2007년 주택시장 여건

 

2007년 주택시장 여건

1. 거시경제 여건

◦ 2007년 GDP 성장률은 올해(4.8~5.0%)보다 다소 둔화된 4.0~4.4%에 머무를 전망

- 세계경제 성장률 둔화(2006년 3.7% → 2007년 3.3%)¹⁾가 예상되는 가운데 달러 약세 확산에 따른 원화절상, 고유가, 북핵 긴장 등이 요인으로 작용

◦ 민간소비는 내수경기 위축으로 취업자수 증가세가 둔화되고 가계채무 부담이 증가함에 따라 3.6~4.0% 성장세로 둔화될 것으로 전망됨

◦ 수출은 미국과 중국 등의 경제성장률 둔화와 환율하락에 따른 수출경쟁력 악화 등의 요인으로 한자리수 증가율에 머무를 것으로 전망

◦ 건설투자는 주택건설 경기의 부진이 2007년에도 계속 이어질 것으로 보이나, 국토균형개발 사업 시행 등의 공공건설물량 증가가 예상됨에 따라 2007년 소폭 개선될 것으로 예측

◦ 금리는 2007년 올해와 비슷한 수준을 나타낼 것으로 보여 회사채유통수익률(3년만기 AA-)은 4.9~5.2%를 보일 것으로 전망됨

< 2007년 경제전망 >

(단위: %, 억불)

구분	삼성경제연구소		LG경제연구원		한국은행		KDI
	2006	2007	2006	2007	2006	2007	2006	2007
실질국내총생산	4.8	4.3	4.7	4.0	5.0	4.4	5.0	4.4
(민간소비)	4.1	3.7	4.2	3.6	4.2	4.0	4.2	3.9
(설비투자)	7.4	5.7	6.8	4.9	7.4	6.0	7.4	7.6
(건설투자)	-1.0	0.9	-1.0	0.8	-0.7	1.6	-0.8	2.6
경상수지(억불)	17	-46	22	-12	60	20	49	-4
(수출증가율)	13.0	8.4	14.0	8.7	14.6	9.0	15.2	11.7
(수입증가율)	18.2	9.7	18.5	9.0	18.3	9.4	18.8	12.7
소비자물가	2.5	2.8	2.5	2.9	2.3	2.9	2.9	2.7
실업률	3.5	3.6	3.5	3.6	3.5	3.6	3.4	3.6
회사채수익률1)	5.2	5.2	5.1	4.9	-	-	-	-

   주 1) 3년만기 회사채(AA-) 기준

◦ 실질  GDP 성장률은 2006년 1/4분기 전년동기비 6.1%를 정점으로 둔화되는 추세로 2007년 1/4분기까지 계속 하락하여 저점을 통과하여 소폭 회복될 것으로 전망됨

◦ 경기의 선행지표인 선행지수 전년동월비는 2006년 8월을 저점으로 반등하여 회복세를 나타내고 있어, 경기는 단기적으로 2007년 1/4분기 저점을 통과하여 반등할 것으로 전망됨

자료 : 한국은행, 통계청

◦ 선행지수 전년동월비와 주택매매가격 전년동월비는 뚜렷하지는 않지만 주택매매가격이 4~6개월 정도 후행하는 것으로 나타남

- 2006년 8월 이후 선행지수 전년동월비가 반등하여 상승곡선을 나타냈는데 이는 경기 둔화에 대한 우려가 어느 정도 사라지면서 주택매매가격 상승에 영향을 미친 것으로 판단

2. 금리 여건

◦ 한국은행이 지급준비율 인상을 통한 유동성 축소, 금감원의 주택담보대출 규제 등의 여파로 CD 금리는 소폭 상승할 것으로 전망되어 주택담보대출금리도 상승할 것으로 전망됨

- 금리인상폭에 따라 주택에 대한 수요억제 효과가 크게 달라질 것으로 보임

◦ 주택가격과 주택담보대출금액은 같은 흐름을 보여주고 있어 주택가격이 오르면서 주택담보대출금액이 늘어나는 경향이 강한 것으로 나타남²⁾

- 주택가격 상승을 기대한 수요자들이 주택담보대출을 이용하여 주택구입에 나서면서 매매수요가 크게 증가하는 것으로 볼 수 있음

- 따라서 2007년 금리인상폭과 주택담보대출 억제 정도에 따라 주택수요 감소에 영향을 줄 것으로 전망되며, 수요억제 정도에 따라 주택가격 하락에 미치는 영향이 달라질 것으로 판단됨

