ㅇ 조형예술물 : 회화, 조각, 공예, 사진, 서예 등

   ㅇ 환경예술물 : 벽화, 분수대, 상징탑 등

□  건축물의 미술장식 설치비용

  ㅇ 사용해야 할 금액(제24조제5항관련)

- 제24조제1항제1호의 공동주택 : 건축비용의 1천분의 1이상 1천분의 7이하의 범위안에서 조례로 정하는 비율에 해당하는 금액

- 제24조제1항제2호 내지 제9호의 건축물

건축물 소재지

미술장식 사용금액

가. 시(자치구가 설치되지 아니한 시를 말한다)․군지역에 소재하는 건축물 건축비용의 1천분의 5이상 1천분의 7이하의 범위안에서 지방자치단체의 조례로 정하는 비율에 해당하는 금액

나. 가목 외의 지역에 소재하는 건축물

(1)연면적 1만제곱미터 이상 2만제곱미터 이하인 건축물

: 건축비용의 1천분의 7에 해당하는 금액

(2)연면적 2만제곱미터 초과 건축물 :

연면적 2만제곱미터에 사용되는 건축비용의 1천분의 7에 해당하는 금액

+ 2만제곱미터를 초과하는 연면적에 대한 건축비용의 1천분의 5에 해당하는 금액

ㅇ 설치비용 산출 방법

- 건축물 연면적(최종변경시점 연면적)×건축허가당시(최종변경시점) 

  표준건축비×적용비율

  ※ (   )는 건축허가 후 설계를 변경하여 연면적이 달라진 경우 

- 주상복합건축물인 경우는 주거용과 비주거용 면적을 구분하여 적용   비율을 각각 적용한 가액을 산출하여 합산함

<연도별표준건축비>

건교부 고시 / ㎡당 금액 / ‘95.7.13이후 허가(승인)분에 해당】 

‘95년도  (864,000원), ’96년도 (931,000원),  ‘97년도 (968,000원)  

’98년도(1,007,000원), ‘99년도(1,046,000원), ’00년도(1,072,000원)  

‘01년도(1,119,000원), ’02년도(1,145,000원), ‘03년도(1,192,000원)

‘04년도(1,270,000원), ’05년도(1,321,000원), ‘06년도(         원)

-특별시,광역시 이외의 시,군 지역은 표준건축비*0.95

-서울시에서는 통신실도 제외면적임

공조실부분은 도면상에 공조실로 기재가 되어야하며, 휀룸으로 기재된경우는 제외불가

□ 미술장식의 설치 절차․방법(법제24조의2)

ㅇ 설치의무자 : 건축주

ㅇ 건축주가 미술장식을 설치하고자 할 때는 해당 자치단체장에게 당해 미술장식의 가격 및 예술성 등에 대한 감정․평가를 신청하고, 자치단체장은 감정․평가 결과를 건축주에게 통지 

- 특별시, 광역시 소재 건축물 : 특별시장, 광역시장

- 기타 지역에 소재하는 건축물 : 시장, 군수

ㅇ 설치절차 : 지방자치단체의 조례로 정함

□ 미술장식심의위원회 운영

ㅇ 지방자치단체는 미술장식의 가격 및 예술성 등에 대한 공정하고     객관적인 감정․평가를 위하여 미술, 건축, 환경, 공간디자인, 도시계획 분야등의 전문가 및 시민대표 등으로 위원회를 구성․운영할 수 있음

ㅇ운영위원회 심의사항

- 미술장식의 가격

- 미술장식의 예술성

- 미술장식과 건축물의 조화

- 미술장식과 환경의 조화

- 기타 미술장식의 도시미관에 대한 기여도 등

ㅇ 운영위원회의 심의결과는 공보에 공고

ㅇ 운영위원회의 구성․운영에 관하여는 조례로 정함

‧ 20000㎡초과분은 지자체별로 상이함(50000㎡부터 적용하는곳도 있음)

‧ 건축승인후 심의 신청서를 기간안에 제출하는 것이 절약하는 방법임

‧ 시행사 발주가 아니고 시에서 공모형태로 진행함

6.상하수도 분담금

1).일반사항

①상하수도 분담금은 지자체 조례로 규정됨

- 해당구청이나 시청에 문의를 해야함.

- 상수도분담금과 하수도분담금은 별도로 책정.

일반적으로는 상수도나 하수도가 같게 나온다.

- 하수도의 경우 하수처리시설과 바로 연계가 되는경우와 자체처리

경우가 있는데, 이럴때 금액이 많이 변경되며, 상수도의 경우 거의

비슷하다.

②기타사항

-성동구 : 550,000원/세대   (기반시설이 있으면 저렴)

-용  인 : 세대수*3.1인*0.3025톤*지자체톤당단가(645,000원)

-당진군 : 408,000원/세대당

2).상수도 분담금(수도법)

① 해당 지자체의 '급수조례'참조.

② 산식=급수량(세대수*1일최대급수량)*원인자부담금 단가급수량(도시관리계획이나

수도정비기본계획)

3).하수도 분담금(하수도법)

-산식=발생오수량(세대수*1일 최대오수발생량)*원인자부담금 단가(오분법, 해당 지자체의 하수도정비기본계획을 참조)

7.철 거 비

1).일반사항

①견적시에는 건축물관리대장을 전부 합산해서 평당개념으로 환산

-철거업체의 견적예

아파트     120,000원/평

단독주택   130~150,000/평

공장        90,000원/평

②개략산정방법

-산식=현장면적(평) x 15만원

2)기타사항.

① 일반 주택 즉, 철골주택같은 경우 공사규모에 따라 철거비가 달라짐

-1200평정도의 주상복합 철거 : 60,000원/평

②1만평되는 일반 잡종지(주거와 임야등)의 아파트부지의 철거비

-신규의 경우로 적용시=철거 5만+토목공사비 5만=합 10 만 정도(약산)

8.인허가 조건에 의한 부대시설건립

부지근처의 도로 및 공원 또는 학교등을 강제로 만들게 하는경우가 있음

-부지근처의 도로는 담당공무원과 미리협의가 가능함

-학교는 교육청에서의 답변이 신청후로 늦어지는 경우가 많으며

도시계획에도 없는 학교를 요청하는 수가 있으므로 시작전에 교육청에 확인요망

9.설계 및 감리비

1)설계단가

①아파트 : 25000~35000원/평

-시공사에서 지정한 설계사무소를 이용시 25,000까지 가능하며

평균35000원에 설계가 가능함

-네임밸류에 따라, 또 시설물에 따라 차이가 있음

②주상복합,쇼핑몰 :  5만~10만 사이

③근린상가        : 2만~5만 사이

④개인주택(인허가포함) : 40000~50000원/평(부지가 작을때 50000원까지)

⑤설계가 경쟁이 치열할때...오창지구의 모 아파트는 설계단가가 2만원이었음

2)감리단가

-평균 40000원

3)개략산식

①설계비=설계단가(각종 평가 및 진단비 포함)x규모

②감리비=규모x단가

10.기타용역비

- 개략적으로 2억정도

1)의제처리

①의제처리란?  인가 또는 허가를 받는 경우 미리 관계기관과 협의한 사항에 대해서는 건축허가신청서 접수와 동일하게 접수된것으로 하고 건축허가시 허가를 득한 것으로 보는 것

②관계법령

국토의계획및이용에관한법률(개발행위허가)61조 (관련 인ㆍ허가등의 의제) 개발행위허가를 함에 있어서 특별시장ㆍ광역시장ㆍ시장 또는군수가 당해 개발행위에 대한 다음 각호의 인가ㆍ허가ㆍ승인ㆍ면허ㆍ협의ㆍ해제ㆍ신고 또는심사 등(이하 "인ㆍ허가등"이라 한다)에 관하여 제3항의 규정에 의하여 미리 관계 행정기관의 장과 협의한 사항에 대하여는 당해 인ㆍ허가등을 받은 것으로 본다 .

