상가임대관리요령

상가임대관리요령

 

요즘 상가투자에 대한 여러가지 유익한 조언들이 많다.
주로 상가를 살 때 고려해야 할 내용이다. 하지만 상가투자는 사 놓기만 했다고 해서 끝나는게 아니다.
상가 투자에 성공하기 위해서는 임차인이나 관계인들과의 협력이 무엇보다 중요하다.
상가 값어치를 함께 높여가야 할 동업자라는 생각을 갖고 그에 걸맞은 대접을 하는게 우선이다.
임차인과 잦은 마찰이 생기면 임대가 어렵고 피곤한 노릇이 돼 상가 자체에 애정을 갖기 어렵다.
값어치를 적극적으로 높이겠다는 의지도 전략도 없이 지내다가 실제 자산가치보다 싼 값에 처분해 버리고 마는 일도 생긴다.

◈ 임차인선정 신중히 해야
일단 임차인 선정부터 신경을 써야한다. 안정적인 임차인,전망이 좋은 업종.신뢰가 가는 업체를 골라야 한다.
지역이나 상권에 따라 다르겠지만 업종 자체의 성격과 함께 소속 상권에 필수적인 업종인지 여부를 따져봐야 한다.
중복되는 업종이고 특별한 무엇이 없다면 오래 가지 못할 수도 있으니 피해야한다.
임차인이 불분명한 경우엔 조심해야한다.
예컨대 남편 혼자 와서 부인 명의로 계약한다든지,임차인이 법인인지 대표이사 개인인지 불분명한 경우,대리관계를 명확하게 표시하지 않는 경우등이 대표적이다.
임대 계약에 급급해 모호한 기재를 그냥 남겨둔 채 지나가면 나중에 꼭 탈이 생긴다. 임차인 업종이 임대인 납세액에 영향을 주기도 하므로 임차에 관련된 세법도 알아둘 필요가 있다.

◈ 상가가치를 끌어올리려면
임차인을 선정했다면 상가가치를 함께 높이기 위한 실질적인 재테크를 시작해야 한다.
상가투자는 이제부터라고 해도 과언이 아니다.
지속적인 임대, 적정한 임대료, 규칙적인 임대료 인상 세 가지를 목표로 삼아야 한다.
처음엔 고액 임대료를 받았으나 계약기간 만료 후 재임대에 어려움을 겪는다면 결코 성공했다고 볼 수 없다. 오히려 조금 낮더라도 적정 임대료를 꾸준히 받는 게 더 낫다.
따라서 처음부터 적정 임대료를 설정하되 계약서에 임대기간 장단에 따라 인상폭을 미리 정해두는 게 바람직하다.
임대기간중 임차인이 바뀌어도 똑같은 인상폭이 적용된다는 점을 임차인과 분명히 하고 계약서에도 명기해 둬야 한다.
인상률은 물가상승률이나 대출금리에 따라 바뀔 수 있다는 점도 아울러 정해두면 나중에 임대료 인상을 훨씬 부드럽게 이끌어낼 수 있다.
이런 규칙적인 임대료 인상 내용이 담긴 계약서들을 모아두면 10-20년 후 훌륭한 자료가 된다. 차계부처럼 '임계부'도 만들 필요가 있는 것이다. 그것이 상가 가치상승으로 이어진다.

◈ 임대관련 법률도 알아둬야
좋은 상가를 선정해 임차인과 원만한 관계 속에서 지속적인 임대를 유지하려면 임대관련 법률에도 정통해야 한다.
법은 내 권리를 지키기 위해 종종 싸움의 도구로 인식되지만 본질은 그것만이 아니다.
오히려 법은 상대방에 대한 최소한의 배려라는 표현이 더 잘 어울린다.
임대인과 임차인은 동반자다. 그래서 서로 알아야 할 것은 알고 처음부터 논의할 것은 털어놓고 얘기해야 한다. 동업자로 상생해야 하므로 고압적인 태도는 금물이다.
그래도 할 말은 해야 한다. 시시콜콜 따지는 임차인이라야 나중에 뒤탈이 없지 처음부터 무조건 임대인에게 맡길 테니 잘해달라는 임차인은 나중에 딴소리를 하기 십상이다.

◈ 임차인과 확실히 둘 대목은
그렇다면 임차인과의 관계에서 어떤 점을 확실히 해 둬야 할까.
좋을 때가 아니라 거북하거나 나쁠 때를 대비하는게 중요하다.
임대료 인상이나 중도해지 조건, 보증금채권 압류 또는 양도된 경우, 전대를 허용하는 게 불가피할 때 취해야 할 조치 등은 기본이다.
정해진 용도 외 사용에 관한 사항, 간판 등 관리에 관한 협조사항, 수선 내지 원상회복 의무에 관한 사항, 임대료를 연체한 경우 계약 해지를 어떻지 할지도 짚어야 한다.
권리금이나 개발비는 보증금과 무관하고, 보증금에 권리관계가 복잡하게 얽힌 경우 법원에 공탁할 것을 원칙으로 하며, 임차인 의무불이행으로 인한 손해배상 범위도 정해야 한다.
이런 사항들을 공평한 입장에서 상의해야 하고, 문제가 생기면 대화로 풀어나가야 한다. 임대인에게 일방적으로 유리한 계약조항은 법률적으로 효력이 없을 수도 있다는점을 염두에 둬야 한다.

◈ 이해 당사자들과도 친분 쌓아야
임대인은 임차인 외에도 여러 사람들을 만날 일이 생긴다.
옆 상가 주인이나 임차인, 공유부분을 함께 사용해야 하는 지분 소유자들, 건물 관리인, 주상복합건물 내 아파트 소유자나 관리자 등 다양하다.
임차인의 채권자라고 주장하는 사람, 보증금채권을 양수했던 사람, 임차인에게서 점유를 양수받았다는사람 등도 나올수 있다.
임대인은 이들과 원만한 관계를 맺으면서도 어떤 경우엔 단호하게 부당한 요구를 봉쇄해야 한다.
어떤 경우엔 스스로 앞장서서 그들의 고충을 해결해주는 처신도 필요하다.
아무리 억지 주장과 부당한 요구를 해와도 임대인은 자신의 권리를 지키기 위해 법에 보장된 수단들을 적절하게 동원해야 한다.
임차인이나 관계인 모두 상가건물 못지않게 잘 관리해야 할 비즈니스 파트너라는 점을 명심해야 한다