건물 및 상가 임대관리 (2)

 건물 및 상가 임대관리  (2)

빌딩별 재원 파악 (수시)
임대가능 면적 최대 유지
건물관리카드 및 사업장관리대장 작성 관리

계약 및 재계약
1)임대료 산정 : 임대평수 × 평당 임대보증금 ☞주의: 항상 부가세는별도
*평당 임대보증금은 지역별, 층별 차등 결정(주변 임대시세 수시 파악)
*임대 평수는 공유면적 포함. (특별한 경우 실평수 적용)
①보증금을 월세로, 월세를 보증금으로 전환시
*보증금⇒월세 : 월세 전환 보증금액 × 2%, 1.7%, 1.5%순으로 상황에 따라 적용
ex) 10,000,000× 2%, 1.7%, 1.5%= 200,000. 170,000. 150,000
*월세 ⇒ 보증금 : 보증금전환 월세금액 ÷ 1.5%, 1.7%, 2%순으로 적용.
ex) 200,000÷ 1.5%, 1.7%, 2%= 13,333,333. 11,764,705. 10,000,000
②보증금은 월세16개월 수준(30%)으로 유지.(월세가 많을수록 유리)

2)계약 기간
①기본은 1년
②장기 계약 가능 ~ 이 경우 금액은 매년 또는 2년마다 조절토록 특약 삽입.최장 20년을 초과할 수 없다

3)적정 임대평수 산정
①1개 업체에 과다 임대일 경우 문제 발생 ⇒ 연체, 명도시 공실과다.
②소규모 임대일 경우 관리에 불편.

4)임대 업종 선택
①법적 건물용도에 적합한 업체 선택
②건물용도가 맞지 않을 경우 용도 변경토록(비용은 재단 부담)
③임대 기피 업종(정신과 병원, 술집, 주류판매 음식점등)
④업종 선택시 건물의 특성을 고려 기존 임차인과 조화를 이룰 수 있도록 선택

5)임대시 건물 수선
①임대를 위한 기본적 전기, 페인트, 및 칸막이 공사 가능.
②임대후 임대면적 내부에서 발생하는 제반 수선 및 보수 비용은 입주자 부담(특히 소방, 전기 관련)

6)계약시 유의사항
①건물관리 규정 숙지
②임대만료후 원상복구 조건 숙지 ⇒ 필요경비 및 시설비 문제 해결
③전대 금지, 보증금의 저당 및 담보제공 금지
④미수금 발생시 연체료 부과(예: 월5%) 강조
⑤외부 간판 부착시 반드시 사전 승인.(옥외 광고물등관리법 적용)
⑥권리금, 시설비, 이주비용 청구 불가.
⑦내부 전기공사시 사전 승인, 사후 감독.(화재 사고의 37.1%가 전기)
⑧개인 사업자 ~ 주민등록등본,사업자등록증. 법인 ~ 사업자등록증(또는 법인등기부 등본) 징구

7)재계약시
①만료 1개월전에 사전 통보
②임대료 인상은 연초 사업계획에 따라 계획성 있게 실행.(물가 변동 및 특이사항 발생시 증감)
③재계약기간 ~ 기본 1년. 최장 10년까지 가능(법적 가능 기간)
④전세권 또는 근저당이 설정된 경우 변경 등기

8)계약서 보전 조치(문제 발생 예상 업체)
①계약서 공증
②화해조서


임대료 및 관리비 수금
1)관리비의 성격
①관리비는 실비 정산 또는 월 일정액을 정하여 입주사와 계약하는 방법이 있으나 어느 방식이든 실비정산의 개념이 더 뚜렷
②건물관리의 편의상 실비정산보다는 월일정액을 책정하여 계약체결하는 것이 관리상 편리
③인건비, 용역비, 제세공과금(보험료, 교통유발부담금, 환경개선부담금, 제세금), 사용료(전기,상하수도,가스,냉난방,오물수거,소독,수선유지)등이 포함된 것
2)임대료 수금
①기일 엄수(월말 또는 월초)
②현금 수금 원칙(어음 및 가계수표 수금 제한)
③계약 첫달의 경우와 마지막달의 경우 일할 계산
④연체료 부과 : 1,2개월 연체 → 월임대료의 5%씩 매달 부과, 3개월 이후부터는 총금액의 5% 부과.(연25% 초과 불가)
⑤입주기간이 정해졌드라도 실 입주가 지연될 경우 → 실입주일로 부터 임대료 적용. 지연된 부분은 따로 협의하여 징수