건축허가신청서와 같이 접수되어 관계부서와 협의 후 일괄 의제처리되는 개별허가는 아래와 같습니다.

2)건축허가와 의제처리 되는 개별허가(일괄처리)

    ①건축법 제15조 제2항의 규정에 의한 공사용 가설건축물의 축조신고

    ②건축법 제72조의 규정에 의한 공작물의 축조허가 또는 신고

    ③도시계획법 제46조의 규정에 의한 개발행위허가

    ④도시계획법 제59조 제5항의 규정에 의한 시행자지정 및 동법 제61조 제2항의 규정에  실시계획 인가  

    ⑤산림법 제18조 규정에 의한 보전임지전용허가(도시계획구역 안인 경우에  한한다.    및 동법 제90조의 규정에 의한 산림형질변경허가

    ⑥사도법 제4조의 규정에 의한 사도개설허가

    ⑦농지법 제36조 제1항의 규정에 의한 농지전용허가

    ⑧도로법 제40조의 규정에 의한 도로의 점용허가

    ⑨도로법 제50조 제5항의 규정에 의한 접도구역 안에서의 건축물·공작물의 설치허가

    ⑩하천법 제33조의 규정에 의한 하천점용 등의 허가

    ⑪하수도법 제24조의 규정에 의한 배수설비의 설치신고

    ⑫오수·분뇨및축산폐수의처리에관한법률 제9조 제2항 및 동법 제10조 제2항의 규정에  의한 오수처리시설 및 단독정화조의 설치신고

    ⑬수도법 제23조의 규정에 의하여 수도사업자가 지방자치단체인 경우 당해 지방자치단 체가 정한 조례에  의한 상수도 공급신청

10.모델하우스 

①부지임차비 단가

-서  울 : 월 1000만~2000만  (지역,시장상황,지주에 따라 차이있음)

-여의도 : 월 1.5억            (여의도 모델하우스 단지)

-지  방 : 월 500만

②건립 및 해체

-통상250-300평정도 건립하며 관행상300평으로 계산(시공사 협상으로 약50%만 계산)

-신축시 5~10억,  개보수시 2억원내외

③모델하우스 운영비

-아파트의 경우 월1000만원

-상설전시관일 경우, 워낙 고액의 임대료를 부담하기 때문에 그 임대료 안에 관리비용 일체가 포함됨(행사기간중 일용직(도우미,주차)는 별도

-시행사=임대료,관리비용(전화,전기,수도요금),  인건비(야방,청소)

-분양대행사=행사기간동안의 도우미요원,주차요원,상담요원,텔레마케터등 인건비

-위사항을 기본으로 분양수수료를 결정함

11.분양보증수수료

대한주택보증에 수수료 요율표가 나와있음

-분양보증수수료=총분양가*(100-잔금)*시공사요율*개월수

-분양금*0.34     0.0044*공기/12(건설사 등급에따라 차등)

12.광고홍보비

①통상 2%로하며 향후 기업이나 브랜드로 연속성을 갖는다면 증가 시킬 수 도있음

②대행사나 영업사원이 하는 경우는 많이 벌고자하면 온라인이나 오프라인으로 한다. 수익의 문제지만. 쇼핑몰의 경우 시간이 많이 걸리기 때문임

③아파트 1~1.5%,   쇼핑몰 3~5% 정도.

-보통 2% 정도 들어간다고 하는데 광고비와 모델하우스 그리고 분양대행을

시공사에 한꺼번에 맡겨 버리는 경우가 많음..

④광고선전비=광고료/판촉료(사업계획상/통상2%이내)

13. 분양수수료

①아파트 1% , 쇼핑몰 5%,   기타 상가 5% 정도,광고비는 시행사부담

-아파트 1채당 수도권은 100~150만원대(분양성이 양호함 80만원대 까지)

-아파트는세대당 대략 80~200만,  오피스등은 5% 광고비 일정부분 시공사부담

②주상복합이나 아파텔 통상2~2.5%, 덤핑치면 1%대로 내려감

③상가는 보통10%

-택지지구 상가경우 6~8%정도(덤핑칠때)

④분양대행료=계약에 의함(1%~3%,상가5%~10%등)

⑤공탁을 거느냐 마느냐에 따라서도 수수료율이 조금 차이가 있음

⑥사례

1. 저는 분양보증금 또는 공탁금 대신에 의무이행보증서로 대신했으며,

2.수지분석시 아파트는 1%로 잡고 실계약시는 분양율로 정했고요.

3.상가는 수수료는 6%로 적용햇지요. 10%로 까지 가는것 2~3차까지

분양팀이 바뀌는 경우고요.

14.관리신탁수수료

1)신탁의 종류

①토지신탁

-이 상품은 시행사가 신탁사가 되는것이고...

토지 소유권을 확보한 시행자는 단순 토지위탁자가 되는 상품입니다.

-이는 시행에 대한 노하우가 많이 부족할때...  또 토지 소유권을 100% 확보하였을  때.... 많이 이용되는 상품입니다.

현재  토지신탁을 주로 취급하는 회사는  한국토지신탁, 대한토지신탁이 좀 취급

하구요   다른 신탁회사는 주 상품으로 취급하지는 않습니다. 물론 취급할 수는 있지만.. 잘 하지는 않습니다.

이에 대한 신탁수수료는 매출액(분양대금)총액의 3~5% 내외가 되구요..

때에 따라 성과보수가 일부 징구되기도 합니다.

②을종관리신탁

-이 상품은 토지에 대한 단순한 소유권보전을 위해 토지에 대해 설정하는 신탁등기입니다.

-토지에 대해 공시지가 대비하여 산정됩니다. 건물에 대해서는 과세표준액이 될 것이구요..이것에 대비해서 일반적으로 0.2% 적용하구요..사안에 따라 많이 달라집니다.

-단순 리스크가 없는 토지소유권 보존의 경우.. .이렇게 되는 것이며..

만일 리스크가 있다면... 비율은 좀 올라가겠지요...

③담보신탁

- 본 담보신탁은 일반적인 근저당과 같은 효과를 누리는 것으로 차후 발생될지 모르는 가처분 가압류에 대비하여... 근저당보다 더 안전한 방법으로 채권보전을 하려는 경우 이용되는 상품입니다.  왜냐하면 신탁을 해 놓았을 경우 토지에 차순위 제한물권이 들어올 수 없기때문임.

-근저당을 대신해 신탁을 쳐 놓았을 경우 이에 대한 채권보장책이 금융기관에 필요하기 때문에 신탁사에서 수익권증서를 발행하게 되고...

일반적으로 근저당을 쳐 놨을경우 채권최고액의 약 0.4~0.6% 수준이 된다.

신탁을 이용할 경우 채권최고액(수익권증서 발행금액)의 0.55% 이내로 수수료를

징구하고. 신탁사에서는 근저당과의 가격경쟁력을 가지기 위해 현재

0.3~0.4% 내외로 담보신탁 수수료를 징구하고 있음.

