발로뛰는 김대표의 보물 창고

 타이포그래피 관례

수세기를 거쳐오는 동안, 타이포그래피 관례들은 저자의 사고를 정확히 전달하는 보편적인 타이포그래피의 기능을 다하면서 판독성과 형태적 심미성을 보존하기 위해 이 분야에 일관성과 능률성을 제공하는 방향으로 발전해 왔다.
이장에서 설명하는 관례나 규범들은 결코 절대적이거나 결정적인 원칙은 아니지만, 오랜 세월을 거쳐 근거가 입증된 "관례(rule)"다. 이들은 실험 타이포그래피에 꼭 필요한 전후관계(상호 관련성)을 제공한다. 다시 말해, 디자이너는 전통적 규범들을 먼저 알아야만 그것들을 깨뜨릴 수 있다. 어떻게 관례에 따르는 것인가를 알고 있어야만 정작 자유로운 타이포그래피 탐구가 가능하기 때문이다. 어떤 독자들은 이러한 타이포그래피 관례에 대해 한번쯤 살펴보는 것을 환영할 것이다. 매력적이지만 종종 혼란스러운 타이포그래피의 세계를 처음 접하는 사람들에게는 이 규칙들이 정보에 근거한 책임 있는 작업을 할 수 있도록 중요한 기초를 제공할 것이다.

관례1. 최적의 판독성을 얻으려면 오랜 기간을 거쳐 유용성을 검증받은 전통적인 서체를 선택하라.

-유명한 타이포그래피 디자이너들은 즐겨 사용하는 서체를 한 손에 꼽을 수 있다. 일반적으로, 그들이 사용하는 서체는 각 글자들이 일관성 있게 디자인되고 매우 가독성 높은 비례감을 갖춘 것들이다.필립 메그스와 롭카터가 공동 집필한 <typographic specimens: the great typefaces>에서 발췌한 고전적이고 유행을 타지 않는 38가지 서체들중 일부. 이 서체들은 100여명의 유명 디자이너들이 응답한 결과다. 여기엔 세리프 서체와 산세리프 서체가 모두 포함되어 있으며, 데스크탑상에서 구현이 가능하다.----------

관례2. 동시에 너무 많은 서체들을 사용하지 않는다.

본문 안에서 한 가지 이상의 서체를 사용하는 근본적 목적은 어떤 내용을 다른 것들과 구별시키려는 것이다. 그러나 너무 여러 가지 서체가 동시에 보이는 것은 마치 위험천만한 서커스를 지켜보는 느낌이 들며, 독자들은 정작 어느 것이 더 중요하고 어느 것이 중요하지 않은가를 분별하지 못한다.

'센과 치히로의 행방불명'에 사용된 칼라배열입니다..웹에서도...

4.  사이트구조/네비게이션 

1.  User Interface의 요소

• 너무 많은 그래픽으로 인해 혼란스럽지는 않은가?
• 사용자가 원하는 정보로 쉽게 이동할 수 있는 네비게이션 시스템인가?
• 한 페이지 내에서 보여주는 정보량이 적절한가?
• 링크가 안되는 곳은 없는가?
• 기타 등등...

상가임대관리요령

요즘 상가투자에 대한 여러가지 유익한 조언들이 많다.
주로 상가를 살 때 고려해야 할 내용이다. 하지만 상가투자는 사 놓기만 했다고 해서 끝나는게 아니다.
상가 투자에 성공하기 위해서는 임차인이나 관계인들과의 협력이 무엇보다 중요하다.
상가 값어치를 함께 높여가야 할 동업자라는 생각을 갖고 그에 걸맞은 대접을 하는게 우선이다.
임차인과 잦은 마찰이 생기면 임대가 어렵고 피곤한 노릇이 돼 상가 자체에 애정을 갖기 어렵다.
값어치를 적극적으로 높이겠다는 의지도 전략도 없이 지내다가 실제 자산가치보다 싼 값에 처분해 버리고 마는 일도 생긴다.