                                     자료: 한국은행, 국민은행

3. 주택시장 여건

□ 주택가격 순환 변동

○ 주택매매 및 전세가격은 2005년 1/4분기 저점 통과 후 현재 확장 국면 진행

- 평균확장국면이 12.3분기인 점을 감안하면, 2008년 1/4분기 전후로 정점을 통과할 것으로 전망되어 2007년은 확장국면이 지속될 것으로 보임

- 최근의 확장국면이 평균 10분기 정도로 나타나 2007년 3/4분기에 정점을 통과할 가능성과 2006년 4/4분기 매매가격이 이상 급등 여파로 2007년 가격조정기를 거치면서 상승폭은 둔화될 것으로 전망

□ Honeycomb cycle 모델

◦ ’05년 1/4분기 이후 제1국면을 지나 ’05년 4/4분기 이후 제2국면을 지나고 있는 것으로 보이나 ‘06년 3/4분기 현재 1국면의 특성을 보이고 있음

◦ 최근의 주택시장 이상현상에 따라 주택가격 상승에 대한 지나친 기대로 거래량은 등락을 거듭한 채 주택가격만 오르는 현상이 지속

◦ 2007년 중 제2국면과 제3국면의 특성이 나타나면서 거래는 위축되고 가격은 소폭 상승세를 띌 것으로 전망

                                                        자료: 국민은행, 한국토지공사

< 참 고 > Honeycomb cycle 모형

4. 주택정책 여건

◦ 2007년도 주요 부동산 관련 정책으로는 1가구 2주택 양도세 50% 중과(1월), 분양가제도개선대책(2월), 종합부동산세 과표 인상(70%→80%, 6월), 1가구 1주택 비과세 특례종료(12월) 등이 예정되어 있음

- 또한 후분양제, 분양권 및 입주권 실거래가 신고대상 적용, 주택담보대출 강화, 신도시 발표 등 부동산시장 안정기조를 유지하는 수요억제책과 공급확대책을 시행할 것으로 예상

- 부동산 관련 세금정책들의 완화 가능성도 매우 낮음

◦ 2007년에도 부동산시장 안정기조를 유지하는 정책은 변함없이 시행되어 정책완화의 가능성은 매우 낮아 보이며, 시장상황을 보아 일부는 강화될 여지가 높음

< 2007년 주요 부동산 관련 제도 >

2007년 주요 부동산 관련 제도	주택시장에 미칠 영향
1가구 2주택 양도세 50% 중과(1월)	거래비용 증가로 거래 위축, 매물 부족 또는 세입자 전가로 주택(전세)가격 상승
종합부동산세 과표 인상(6월) 70%→80%	수요 억제 효과, 가격 소폭 하락
1가구 1주택비과세 특례마감(12월) (신축주택에 대한 1가구 1주택 비과세 특례제도가 2007년 12월 31일자로 사라짐)	매물 증가로 주택가격 하락
분양권 및 입주권 실거래가 신고대상 적용(하반기)	거래비용 증가로 거래 위축
분양가 상한제(9월)	분양가격 제한으로 재고주택 상승압력 감소, 가격불안심리 소폭 해소
주택담보대출 강화	주택수요 감소, 가격 하락
신도시 등 공급확대	실질 입주물량은 아니지만 심리적 안정요인으로 작용하여 가격 하락 요인으로 작동

◦ 2007년 대선과 주택가격과의 관계

- 대선이 실시되기 바로 전해와 대선이 실시되었던 해의 주택매매가격을 비교해 보면, 1987년과 2002년 2회는 크게 상승했으나, 1992년은 크게 하락했고 1997년은 큰 차이가 없었던 것으로 나타남

- 1987년은 주택가격 확장기에 의한 상승이었으며, 1991~1992년은 분당신도시 등 대규모 공급효과에 의한 가격하락, 그리고 2001~2002년은 IMF로 인한 가격폭락에 대한 반등의 요인임

- 따라서 대선과 주택가격간에는 인과관계가 명확치 않으며, 대선이 전체 주택시장에 미치는 영향은 미미한 수준이 될 것임

- 그러나 대선주자들의 대규모 개발계획 공약 내용에 따라 국지적으로 영향을 받을 것으로 보이며, 정책변화의 기대감이 시장에 심리적인 영향을 주겠으나 대선시점이 연말인 점을 감안하면 그리 크지는 않을 것

- 전체적으로 대선이 주택시장에 미치는 영향은 미미하며 주택시장 여건에 의해 주택가격이 영향을 받을 것으로 보임

                                                                          자료: 국민은행

< 참 고 > 2007년 주택정책 설문조사 결과³⁾