만약 수익권증서발행금액이 크다면 조금 더 할인 될수 도 있음.

④대리사무

-이는 신탁사가 자금입출금 및 자금집행에 대한 심사등을 통해 자금을 관리하

는 것으로  일반적으로 단순 아파트, 주상복합, 오피스텔 등의 경우 1% ~1.5% 내외를 징구합니다.

상가 및 특수물건의 경우 2%~3%까지도 징구하고 있구요..

이것은 매출액 대비해서 산정되는 수수료이구요..

물건 매출액이 크다면 일부 할인이 될 수도 있는 부문이 있구요..

어떻게 협상을 하느냐에 따라 조금은 변동될 수 있으나 위 수치가 일반적입니다.

-실    예

￭ 시행사들이 일반적으로 맡기는 단순한 사무관리인 관리신탁수수료는 1%

￭ 최근에 신탁계약을 했는데 담보신탁보수는 수익권증서발급금액의 0.3%, 대리사무보수는 수익권증서발급금액의 3.64% 에 계약했습니다,잘된건가?

15.민원처리비

①시행사 수지표에는 크게 넣을 필요는 없을듯

②예비비 항목에 같이 포함해서 수지분석 할수 있음.

-매출액 대비해서  1% 내외(민원발생여지가 좀 클 경우 2% 수준)까지.

(일반적으로 전 예비비의 1% 수준으로 책정.)

16.시행사 일반관리비

①보통 인허가부터 입주때까지의 개월수에 보통 평균 2천만원을 넣는데...시공사와 계약하기 나름이며  매출의 1% 이런식으로 넣기도 한다

②다만 계약시 옵션 조건으로

“분양률이 몇% 이상일때 시행관리비를 지불한다” 와 같이 들어가지만 실제로 못 받을 수도있음

-일반적으로 계약시 옵션이 들어간다.

“분양율이 50% 이상일때 일정금액을 지불한다”라는 조건을 약정서 상에 명기하며, 금액은 협상하기 나름인데... 일반적으로 2천만원 수준이 나가는 것일 일반적입니다.

17.입주관리비

①보통 넣지 않는게 관행임..

②입주시점에 시공사와 시행사 직원 몇 명이서 한두달 상주하면서 관리하는데 실제 비용이 적은 관계로...굳이 넣지 않는듯 합니다..

-예비비 형태로 책정하는 경우가 있구요...아닌 경우도 있는데... 전 일반적으로 수지분석표 상에 일정금액을 잡습니다. 아파트나 주상복합의 경우 세대별로 책정할 경우도 있고... 아니면 연면적으로 책정할 경우도 있습니다. 연면적으로 하실 경우 평당 일만원에서 일만오천원 수준으로 책정하구요...

-쇼핑몰의 경우 관리업체와 협의하기도 하고...하지만... 일반적으로 평당 3만원~5만원까지도 책정합니다..

18.보존등기비

①매입자들의 취등록세를 말합니다. 처음 신규로 등기를 하는 것을 보존등기라고 하죠

보통 3.2 %를 잡습니다.

②보존등기비=공사비의 취득세2.2%+등록세 0.96%(0.8+0.16)

19.과밀부담금

1)서울에만 부과되며 표준건축비의 5~10% 내외가 부담된다.

①부과대상지역 : 서울시

②대상건축물 : 업무용25,000m2이상,상업용15,000m2이상,복합건축물중 업무용+상업용의 합이 25,000m2 이상인경우

③(주차장면적+기초공제면적(5,000m2))가 기준면적을 초과하지않을 때=(기준면적-주차장면적-기초공제면적)x단위당건축비x0.05%+기준면적초과 면적x단위당건축비x0.1

④(주차장며적+기초공제면적(5,000m2))가 기준면적을 초과할 때=

(신축면적-주차장면적-기초공제면적)x단위당건축비x0.1

2)관련법규

□ 대상지역 : 과밀억제권역(현재는 서울시 지역만 부과)

□ 대상건축물

  ㅇ 업무용(25천㎡), 판매용(15천㎡), 복합용건축물(①업무용시설 및 판매용시설이 주용도인 건축물로서 그 연면적이 2만5천㎡이상인 건축물 ②업무용시설 및 판매용시설이 주용도가 아닌 건축물로서 그 업무용시설 및 판매용시설의 면적의 합계가 2만5천㎡ 이상인 건축물)

  ㅇ 기타 건축물의 건축을 위하여 관계 법률에 의하여 구성된 조합 

□ 부담금 (건축비의 10/100으로 하되, 지역별 여건을 감안하여 건축비의 5/100까지 조정)

  ㅇ부과기준 = 건축연면적 × 표준건축비 × 부과율

   -2004년도 표준건축비 :127만원/㎡ (건교부고시 제2003-316호 / 2003. 12. 22)

□ 면제 : 국가‧지자체가 건축하는 건축물, 건축물 중 주차장, 주거용시설 또는 국가․지방자치단체에 기부채납되는 시설, 업무용건축물의 25천㎡, 판매용건축물의 15천㎡ 등

□ 감면(50%) : 도시및주거환경정비법에 의한 도시환경정비사업에 따른 건축물

□ 부과시기 : 건축허가일 또는 신고일 기준(납입고지서 발부)

  * 건축물 연면적 변경시는 납부고지서 재발부

□ 납부기한 : 사용승인일 또는 임시사용승인일

20.광역교통시설 부담금

①광역교통계획이 수립된 지역만 해당

-부과율은 지자체별로 다소 차이가 있으니 직접 지자체 교통과등에 확인요

-공공택지(주공,토공등)에서는 2중부과 때문에 소송이 진행중인 건설사도 있구요. 실제 2중부과에 따라 승소해서 환급받은 회사도있음

-아파트사업,건축허가사업의 부과율

￭ 4% : 서울,인천,경기

￭ 2% : 부산,울산,양산,김해,진해, 대구, 경산, 영천, 군위, 청도, 고령, 성주, 칠곡, 창녕, 광주, 나주, 담양, 화순, 함평, 장성, 대전, 공주,논산, 금산, 연기, 청주, 보은, 청원, 옥천

②20가구이상주택건설 

표준건축비(m2평균617000원)의 4%(대도시권은 2%),

택지개발의 경우 표준건축비(m2평균226000원)의 30%

③부산의 경우 전용면적 국민형은 1% 일반형은 2% 주택외 2% 부과받았으며  부과면적은 공급면적이 기준임

④자체사업 1,220세대의 아파트공사에 광역교통시설부담금이 약21억이 부과 될때

-택지개발지구외의 지역에서는 주택건설시행사가 지불한다

-부담금이 단지에 연결된 도로면적에 부과된 경우의 판례

이도로가 오로지 공동주택입주민들의  교통상의 편의를 위한 것이 아닌 이상 진입도로에 해당한다고 할 수 없고 따라서 이에 대해서 부담금이 부과된 것은 위법이라는 대법원의 판례가 있음

-만약 부과 되었다면 50%만 사업초기에 부과하고 나머지 50%는 준공시점에 부과하는 신청을 하고 그 기간중에 법적사례를 찾으면 된다

▣광역교통시설부담금(대도시권광역교통관리에관한특별법) 

□ 택지조성 :｛1㎡당 표준개발비 × 부과율 × 개발면적 × (용적율/200)｝- 공제액

  ※ 표준개발비(건설교통부 고시 제2004-94호) :