◈ 임차인선정 신중히 해야
일단 임차인 선정부터 신경을 써야한다. 안정적인 임차인,전망이 좋은 업종.신뢰가 가는 업체를 골라야 한다.
지역이나 상권에 따라 다르겠지만 업종 자체의 성격과 함께 소속 상권에 필수적인 업종인지 여부를 따져봐야 한다.
중복되는 업종이고 특별한 무엇이 없다면 오래 가지 못할 수도 있으니 피해야한다.
임차인이 불분명한 경우엔 조심해야한다.
예컨대 남편 혼자 와서 부인 명의로 계약한다든지,임차인이 법인인지 대표이사 개인인지 불분명한 경우,대리관계를 명확하게 표시하지 않는 경우등이 대표적이다.
임대 계약에 급급해 모호한 기재를 그냥 남겨둔 채 지나가면 나중에 꼭 탈이 생긴다. 임차인 업종이 임대인 납세액에 영향을 주기도 하므로 임차에 관련된 세법도 알아둘 필요가 있다.

◈ 상가가치를 끌어올리려면
임차인을 선정했다면 상가가치를 함께 높이기 위한 실질적인 재테크를 시작해야 한다.
상가투자는 이제부터라고 해도 과언이 아니다.
지속적인 임대, 적정한 임대료, 규칙적인 임대료 인상 세 가지를 목표로 삼아야 한다.
처음엔 고액 임대료를 받았으나 계약기간 만료 후 재임대에 어려움을 겪는다면 결코 성공했다고 볼 수 없다. 오히려 조금 낮더라도 적정 임대료를 꾸준히 받는 게 더 낫다.
따라서 처음부터 적정 임대료를 설정하되 계약서에 임대기간 장단에 따라 인상폭을 미리 정해두는 게 바람직하다.
임대기간중 임차인이 바뀌어도 똑같은 인상폭이 적용된다는 점을 임차인과 분명히 하고 계약서에도 명기해 둬야 한다.
인상률은 물가상승률이나 대출금리에 따라 바뀔 수 있다는 점도 아울러 정해두면 나중에 임대료 인상을 훨씬 부드럽게 이끌어낼 수 있다.
이런 규칙적인 임대료 인상 내용이 담긴 계약서들을 모아두면 10-20년 후 훌륭한 자료가 된다. 차계부처럼 '임계부'도 만들 필요가 있는 것이다. 그것이 상가 가치상승으로 이어진다.

◈ 임대관련 법률도 알아둬야
좋은 상가를 선정해 임차인과 원만한 관계 속에서 지속적인 임대를 유지하려면 임대관련 법률에도 정통해야 한다.
법은 내 권리를 지키기 위해 종종 싸움의 도구로 인식되지만 본질은 그것만이 아니다.
오히려 법은 상대방에 대한 최소한의 배려라는 표현이 더 잘 어울린다.
임대인과 임차인은 동반자다. 그래서 서로 알아야 할 것은 알고 처음부터 논의할 것은 털어놓고 얘기해야 한다. 동업자로 상생해야 하므로 고압적인 태도는 금물이다.
그래도 할 말은 해야 한다. 시시콜콜 따지는 임차인이라야 나중에 뒤탈이 없지 처음부터 무조건 임대인에게 맡길 테니 잘해달라는 임차인은 나중에 딴소리를 하기 십상이다.

◈ 임차인과 확실히 둘 대목은
그렇다면 임차인과의 관계에서 어떤 점을 확실히 해 둬야 할까.
좋을 때가 아니라 거북하거나 나쁠 때를 대비하는게 중요하다.
임대료 인상이나 중도해지 조건, 보증금채권 압류 또는 양도된 경우, 전대를 허용하는 게 불가피할 때 취해야 할 조치 등은 기본이다.
정해진 용도 외 사용에 관한 사항, 간판 등 관리에 관한 협조사항, 수선 내지 원상회복 의무에 관한 사항, 임대료를 연체한 경우 계약 해지를 어떻지 할지도 짚어야 한다.
권리금이나 개발비는 보증금과 무관하고, 보증금에 권리관계가 복잡하게 얽힌 경우 법원에 공탁할 것을 원칙으로 하며, 임차인 의무불이행으로 인한 손해배상 범위도 정해야 한다.
이런 사항들을 공평한 입장에서 상의해야 하고, 문제가 생기면 대화로 풀어나가야 한다. 임대인에게 일방적으로 유리한 계약조항은 법률적으로 효력이 없을 수도 있다는점을 염두에 둬야 한다.

