발로뛰는 김대표의 보물 창고

전에는 ‘외국인의 토지취득 및 관리에 관한 법률’로 외국인의 토지취득을 제한하였으나, 외환위기때 부동산시장에 대한 적극적인 투자를 유도하고자 외국인도 국내인처럼 자유롭게 부동산을 취득할 수 있는 ‘외국인토지법’으로 외국인도 국내부동산을 자유롭게 취득할 수 있게 하였다.

따라서 토지취득절차도 허가제에서 신고제로 전환돼 종전 60일이 걸렸던 기간도 신고 즉시 바로 처리되도록 했다. 또한 비거주자를 포함한 모든 외국인이 국내인처럼 자유롭게 국내 부동산을 취득할 수 있도록 했으며, 경매에 의해서도 취득이 가능하다.

그러나 대한민국 국적을 보유하고 있지 않은 외국인의 경우 군사시설보호구역ㆍ개발제한구역 등의 토지를 계약을 체결하기 전에 해당 시장, 군수, 구청장의 허가를 받아야 한다.

■ 외국인이 국내 부동산을 취득하기위해 갖춰야 하는 조건

현재 외국인이 경매부동산에 대한 입찰에 참가하기 위해서는 자격이나 취득목적 등에 관계없이 입찰이 가능하다. 즉 외국인이 경매에 직접참가하기 위해서는 본인 신분증을 확인할 수 있는 증명서(여권)만 있으면 되고, 경매응찰시 입찰표상의 기재사항 중 주소는 외국주소를 기재하면 된다.

만일 외국인 본인을 대리해 입찰에 참가하기 위해서는 구비서류로 위임장, 위임자의 서명에 관하여 본인이 직접 적상하였다는 취지의 본국 관공서의 증명, 위임장에 대한 국내 번영공증서, 대리인의 신분증이 있으면 된다.

■ 토지취득신고

부동산을 경매로 낙찰 받게 되면, 낙찰허가결정일로부터 6월 이내에 낙찰결정서, 본인의 신분증을 준비해 토지소재 시, 군, 구청 지적과에 신고를 하여 토지취득신고증을 받아야 한다. 만일 이를 위반하면, 과태료가 부과된다.

■ 부동산등기절차 및 구비서류

경매 부동산취득에 따른 이전 등기는 경락잔금지급일로부터 60일내에 해야 하며, 외국인의 부동산등기이전에는 부동산등기용 등록번호와 주소지증명서(또는 거주사실증명서)가 필요한데 거주하는 외국인이냐 아니냐에 따라 구비서류가 약간 달라진다.

1. 부동산등기용 등록번호발급

거주 외국인인 경우에는 별도의 부동산등기용 등록번호발급이 필요 없고, 토지취득신고증과 외국인등록증이 있으면 된다. 부동산등기에 필요한 부동산등기용등록번호와 주소증명서는 외국인등록증에 기재되어 있는 외국인등록번호와 주소지로 대체되므로 별도의 등록과 주소증명서가 필요 없다.

반면에 비거주 외국인일 경우에는 부동산등기용 등록번호를 발급받아야 하는데 이는 서울출입국관리사무소에서 받아야 한다. 이때에 본인의 여권과 토지취득신고증이 필요하다.

한편 영주권자의 경우 외국인토지법상 허가나 신고대상이 아니므로 신고는 필요하지 않으나 등록번호를 발급받아야 하는데 그 구비서류로는 체류지 영사관발행 재외국민등록등본과 원적지 호적등본이 있어야 하며 영주권자의 경우에 부동산등기용등록번호는 서울지방법원등기과에서 발급한다.

2 . 소유권이전등기

소유권이전등기는 토지소재지 관할등기소에서 하며, 이때 구비서류로는 부동산등기용등록번호와 주소지증명서가 필요하다.

기타 서류는 내국인 이전시의 서류와 같이 준비하면 된다. 여기에서 주소지증명서란 거주 외국인의 경우에는 외국인등록증으로 대체되며, 비거주 외국인의 경우에는 본국관공서에서 발급하거나 본국의 공증기관에서 공증한 거주사실증명서를 말한다.

한편 영주권자의 경우에는 주소지증명서를 재외국민등록등본 또는 외국거주지 관공서에서 발급받거나 외국의 공증기관에서 공증한 주소증명서로 대체하며, 인감증명서의 경우 주민등록증이 보존되어 있는 최종 주소지관할 동사무소에 인감신고를 하면 발급이 가능하다.

● 대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 외국인도 경매부동산의 매수신청인이 될수 있습니다(외국인토지법 제5조). 즉, 1998년 6월부터 외국인도 국내토지취득 및 경매참가가 가능해졌으며, 다만 외국인토지법의 규정에 의하여 다음에 해당하는 토지의 경우는 시장·군수 또는 구청장의 허가서를 제출하여 매수자격을 증명하여야 합니다.

o 군사시설보호구역(군사시설보호법 제2조 제2호)

o 해군기지구역(해군기지법 제3조)

o 기지보호구역(군용항공기지법 제2조 제9호)

o 군사목적 상 필요한 섬 지역으로서 건설교통부장관이 국방부장관 등 관계중앙행정기관의 장과 협의하여 고시하는 지역

o 지정문화재와 이를 위한 보호물 또는 보호구역(문화재보호법 제2조 제2항)

o 생태계보전지역(자연환경보전법 제2조제 12호)

● 외국인의 경매 입찰시 준비 서류는 아래와 같다.

- 본인 입찰 : 여권, 도장, 입찰보증금

- 대리인 입찰 : 위임장, 위임자의 서명에 관하여 본인이 직접 작성하였다는 취지의 본국 관공서의 증명, 위임장에 대한 국내번역공증서, 대리인의 신분증, 입찰보증금, 대리인 도장

( 해설 : 외국인이 본국에서 한국에 있는 대리인에게 입찰에 관한 일체의 행위를 위임한다는 내용의 위임장을 작성하고 위임장에 한 서명이 본인의 것임을 증명하는 외국인의 본국 관공서의 증명이나 이에 관한 공증을 받아 인감증명을 대신할 수 있다. 위임장이 외국어로 되어 있으면 모두 번역문을 첨부해야 한다.)

● 참고 규정을 보면, " 임의대리의 경우 위임장이 첨부되어 있으나, 첨부된 위임장이 사문서로서 인감증명서가 첨부되어 있지 아니한 경우는, 확실한 방법으로 위임장의 진정성립을 증명한 때에는 최고가매수신고인으로 결정할 수 있다.(송민 2002-1.20조4항)" 라고 되어 있다.

● 법원마다 집행관의 외국인 입찰에 대한 경험이 없어 다소 혼선이 있을수도 있사오니 입찰하고자 하는 법원 집행관사무실에 사전에 문의를 하여 확인 해 두시는 것이 좋다. 또한 토지 취득후는 취득한 날부터 6월이내에 시장·군수 또는 구청장에게 토지취득의 신고를 하여야 한다.( 외국인토지법 제5조 - 위반시 100만원이하의 과태료)

부동산전대차계약서.doc

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