 243천원 /㎡, (적용기간 : ’04. 04. 30 ～ ’05. 04. 29)

  ※ 부과율 : 수도권 30%, 기타 대도시권 15%

□ 주택건설 :｛1㎡당 표준건축비 × 부과율 × 건축연면적｝- 공제액

※ 표준건축비(건설교통부고시 제2002-270호) : 예) 16층 이상 → 60㎡ 초과 673.7천원/㎡

  ※ 부과율 : 수도권 4%, 기타 대도시권 2%

□ 대상지역 : 대도시권(수도권, 부산․울산권, 대구권, 광주권, 대전권)

□ 부과대상사업

  ㅇ 택지조성사업 : 택지개발사업, 도시개발사업, 아파트지구개발사업, 대지조성사업

  ㅇ 주택건설사업 : 주택재개발사업, 주택건설사업(재건축포함), 주상복합사업

□ 면제대상사업

  ㅇ 주거환경개선사업

  ㅇ 5년 이상 임대하는 전용 85㎡ 이하의 임대주택 건설사업

  ㅇ 공공사업의 시행을 위한 이주택지 건설사업

□ 감면대상 사업(50%)

  ㅇ 국가 또는 지방자치단체가 시행하는 사업

  ㅇ 도시및주거환경정비법에 의한 주택재개발사업

  ㅇ 도시및주거환경정비법에 의한 주택재건축사업

  ㅇ 도시계획법에 의한 도시계획구역 안에서 시행되는 사업

□ 부과․징수권자 : 시․도지사 (시․도의 조례로 시장․군수․구청장에게 위임 가능)

□ 부과일 : 사업의 승인 또는 인가 등을 받은 날부터 60일 이내 부과

□ 납부일 : 부과일로부터 60일 이내 납부

    ※ 시․도의 조례로 정하는 바에 따라 준공검사 또는 사용검사 등을 받는 날까지 분납 가능

  ㅇ 부담금을 납부기한내에 납부하지 아니한 때에는 납부기한의 경과 후 10일 이내에 독촉장 발부

  ㅇ 독촉장의 납부기한은 독촉장 발부일부터 10일

  ㅇ 부담금에 이의가 있는 경우에는 부과받은 날로부터 30일 이내에 시․도지사에게 증명자료를 첨부하여 이의   신청

  ㅇ 이의신청이 있는 때에는 그 신청을 받은 날부터 15일 이내에 이를 심의하여 그 결과를 서면으로 통보

21.근저당 설정 및 해제비용

①PF시 사업부지에 대한  은행권이나 시공사의 근저당 설정 및 해제비용을 의미한다

-보통 PF취급수수료에 포함된다

②요즘은 대부분 답보신탁등기로 처리되므로 담보신탁수수료가 설정비용이 된다

-신탁수수료 설명참조요망

③채권최고액(수익권증서 발행금액)의 0.3~0.4%내외이며 해제시 법무사 수수료필요

22.학교용지 부담금

1)여러가지 경우

①단순하게 부담금만 부과하지 않고 학교용지를 직접확보하라는 경우가 많다

②학교 이전의 경우에는 학교를 신축해주어야 하는 경우.

③학교용지를 선 매입하고 부담금 차액만큼을 제하고 교육청에서 재매입하는 경우

④여러사업자가 공동으로 매입하는 경우등이 있으며

지방의 경우에는 필히 교육청과 시청에 확인해야한다

2)적용형태

①분양가의 0.8%(300가구이상)

②단독1.5%

③http://www.moe.go.kr

(법율정보--->최근 제개정법령 교육인적자원부의 학교용지확보에 관한 특례법 개정안을 참조할것)

3)관계법령

□ 시․도지사가 단독주택용지 또는 공동주택(임대주택 제외)을분양받는 자에게 부과․징수

   ㅇ 공동주택 → 세대별 공동주택 분양가격 × 4/1000                 

   ㅇ 단독주택용지 → 단독주택지 분양가격 × 7/1000

□ 개발사업시행자는 분양공급계약체결일로부터 30일이내에 공동주택과 단독주택용지의 분양자료(공급계약자․   공급계약내역등)를 시․도지사에게 제출

   ㅇ 미분양된 토지 및 공동주택등이 최초 분양공급계약체결일부터 60일이 경과하여 추가분양되는 경우에는 매분기종료후 7일 이내 제출

□ 시․도지사는 분양자료를 받은 때에는 즉시 부담금의 금액․납부기한․납부방법․납부장소 등을 기재한  납부고지서 발부

□ 개발사업시행자는 개발사업계획 수립시 시․도교육감의 의견을 들어 학교용지의 조성‧개발에 관한 사항을    포함시켜야 함

□ 시․도교육감은 소규모 개발사업(학교시설 설치기준미만 개발사업)으로서 지역협소로 인해 개발사업시행자가 학교용지를 확보할 수 없다고 판단될 경우 개발사업시행자로 하여금 사업지에 인접(통학거리 1,000m이내)한 학교   용지를 확보하도록 할 수 있음

□ 개발사업시행자는 분양공고시 부담금 부과․징수에 관한 사항을 분양안내서에 명기해야 함.

   ㅇ 위반시 과태료 부과금액 : 1천만원이하의 과태료

□ 부과대상 개발사업 규모 : 300가구 ⇒ 100가구

□ 부과대상자 : 분양받는 자 ⇒ 개발사업자

□ 부담금 요율 : 공동주택(0.8% ⇒ 0.4%), 단독주택용지(1.5% ⇒ 0.7%)

□ 시․도지사, 시장․군수는 학교용지 조성계획을 포함한 개발사업계획이 승인된 경우 지체없이 학교용지에 대한 도시관리계획을 입안토록 함

□ 개발사업자가 학교용지의 조성 및 개발, 확보 등을 지연할 때에는 교육감이 시․도지사에게 공사중지 요청 가능

□ 부담금 사용을 학교 신축용지 매입으로 한정하고, 학교용지 확보가 불가능하면 학교 증축에 사용 가능

23.주택채권 매입

①지상연면적(m2)x전용률× 금액(원/m2) × 채권할인률(20~30%정도)

(금액을 평균값 1,000 원으로)

②주거전용 건축물의 전용면적 85㎡ 미만은 면제

③관계법규

가. 주거전용건축물(공동주택의 경우)

(1) 전용면적 85㎡초과 100㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 300

(2) 전용면적 100㎡초과 132㎡미만 :주거전용면적 ㎡당 1,000

(3) 전용면적 132㎡초과 165㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 2,000

(4) 전용면적 165㎡초과 231㎡미만 : 주거전용면적 ㎡당 4,000

(5) 전용면적 231㎡이상 330㎡미만 : 10,000

(6) 전용면적 330㎡이상 660㎡미만 : 17,000

(7) 전용면적 660㎡이상 : 28.000

나. 주거전용외의 건축물

(1) 철근 및 철골조의 건축물(극장․영화관․유흥주점․단란주점 등 제외) 연면적 ㎡당 1,300

(2) 연와조 및 석조의 건축물 : 연면적 ㎡당 1,000

(3) 시멘트벽돌 및 블록조의 건축물 : 연면적 ㎡당 600

24.종토세

①공시지가× 지자체 적용률 ×0.3% × 2.0 년

②공시지가는 시가에 몇% 적용하고있음.

-수도권은 50% 적용.