◈ 이해 당사자들과도 친분 쌓아야
임대인은 임차인 외에도 여러 사람들을 만날 일이 생긴다.
옆 상가 주인이나 임차인, 공유부분을 함께 사용해야 하는 지분 소유자들, 건물 관리인, 주상복합건물 내 아파트 소유자나 관리자 등 다양하다.
임차인의 채권자라고 주장하는 사람, 보증금채권을 양수했던 사람, 임차인에게서 점유를 양수받았다는사람 등도 나올수 있다.
임대인은 이들과 원만한 관계를 맺으면서도 어떤 경우엔 단호하게 부당한 요구를 봉쇄해야 한다.
어떤 경우엔 스스로 앞장서서 그들의 고충을 해결해주는 처신도 필요하다.
아무리 억지 주장과 부당한 요구를 해와도 임대인은 자신의 권리를 지키기 위해 법에 보장된 수단들을 적절하게 동원해야 한다.
임차인이나 관계인 모두 상가건물 못지않게 잘 관리해야 할 비즈니스 파트너라는 점을 명심해야 한다

 건물 및 상가 임대관리  (2)

빌딩별 재원 파악 (수시)
임대가능 면적 최대 유지
건물관리카드 및 사업장관리대장 작성 관리

계약 및 재계약
1)임대료 산정 : 임대평수 × 평당 임대보증금 ☞주의: 항상 부가세는별도
*평당 임대보증금은 지역별, 층별 차등 결정(주변 임대시세 수시 파악)
*임대 평수는 공유면적 포함. (특별한 경우 실평수 적용)
①보증금을 월세로, 월세를 보증금으로 전환시
*보증금⇒월세 : 월세 전환 보증금액 × 2%, 1.7%, 1.5%순으로 상황에 따라 적용
ex) 10,000,000× 2%, 1.7%, 1.5%= 200,000. 170,000. 150,000
*월세 ⇒ 보증금 : 보증금전환 월세금액 ÷ 1.5%, 1.7%, 2%순으로 적용.
ex) 200,000÷ 1.5%, 1.7%, 2%= 13,333,333. 11,764,705. 10,000,000
②보증금은 월세16개월 수준(30%)으로 유지.(월세가 많을수록 유리)

2)계약 기간
①기본은 1년
②장기 계약 가능 ~ 이 경우 금액은 매년 또는 2년마다 조절토록 특약 삽입.최장 20년을 초과할 수 없다

3)적정 임대평수 산정
①1개 업체에 과다 임대일 경우 문제 발생 ⇒ 연체, 명도시 공실과다.
②소규모 임대일 경우 관리에 불편.

4)임대 업종 선택
①법적 건물용도에 적합한 업체 선택
②건물용도가 맞지 않을 경우 용도 변경토록(비용은 재단 부담)
③임대 기피 업종(정신과 병원, 술집, 주류판매 음식점등)
④업종 선택시 건물의 특성을 고려 기존 임차인과 조화를 이룰 수 있도록 선택

5)임대시 건물 수선
①임대를 위한 기본적 전기, 페인트, 및 칸막이 공사 가능.
②임대후 임대면적 내부에서 발생하는 제반 수선 및 보수 비용은 입주자 부담(특히 소방, 전기 관련)

6)계약시 유의사항
①건물관리 규정 숙지
②임대만료후 원상복구 조건 숙지 ⇒ 필요경비 및 시설비 문제 해결
③전대 금지, 보증금의 저당 및 담보제공 금지
④미수금 발생시 연체료 부과(예: 월5%) 강조
⑤외부 간판 부착시 반드시 사전 승인.(옥외 광고물등관리법 적용)
⑥권리금, 시설비, 이주비용 청구 불가.
⑦내부 전기공사시 사전 승인, 사후 감독.(화재 사고의 37.1%가 전기)
⑧개인 사업자 ~ 주민등록등본,사업자등록증. 법인 ~ 사업자등록증(또는 법인등기부 등본) 징구