-지방 같은 경우는 %가 더 낮아짐

-지자체마다 적용률이 틀리므로. 우선 100% 적용하며, 구청에 문의확인필요

-요율은 3/1000 .

-년수는 고정 2년은 아니고 해마다 6/1 날자로 소유한 사람이 세금을 내는 것이라서

1~3 년 사이에서 보통 결정되며, 따라서 그냥 2년으로 추정함.

25.도시계획세

 도시계획세는 종토세와 비슷하며, 요율만 좀 틀린다

①공시지가× 지자체 적용률 ×0.2% × 2.0 년

②공시지가는 시가에 몇% 적용하고있음.

-수도권은 50% 적용.

-지방 같은 경우는 %가 더 낮아짐

-지자체마다 적용률이 틀리므로. 우선 100% 적용하며, 구청에 문의확인필요

-요율은 3/1000.

-년수는 고정 2년은 아니고 해마다 6/1 날자로 소유한 사람이 세금을 내는 것이라서

1~3 년 사이에서 보통 결정되며, 따라서 그냥 2년으로 추정함.

③과세대상 : 도시계획세는 목적세로 은 도시계획구역내의 토지 또는 건축물입니다.

(* 단, 도시계획구역내 전, 답, 과수원, 목장용지 또는 도시계획법에 의하여 지적 고시된 공공시설용지 과세대상에서 제외되네요)

④납세의무자 : 도시계획구역내 토지 또는 건축물 소유자.

납부시기 : 건축물분은 재산세(7.16~7.31),

토지분은 종합토지세(10.16~10.31)에 함께 부과

26.지방세 농어촌특별세

①종토세와 도시계획세에 부가되는 세금입니다

②수지표를 참고하세요

27.기타예비비

①법인 인수비와 차량구입비 개발부담금 농지전용비 기타 시공사 은행 접대비 및 기타 비영수 처리 되는 돈

②민원처리비 

-현장여건에 따라 편차가 큰것이니 미리 현장을 보시고 민원소지를 검토한후 착공전에 공사관련 민원을 최소화 하기 위해 주위 사진촬영등을 해놓을것

-민원처리비는 시공사가 부담(관급공사)

￭ 시공사와 계약 찍은 이후의 모든 민원처리는 시공사가 하도록 계약서 작성

￭ 시공사와 도급계약약정 할때 직접공사비 및 민원(EX : 공사,소음,먼지,진동으로 인한 균열등...)은 시공사에서 부담한다. 라는 조항을 반드시 세부적으로 넣어야 한다

③왜 농지전용 부담금이 예비비로가나요???제세 공과금으로 가야되지 않나요???

-대체농지 조성비,산림전용 부담금,대체조림비,부가가치세,등등등

-법인세는 특별부가세,개발부담금,법인세등 특별부가세=개인:양도세(22~44%,주민세포함),법인 15%

-개발부담금=토지개발부담금 개발이익의25%

-법인세등=법인소득의 30%(28%+주민세등)

28.Project Financeing

1)수수료

①1금융권은 토지비 100% 만 나오기 때문에.대부분의 시행사들은 기타 이전비 등을 위해서.제2금융권으로 내려갈수 밖에 없음

②2금융권은.보통 120% 정도까지 받아내며. 이경우 취급수수료는 약 5~12% 정도입니다.

대부분의 회사들은 다 7~8% 가 넘어감(제 2금융권으로 수수료를 계산)

-2금융권은 10% 정도가 평균값

-2금융권에서 120%받으면서 6% 떼는 경우도 있음

③

2)PF자금

①제 2금융권 기준.

-토지비의 120%로 계산하고 보통 10~12 % 정도..

-대출년수 

￭ 분양률에 따른 분양 기간이 틀리고..(요즘은 순위 마감이 거의 불가능하기 때문에)

거기에 따라 중간 중간 원금을 갚아나가는 기간과 금액이 틀려지기 때문에...

캐쉬플로워 상에서 역산하여 년수를 계산하게 수식을 걸어 놨음.

(이자계상은 대출금 금리 대출기간만 정확하다면 역산이 가능).

￭ 표준을 잡는다면 1.5년 정도(확정은 없음)

․ 현장 조건마다..각각 상황에 따라 지급보증 회사 신뢰도에 따라 다르다

②실  예

￭ 지금 현재 기업은행과 PF를 하고 있는데 대출금액이 토지비의 120%를 받고 이율은 평균 9.5%입니다.

￭ 제2금융권에서 120%에 13%줬습니다.그것두 6개월 선이자로...

3)중도금 이자

①pf 이자와 마찬가지로..수지표 자체적으론 정확한 값이 나올수 없으며,  캐쉬플로워 상에서 역산 해야한다  (사견 : 1.5 년 정도로 계산)

②중도금 이자후불제 계산하듯이 하고 그 금액을 전부 시행사부담으로 하면 된다.  막상 무이자로 해보면 매출액 대비액수가 무시하기 곤란할 정도임

③금융비용은 시행수지를 좌우할 큰 부분이다. 그리구 왜 시행사가 부담해야 하는거죠? 중도금 무이자 하면 시공사도 좋찮아요? 따라서 앞으로는 시공사와 시행사가 5:5 로 분담해야 합니다.

④중도금무이자 비용에 허리가 휩니다. 시공사와 잘협조해야... 어차피 공사비로 들어가니, 시설자금대출이라 생각하셔야~~

4)이자후불제

①이건 중도금무이자의 이자만 계산하면 될듯 합니다.

-이자후불제로 갈시에는 보통 수지표에서 빼는 경우가 대부분.

-저번에 어느 아파트 현장 계산해보니..약 4~5 억이 나왔는데..

중도금 무이자의 값의 약 7~8% 선 정도면 적당할듯

②복리(이자에 이자)를 받지 않는다면 국민은행 중도금대출 이율이 현재 대략 5.6%정도 되구요. 모기지론은 6.45%(신규신청시)정도 입니다. 헌데 좀 더 상세한 현금흐름표를 짜고 싶으시다면 (1차중도금 총액 ×연 5.6%× 준공예정일/365 ) + (2차중도금 총액 × 연5.6%) × 준공예정일/365)...... 하믄 됩니다

-이 계산은 최대치를 기준으로 했음. 문제는 요즘 분양이 초기 분양이 안되기 때문에... 다 일수가 뒤로 밀리고 있음

29.부가세

1)부가세 계산방법

① 먼저 토지 기준시가액(주택평형별 대지지분 * 공시지가)을 산정. (부가가치세법시행령 제48조의2 제4항, 국세청고시 제 2002-36,37호)

② 건물 기준시가액을 산정한후. 고시기준에 따라 기준가액, 구조지수, 용도지수, 위치지수, 경과년수잔가율을 적용하여 산정

③ ①번과 ②번을 합하고 여기에서 토지과세표준비율이 합친 값의 몇 %에 해당하는 지를 구한다.

④ 층별, 향별, 주택평형별 분양가를 정확하게 건축비, 부가가치세, 토지비로 나누어 정리.

-단위 유니트별로 계획한 분양가에 ③번에서 구한 토지과세비율을 곱해서 대지비를 산정한다.( 당연히 층별, 향별, 평형별 평당 대지비도 달라지게된다).

-다음은 계획한 분양가에서 대지비를 빼고 나면, 이 금액이 부가가치세를 포함한 건물가격이 된다.

-부가가치세를 포함한 건물가격을 1.1로 나누면 순수 건물가격이 산정된다.

⑤이렇게 계산하면 부가가치세율이 경우에 따라서는 3.7% 에서 7% 수준 정도가 되고, 사업시기에 따라서 토지비의 재감정을 통해 부가가치세율을 낮추기도 한다. 시행사입장에서는 매출부가세와 매입부가세의 일부 상쇄효과가 있기 때문에 큰 문제가 없지만 일반 수분양자는 부가세가 적을수록 좋다

⑥참고로 4번 항목에서 미리 산정해 둘 층별, 향별, 주택평형별 분양가에 대해서는 많은 스터디와 체가름 작업을 통해서 결정될 것이고. 이것에 의한 최종 분양가의 확정은 주상복합아파트는 건축과에서, 일반아파트는 주택과에서 분양승인을 받아야 한다.

(실  예 : p모건설사가 시공중인 여의도의 오피스텔같은 경우에는, 분양가산정방식의 감정평가로 부가세를 절감하였음)

2)기타사항

①공급가액과 부가가치세

-공급가액 100만원에 사서 120에 팔았을때 의미(공급가액이란 부가세를 뺀 금액임)

￭ 구입금액=100+10 만원=110만원 ,

￭ 판매금액=120+12 만원=132만원

￭ 납부 부가가치세=매출부가세 12만원-매입부가세 10만원= 2 만원

②건축비260만원의 의미

-건축비 260 은 부가세 별도 이며 건축비에 대한 부가세가 매입부가세이다

즉 실제로는 시공사에 260 + 26 =286 만원에 도급을 주는 셈이다.

-보통 40평대이상(전용 25.7 이상)은 분양시에 부가세 포함가

분양가 산정방법

 분양가산정의 방법에는....크게 세가지가 있습니다.

1. 거래사례비교법, 2. 수익환원법, 3. 원가법 이렇게 세가지가 있습니다..

거래사례비교법은 말 그대로 주위 인근 시세를 보고 가격을 판단하는 것이며, 수익환원법은 투자를 통한 수익(임대수익 등)을 근거로 가격을 역산하는 것이며, 원가법은 개발원가를 산정하여 개발이익을 추가하여 가격을 산정하는 것을 말합니다..

거래사례비교법은 임장활동이 가장 중요한데..요즘은 워낙 인터넷이 발달하여 인터넷검색으로도 충분해 보이나 이는 아파트 등 주거형 건축물의 경우이며 상가를 포함한 비주거형 건축물의 경우 임장활동은 필수적이라 생각됩니다..

수익환원법은...음..예전(IMF전)의 경우는 통계적으로 3년간 100%의 이익을 예상하여 부동산을 취득했다고도 얘기하던데...최근의 경우는 시중금리의 약 3~5%정도의 시세차익 정도를 예상한 부동산 가격을 이야기한다고들 하더군요..

원가법은 말그대로 개발원가에다가 개발이익을 추가하여 가격을 산정하는데, 제 경험상의 수치를 말씀드리면(단, 시행이익기준이며 최근의 경향에 한함)...아파트 6~7%, 주상복합 8~9%, 고급빌라 15%, 근린상가 20%, 복합상가 25%, 쇼핑몰 30% 정도의 최소개발이익을 추가하게 되지요.

아파트의 경우 사업성분석을 할때, 거래사례비교법을 주로 사용하되, 원가법을 일부 혼용하여 사용하여 사업성을 분석하고 있으며 제가 주로 하는 암산법은 원가법을 근간으로 거래사례비교법을 혼용하여 사용하여 사업성분석을 하고 있습니다..그러나, 상가의 경우는 거래사례비교법, 수익환원법, 원가법 이 세가지를 모두 혼용하여 사업성분석을 하고 있습니다.

사업성분석은

1. 개발원가산정
2. 적정시세판단
3. 적정시세 >,=,< 원가 여부판단
을 하는 순으로 합니다.


그러기 위해선 먼저 원가산정방법을 알아야 합니다.

부동산개발원가에는 크게 5가지가 잇습니다.

1. 토지비
2. 공사비
3. 영업비(분양경비)
4. 제세공과금 및 제잡비
5. 금융비용

여기서 토지관련 제세공과금을 통상적으로 토지비에 포함시키며, 설계감리비 및 철거, 각종인입비를 통상적으로 공사비에 포함시키나...암산하는데에는 포함시키지 않습니다.

즉, 순수하게 토지를 구입하는데 소요되는 비용만을 토지비라 생각하고, 순수하게 공사를 하는데 투입되는 공사비-도급공사비-만을 공사비라 생각하되, 포함되지 않는 토지매입관련 및 공사관련 비용은 전부 제세공과금에 포함시킵니다...

1. 토지비

토지비는 '변수'입니다. 즉, 위치에 따라 가격이 다르죠..
일단, 먼저 해당토지의 지역을 알아야 합니다.

일반적으로 아파트를 지을 수 있는 지역은 2종일반주거지역부터이며 시군구별로 다소 상이하지만 서울기준 용적율 200%이하입니다.

따라서 '분양평당 토지비'는 실매입토지가의 1/2이 됩니다.(정확히 얘기하면 1/2이하이나 1/2로 계산합시다)
가령 평당 1,000만원짜리 땅이라면...분양평당토지비는 500만원이 되는 거죠..

2. 공사비

공사비는 '상수'입니다. 물론 절대적 상수는 아닙니다. 마감에 따라서, 공사규모에 따라서 다소 상이하지만...적정 규모(300세대)일 경우 아파트 도급공사비는 연면적 평당 250만원입니다. 주상복합의 경우는 300~350만원 혹은 그 이상일 경우가 있습니다만..일단 아파트를 기준으로 해 보지요..

그런데 이 공사비는 연면적평당공사비로 '분양평당공사비'는 250만원이 아닙니다.

분양(공급)면적=전용면적+주거공용면적
계약면적=분양면적+공용면적+지하주차장

따라서 연면적평당공사비는 계약면적의 공사비이며 분양평당공사비는 분양면적의 공사비입니다.

통상적으로 분양면적에서 제외되는 공용면적과 지하주차장의 면적은 전체 연면적의 20~25%정도를 차지하게 되며, 따라서 연면적대비 분양면적은 전체 연면적의 약 77~78%정도를 차지하게 됩니다..
따라서 분양평당공사비=연면적평당공사비 ÷ 78% 가 됩니다..

즉, 분양평당공사비=250만원 ÷ 78% = 약 320만원이 되지요..
따라서 분양평당공사비는 대략 320만원이 됩니다...

이 분양평당공사비와 연면적평당공사비를 일반인들이 혼돈하여 괜히 가격거품이 어쩌고 저쩌고 하는 겁니다.

간단히 다시 한번 더 정리해보죠...

예를 들어, 서울시내 비강남권의 경우 2종일반주거지역인 땅은 아무리 싸도..7~800만원/평을 호가합니다..

보통은 1000만원에 육박하며 강남은 1500~2000만원쯤 하지요...제말이 맞죠?

그럼...800만원짜리 땅에다가 아파트를 지으면 순수토지비와 순수공사비는 400만원+320만원=720만원...720만원입니다...

3. 영업비(분양경비), 제잡비, 금융비용

영업비, 제잡비를 합쳐서 제잡비라 하지요..