7)재계약시
①만료 1개월전에 사전 통보
②임대료 인상은 연초 사업계획에 따라 계획성 있게 실행.(물가 변동 및 특이사항 발생시 증감)
③재계약기간 ~ 기본 1년. 최장 10년까지 가능(법적 가능 기간)
④전세권 또는 근저당이 설정된 경우 변경 등기

8)계약서 보전 조치(문제 발생 예상 업체)
①계약서 공증
②화해조서


임대료 및 관리비 수금
1)관리비의 성격
①관리비는 실비 정산 또는 월 일정액을 정하여 입주사와 계약하는 방법이 있으나 어느 방식이든 실비정산의 개념이 더 뚜렷
②건물관리의 편의상 실비정산보다는 월일정액을 책정하여 계약체결하는 것이 관리상 편리
③인건비, 용역비, 제세공과금(보험료, 교통유발부담금, 환경개선부담금, 제세금), 사용료(전기,상하수도,가스,냉난방,오물수거,소독,수선유지)등이 포함된 것
2)임대료 수금
①기일 엄수(월말 또는 월초)
②현금 수금 원칙(어음 및 가계수표 수금 제한)
③계약 첫달의 경우와 마지막달의 경우 일할 계산
④연체료 부과 : 1,2개월 연체 → 월임대료의 5%씩 매달 부과, 3개월 이후부터는 총금액의 5% 부과.(연25% 초과 불가)
⑤입주기간이 정해졌드라도 실 입주가 지연될 경우 → 실입주일로 부터 임대료 적용. 지연된 부분은 따로 협의하여 징수


임차인 관리
1)임대료 연체 관리
①1개월 미납자 : 전화독려 및 납부기한 약속
②2개월 미납자 : 독촉장 발송
③3개월 미납자 : 내용 증명( 명도 경고, 계약 갱신 불가) 발부
④4개월 미납자 : 자진 명도 요구 문서 발송(불응시 임차인 부담으로 명도 진행 사실 통보)
⑤5개월 미납자 : 명도 소송으뢰
☞단, 임대보증금이 충분할 경우 즉, 계약기간까지의 연체금액을 충당하고도 명도비용에 여유가 있을경우 ④,⑤항은 계약기간 만료시점으로 연기
2)임차인 단속
계약내용에 위반하는 행위가 있을 때는 즉각적인 조치가 있어야 한다.
(업종 변경, 변태 영업, 무단숙박 행위, 동의없는 전대차 계약 등)


임대차의 종료
1)기간의 만료
2)해지의 통보
①임대차 기간이 정하여 있는 경우, 기간의 만료함으로써 임대차 종료.
☞기간 만료후 임차인이 계속하여 임차물을 사용.수익하고 있는 경우
~ 임대인이 상당기간안에 이의제기하지 아니하면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 이 경우 존속기간 만은 전 임대차의 그것과 동일한 것으로 되지 않으며 기간의 약정이 없는 것으로 본다.(대법원 판례 1966.10.25 선고66다1467판결) 따라서 언제든지 해지통고 가능.

②임대차의 존속기간이 정하여 있지 않는 경우, 당사자는 언제든지 계약해지 통고할 수 있고
☞이때 상대방이 이 통고를 받은날로 부터 일정기간이 경과함으로써 효력발생.
*임대인이 해지통보 6개월 경과후
*임차인이 해지통보 1개월 경과후

※계약의 해지 사유
일정한 사유가 있을 때에는 기간의 약정에도 불구하고 해지 할 수 있다
①임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 할 때
②임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 아니하고 멸실한 경우에 그 잔존부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때
③임차인이 임대인의 동의없이 제삼자에게 임차권을 양도하거나 임대한 때
④차임을 연체한 때
⑤그 밖의 당사자 일방의 채무 불이행이 있는 때


명도시 유의 사항
1)연체 임대료 유무 파악
2)어음.수표 수취 유무 파악(만기일 이전 명도 불가 또는 어음금액 만큼 보증금 유보)
3)제세공과(전기, 수도, 기타) 비용 확인
4)간판 및 칸막이 등 원상복구 이행여부 확인
5)영업허가(업종 폐쇠신고) 유무 확인 (차후 임차인의 불이익 방지)
6)전세권,근저당 설정 또는 공증증서 유무 확인

임대차 관련 법률 조항

 임대차 관련 법률 조항

민법 제618조 ~ 654조(임대차)

615조 ~ 617조(사용대차)

627조,628조,631조, 635조, 638조, 640조, 641조, 643조, 647조 ⇒ 강제규정으로 이 조항에 반하여 임대인, 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없다.