제잡비의 경우 전체 매출에서 차지하는 비율은 12~15%정도 됩니다. 물론 공사규모 및 사업의 방식에 따라 다소 차이가 있지만..무난한 경우 그 정도 합니다. 사업의 규모가 크면 클수록 12%에 근접하고 공사규모가 작으면 작을수록 15%쪽에 치우치죠...100세대이하의 경우 20%에 달하는 경우도 있습디다..

금융비용은 보통 3~7%정도 차지합니다. 금융비용내에는 크게 세가지가 있습니다..PF대출이자비용, 취급수수료(매출의 1%), 대리사무용역비(필요시) 등이 있습니다. 또한 중도금무이자조건일 경우는 거기에 다소 얼마를 포함시켜야 하는데요...약산으로 계산하면...종도금무이자를 분양가의 60%한도내에서 한다면...

매출 X 60% X 금리 X 공사기간 X 1/2를 하면 대충의 비용이 나옵니다..

보통 금리를 6%로 산정한다면...공사기간이 1년이면 1.8%, 2년이면 3.6% 3년이면 5.4% 정도 되는데요...정확히 계산한것 보다는 대출기간이 정확히 1/2가 아닌점과 분양율에 따라서 중도금대출 받는 시점의 차이 등으로 개략산정한것 보다는 다소 적게 나옵니다..

통상적으로 아파트는 24~32개월의 공사기간이 소요되므로 통상적인 중도금무이자 금리는 약 3~4%에 달합니다.

그러나, 개략산정시에는 중도금 무이자 조건을 제외하고 산정하도록 하지요..어차피 그건 분양가와도 다소 차이가 있고 하니깐요..

그래서 결론적으로 말씀드리면.....제잡비와 금융비용을 합치면 전체 분양가(사업비, 매출)의 약 20%내외에 달합니다....

4. 시행이익

시행이익은 저번 글에서 대충 말씀드렸습니다만...사업의 최소이익기준, 아파트 기준으로 5%만 산정토록 합니다..


자, 그럼 이제 대충 다 나왔습니다...

전체 분양원가=순수토지비+순수공사비+(제잡비+금융비용)+시행이익
전체 분양원가=순수토지비+순수공사비+(제잡비+금융비용+시행이익)(25%)

이걸 역으로 계산하면...순수토지비+순수공사비가 전체 매출의 75%에 해당하는 시점부터 사업이 가능하다는 결론이 나오죠..

즉, 분양평당토지비와와 분양평당공사비의 합이 평당분양가의 75%이하 시점이 되어야 사업이 가능하다는 것이지요...

이렇게 역산으로 분양가를 산정한 후에(이건 원가법에 의한 분양가 산정법이죠) 주위 인근시세와 비교하지요..(이건 거래사례비교법에 의한 분양가 산정법이라 할 수있죠) 그렇게 하여 분양가가 적정하다면 사업성이 있는 것이고 시세에 비해 원가법에 의한 분양가가 과다하다면 사업을 못하는 것입니다..

예를 들어 설명하죠..
지금부터 강남의 아파트분양가가 왜그리 비싼지 설명 드리겠습니다.

■ 조건 : 2종일반주거지역, 토지대 평당 1500만원

1. 분양평당토지비(이하 토지비) : 1500 ÷ 2 = 750만원(변수)
2. 분양평당공사비(이하 공사비) : 250 ÷ 77% = 320만원(상수)
3. 토지비+공사비=750+320=1070만원
4. 원가법에 의한 분양가 역산정 : 1070 ÷ 75% = 1427만원/평....

즉, 인근 시세가 1500만원에 육박한다면 사업을 할 수 있는 것이고...인근시세가 1400만원 이하라면..사업을 포기해야 하는 것이지요..

■ 조건 : 3종 일반주거지역, 인근 아파트시세 1000만원일 경우 토지를 얼마에 매입해야하는가?

1. 평당분양가 X 75% = 토지비+공사비
2. 1000만원 X 75% = 750, 즉 토지비+공사비=750만원
3. 토지비+320만원=750만원
4. 토지비=750-320=430만원
5. 평당토지비=430 X 250% = 1075만원
즉, 1075만원이 토지매입의 상한가가 되는 겁니다...


■ 어느 게시판에 어느님이 적은 면목동 주상복합부지 사업성분석

-조건 : 토지 500평, 토지비 : 1500만원..., 준주거지역

1. 전체연면적 : 500평X400%(서울지역 준주거 용적율)X130%(주차장등)=2600평
2. 전체매출 : 500평X400%X850만원(면목역인근 최고가)= 170억
3. 순수공사비 : 2600평 X 350만원(규모가 작아 평당공사비 상승예상) = 91억
4. 순수토지비 : 500평X1500만원=75억
5. 3+4=166억
6. 제잡비:170억X20%=34억
7. 전체분양개략원가=166억+34억=200억....

따라서 이 사업은 30억 손해보는 사업으로 예상됩니다.


사업성이 나오기 위한 토지대의 역산정..

1. 전체매출X75% > 토지대+공사비
2. 170억X75% > 토지대+91억
3. 127.5억 - 91억 > 토지대
4. 토지대<36.5억

즉..토지대를 36.5억 이내로 구입하여야 하며...
36.5억 ÷500평= 730만원/평...

따라서 여기에다가 주상복합을 지으려면...땅값 1500만원으로는 도저히 사업성이 안나오며 700만원내지는 그 이하로 떨어져야 사업성이 나온다는 겁니다...(참고로 제 뜻을 오해하시어 그 정보를 올리셨던 분께서 화가 나셨다면 오해를 푸시기 바랍니다...바로 이런 이유에서 제가 말씀드린겁니다) 그리고 그 땅은 공시지가가 약 5~600만원으로서 통상적으로 주거형 건축물을 개발하여 사업성이 나오는 토지대가 공시지가의 2배정도(2.5배 이상은 절대 안됨)인 점을 감안할 때...그 부지의 적정토지대를 1200~1300만원이라 말씀 드린것이었습니다...

좋은데...약간 비싼 땅이란 말 자체가 모순입니다..

좋다는 말은....사업성이 있다는 얘기입니다..자본주의에서 입지적, 구조적인 유.불리한 사항은 모두 가격에 포함되기 때문입니다..

그래서 적정가에 비하여 비싼땅은 위치가 어떻든간에...그건 나쁜 땅입니다..
심하게 얘기하면...적정토지대는 개발하여 최소 개발이익을 남는 것을 전제로 역산한 토지대가 가장 적정한 것이지요...

사회과학에는 100%란게 있을 수 없습니다..따라서 여기서 말씀드린것은 전부 책에 나오는 이론으로 형성된 것이 아니라 개인적 경험을 통한 것이므로 일부 차이가 있으며, 세부적인 현실에 따라서도 다소 차이가 있을거라 생각됩니다..그러나 대개의 경우 작은 오차내에서는 큰 차이가 없을 듯 합니다

<부연>
1. 시행사를 끼지 않은 건설사 자체시공일 경우..시행이익과 공사이익의 구분이 없으므로 다소 이익율은 떨어지나 절대이익금의 확보로 가능할 수 있습니다..

2. 공사비 평당 단가가 굉장히 낮은 경우..즉, 지방건설사의 경우 아직도 200이하에도 공사를 한답디다..(지방 어디에서는 160에도 했다는 얘기를 들었습니다...) 물론 마감재의 수준이 서울의 수준에 비해 현격히 떨어지지요..또한...윗글에서도 말씀드렸다시피...도급공사비 연면적평당 250만원이하이면...가능합니다..

그러나...최근 공사자재단가가 또 올라서리..공사비상승의 압박이 굉장히 큽니다..가령...철근의 경우...2년전 33만원/톤 하던게 2003년 40만원/톤이 되었고...2004년 1월부로 44만원/톤이 되었습니다....

또한 제가 첨 건설에 발을 붙어놓던 90년대 초반은 100만원/평...90년대중반 100만원대초반..90년대후반 130~140만원대...90년대말~2000년까지는 160~170만원...2002년이후 190~200만원, 2003년도 200만원 이상이 도급공사비가 아닌 건설회사 실행공사비, 즉 이윤을 제외한 공사원가였던 '현실'적인 상황을 감안하시기 바랍니다..

3. 대규모공사이면서 토지대가 저렴할 경우인데요...대규모공사일 경우...매출에서 차지하는 제잡비의 비율이 다소 떨어집니다..아울러..400만원이하의 아파트라면 토지대가 저렴할 수 밖에 없으며 이는 곧 초기자본이 적게 들어감을 의미하며 따라서 금융비용도 다소 절감됩니다..그리하여 적정공사비를 고려한다 하더라도 제잡비와 금융비용 절감분으로 분양가가 하락될 수 있습니다만...(예를 들어 서울은 토지대가 매출에서 차지하는 비율이 40%에 육박하여 과다한 초기자본투자를 요하며, 이는 막대한 금융비용의 원인이 되지요) 그런데, 문제는...분양가 400만원이하의 지역에다가 대규모사업을 벌일 경우 물량부담이 굉장히 크다는 단점이 있겠지요...

4. 1,2,3항을 만족했다하더라도..토지비가 수십만원을 넘어가면 좀 힘들어지지요..

이에 대한 반증으로써...

최근 급격한 분양가 상승에도 불구하고 경부선을 따라가는 라인 말고는 어디 흔히 들어본 브랜드가 짓는 아파트가 많이 있지 않은걸 보면 압니다..

즉, 전라도(그쪽분께 대단히 죄송함다)쪽 같은 경우는 분양가가 낮아서 사업을 많이 못하는 것이지요...즉..전라도쪽 전주, 광주의 경우..큰 도시인점을 감안할때 시내의 땅이라면 기본적인 땅값이 있지만...아파트를 지을 경우 적정분양가를 받지 못하는 한계로 말미암아..전국적인 부동산열풍에도 불구하고 거의 무풍지대였다는 점은 생각해 보시기 바랍니다..

또한, 제가 말씀드리는 원가부분은...일반적인 시행사와 시공사가 다른 경우, PF를 하는 경우를 전제로 하는 예입니다...

자체사업 및 지방업체의 사업과는 다소 차이가 잇슴을 밝혀둡니다..
분양가...400이하...참 넘기 힘든 벽입니다...그건 엄연한 사실입니다...
그래서 전....분양가 400을...개인적으로 '절대분양가'라 명명합니다....^^

<예시>

토지비:평당200만원
토지면적:20000평
예상분양가 평당500만원
용적율200%일때...


토지원가

보통 감보율이 20%정도이니 실사업부지는 16000평,
총토지대금이 400억이니
400억을 16000평으로 나누면 평당250만원
용적율2로 나누면 토지원가는 125만원

여기에 공사비및 기타제경비 대략340-350만원 더하면
분양원가가 나오죠..
465-475만원정도..

그러면 분양가와의 차이는 35-45만원정도..
예상이익은 35-45만*32000평(분양면적)하면
112억에서144억정도...

대략 분석하는 방법이고 사업리스크와 면적에 따라서 공사비 차이 많이 남..

<답변>
적으신 감보율이란게...예전 준농림지 사업시 70x80=56%하던 그 감보율이 아닌(현재는 2종지구단위계획이죠) 제척부지를 얘기하시는 듯 한데요...

하기야..머..그런 세부적인것까지는 일일이 다 말씀드릴 순 없고요...제가 말씀드린 것에서 혹시 제척부지라든지, 감보에 따른 사용대지면적의 감소분을 감안하시어 토지비를 계산하시면 될겁니다..

아울러 여러가지의 경우에서 오는 DATA의 다소 차이는 있을 수 있습니다..
그래서 일일이 님께서 적으신 글에 대해서 말씀을 않겟습니다만...

대단히 중요한 오류를 범하고 계신거 같고요..그리고 흔히들 많은 시행사들이 그런 오류를 범하고 계신것 같아서리 몇자 적습니다..

님께서는 순수토지비외 공사비와 잡비를 합쳐서 평당 340~350만원이라 하셨으며 그 기준은 대단히 공사비가 싼 업체를 기준으로 하셨습니다..

제가 알기로 부동산개발분야에서 PF를 할 수 있는 건설사치고 2003년 가을까지 가장 공사비가 낮았던 회사가 바로..대우자판이었습니다..

대우자판의 경우 연면적평당 215만원까지도 한다는 얘기를 들었습니다..물론 대우자판도 2003년말을 기준으로 도급공사비를 240만원까지 올렸다는 애기는 들었습니다...

그 대우자판의 경우 215만원이면...분양평당공사비는...215 ÷ 78%=275만원을 다소 상회하는데...그럼 님께서 얘기하신 340~350만원을 기준으로 할때 전체 잡비가..65~75만원으로 이는 매출대비 13~15%임다..(평당분양가 500기준으로 할때)

이궁...금융비용포함해서...시행사이익없이 13~15%로 제잡비를 모두 끝낸다는건....거의 불가능입니다..

실제적으로 많은 시행사들이 제세공과금이라든지 각종 경비를 상당히 많이 누락합니다..
제가 볼때..님의 계산방법은 다소 누락분이 있는 듯 합니다..
아무리 최저의 공사비로 계상한다고 쳐도 말입니다..

금리만 계산해볼까요?
토지대금만 PF받고...최근 PF이자율이 9%까지 올라갔으니깐요...PF대출이자만 계산해보죠..
대출금액은 님께서 말씀하신 기준을 가지고 보면...20000평 X 200만원 = 400억

1. PF취급수수료 : 대출액의 1% = 4억
2. PF금융비용:사업기간 2년...매달 평균액씩 갚아나갈 경우
400억 X 9%/년 X 2년 X 1/2 =36억...

즉..1+2=40억..

님께서 말씀하신 전체 매출이 32000평X500만원 = 1600억이므로...금리는 전체의 3%입니다..

그런데 님은 거기서 최소 6~7%를 남긴다 하셨는데요...그럼 금리하고 시행이익만 10%입니다..

즉..나머지 토지매입관련 간접비, 공사간접비..분양경비 제세공과금 등을 합쳐서 3~5%에 끝내신다?

불가능입니다 불가능!!

즉, 님께서 말씀하신 평당 200만원짜리 토지를 구입해서 제척부지 20%를 감하고도 500만원에 분양하면 6~7%의 사업이익을 낸다는건...현재 PF가능한 1군건설회사 중 가장 공사비가 싼 업체를 기준으로 한다고 하더라도 불가능입니다..보통의 회사는 250만원은 받죠...그건 더 말할 나위가 없고요..

평당 200만원짜리 토지를 구입할 경우 제척부지가 없다하더라도...분양가 500대 중반까지는 가야 사업을 할겁니다..

실제의 경우를 가지고 각종경비의 누락없이 잘 한번 계산해 보시기 바랍니다