1) 제610조 2항 : 차주는 대주의 승락이 없으면 제3자에게 차용물을 수익하게 하지 못한다.

2) 제615조 : 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

3) 제627조 : ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

4) 제630조 : ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리 행사에 영향을 미치지 아니한다.

5) 제631조 : 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

6) 제635조 : ①임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통지를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1.토지,건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월. 2.동산에 대하여는 5일.

7) 제638조 : ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에는 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.

② 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조2항의 규정(해지기간)을 준용한다.

8) 제640조 : 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

9) 제647조 : ①건물 또는 공작물의 임차인이 적법하게 임대한 경우에 전차인이 그 사용의 수익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구항 수 있다.

② 임대인으로 부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로 부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

공 증 

 공증의 효력

1) 모든 금전 채무 (대여금, 물품대금 등)에 관하여 어음공증, 금전소비대차공증(공증증서)을 하면 채무자가 지급을 연체할 시에 재판을 거치지 않고 공증한 채무자의 채무자의 재산을 강제압류(압류하여 경매)하여 돈을 받을 권리가 있다.

2) 각종 계약서, 보증서, 합의서, 각서 등을 공증(인증이라고 칭함)을 해두면 공문서에 준하는 확실한 증거가 되므로 후에 당사자간에 법적인 분쟁이 생길 여지가 없다.

그러나 금전채무에 관한 공정증서를 작성하지 않고 차용증서, 보관증을 가지고 인증만을 하면 확실한 증거 서류가 되기는 하지만 강제집행은 할 수 없다.

 공증의 절차

1) 공증을 할 당사자 본인이 직접 공증사무소에 나오는 경우에는 당사자 쌍방의

① 주민등록증(그 외 사진이 붙은 신분증, 면허증도 가함)

② 도장(공증할 본인이 직접 나올 때는 인감도장이 아니라도 가함)

③ 약속어음, 기타 공증증서(각종 계약서, 합의서, 각서 등)

2) 공증할 당사자 본인이 공증사무소에 직접 나올 수 없는 경우

① 못나오는 분의 인감증명서

② --못나오는 분의 위임장, 대리인의 주민등록증, 도장.

--회사(법인)의 대표자나 지배인이 공증을 할 시는 본인이 직접 공증사무소에 나오더라도 회사 대표자의 인감증명서, 지배인 등기부 초본이 필요함.

3) 공증의 종류

① 약속어음 공증(공증증서)

일정한 금액을 일정한 시일이나 또는 채권자가 원하는 날짜에 돈을 갚겠다는 약속어음을 작성하여 채권자와 채무자(보증인이 있으면 보증인도)가 함께 나와서 공증.

② 그 외 각종 채무 변제 공증(공증 증서)

일정한 금액을 일정한 날짜에 갚기로 하되 이자지급을 약정하거나 원리금을 몇 번으로 분할하여 갚기로 하는 공증.

③ 양도담보공증

일정한 금액을 일정한 날짜에 갚기로 하되(이자 약정도 됨) 그 채무 담보를 위하여 채무자의 재산 중 동산 즉 기계류, 가재도구, 상품 등 물건의 소유권을 채권자에게 양도하는 공증. 이 경우 담보된 물건은 채무자가 계속 사용하는 것이 원칙.

④ 인증

각종 계약서, 합의서, 각서 등을 작성해 가지고 하는 공증.

⑤ 채권양도계약의 인증

채무자가 다른 사람으로부터 받을 돈이 있으면(전세금, 물품대금 등) 그 돈 받을 권리를 자기 채권자에게 양도하는 계약서를 작성하여 인증.

⑥ 유언의 공증

⑦ 회사의 정관

등기신청시 첨부되는 주주총회 이사회 의사록 등은 반드시 인증을 받아야 유효함.

⑧ 확정일자

어떤 문서가 일정한 날짜에 작성되어 있다는 사실을 확인 받는 것.

문제아서 전문의로 변신한 김호경 씨