임차인 관리
1)임대료 연체 관리
①1개월 미납자 : 전화독려 및 납부기한 약속
②2개월 미납자 : 독촉장 발송
③3개월 미납자 : 내용 증명( 명도 경고, 계약 갱신 불가) 발부
④4개월 미납자 : 자진 명도 요구 문서 발송(불응시 임차인 부담으로 명도 진행 사실 통보)
⑤5개월 미납자 : 명도 소송으뢰
☞단, 임대보증금이 충분할 경우 즉, 계약기간까지의 연체금액을 충당하고도 명도비용에 여유가 있을경우 ④,⑤항은 계약기간 만료시점으로 연기
2)임차인 단속
계약내용에 위반하는 행위가 있을 때는 즉각적인 조치가 있어야 한다.
(업종 변경, 변태 영업, 무단숙박 행위, 동의없는 전대차 계약 등)


임대차의 종료
1)기간의 만료
2)해지의 통보
①임대차 기간이 정하여 있는 경우, 기간의 만료함으로써 임대차 종료.
☞기간 만료후 임차인이 계속하여 임차물을 사용.수익하고 있는 경우
~ 임대인이 상당기간안에 이의제기하지 아니하면 전임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 다만, 이 경우 존속기간 만은 전 임대차의 그것과 동일한 것으로 되지 않으며 기간의 약정이 없는 것으로 본다.(대법원 판례 1966.10.25 선고66다1467판결) 따라서 언제든지 해지통고 가능.

②임대차의 존속기간이 정하여 있지 않는 경우, 당사자는 언제든지 계약해지 통고할 수 있고
☞이때 상대방이 이 통고를 받은날로 부터 일정기간이 경과함으로써 효력발생.
*임대인이 해지통보 6개월 경과후
*임차인이 해지통보 1개월 경과후

※계약의 해지 사유
일정한 사유가 있을 때에는 기간의 약정에도 불구하고 해지 할 수 있다
①임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 할 때
②임차물의 일부가 임차인의 과실에 의하지 아니하고 멸실한 경우에 그 잔존부분으로는 임차의 목적을 달성할 수 없을 때
③임차인이 임대인의 동의없이 제삼자에게 임차권을 양도하거나 임대한 때
④차임을 연체한 때
⑤그 밖의 당사자 일방의 채무 불이행이 있는 때


명도시 유의 사항
1)연체 임대료 유무 파악
2)어음.수표 수취 유무 파악(만기일 이전 명도 불가 또는 어음금액 만큼 보증금 유보)
3)제세공과(전기, 수도, 기타) 비용 확인
4)간판 및 칸막이 등 원상복구 이행여부 확인
5)영업허가(업종 폐쇠신고) 유무 확인 (차후 임차인의 불이익 방지)
6)전세권,근저당 설정 또는 공증증서 유무 확인

임대차 관련 법률 조항

 임대차 관련 법률 조항

민법 제618조 ~ 654조(임대차)

615조 ~ 617조(사용대차)

627조,628조,631조, 635조, 638조, 640조, 641조, 643조, 647조 ⇒ 강제규정으로 이 조항에 반하여 임대인, 임차인에게 불리한 조항은 효력이 없다.

1) 제610조 2항 : 차주는 대주의 승락이 없으면 제3자에게 차용물을 수익하게 하지 못한다.

2) 제615조 : 차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다. 이에 부속시킨 물건은 철거할 수 있다.

3) 제627조 : ①임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다.

②전항의 경우에 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 임차인은 계약을 해지할 수 있다.

4) 제630조 : ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.

② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리 행사에 영향을 미치지 아니한다.

5) 제631조 : 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.

6) 제635조 : ①임대차 기간의 약정이 없는 때에는 당사자는 언제든지 계약 해지의 통고를 할 수 있다.

②상대방이 전항의 통지를 받은 날로부터 다음 각호의 기간이 경과하면 해지의 효력이 생긴다. 1.토지,건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월. 2.동산에 대하여는 5일.

7) 제638조 : ①임대차계약이 해지의 통고로 인하여 종료된 경우에는 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못한다.

② 전차인이 전항의 통지를 받은 때에는 제635조2항의 규정(해지기간)을 준용한다.

8) 제640조 : 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

9) 제647조 : ①건물 또는 공작물의 임차인이 적법하게 임대한 경우에 전차인이 그 사용의 수익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 전대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구항 수 있다.

② 임대인으로 부터 매수하였거나 그 동의를 얻어 임차인으로 부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다.

일반 임대차와 주택 임대차의 차이점

구 분 주택 임대차 일반 임대차 법의 적용 주택임대차보호법 민법 중 임대차 규정 최저 계약기간 2년 정함이 없다. 대항력 주택의 이사와 주민등록을 마치면 그 다음날로부터 제3자에게 대항할 수 있다. 채권이므로 대항력이 없다(등기하지 않는 경우) 보증금의 회수 소액보증금 : 최우선 변제 나머지 : 확정일자 부여로 우선변제권 획득 채권이므로 등기하지 않는 이상 우선변제권이 없다(보통변제권) 목적물의 매매시 그대로 인수인계됨(새 주인에게로 그대로 이전) 새 주인에게 인수인계되지 않음.(새 주인과 다시 계약해야함.) 적용 대상 주택 및 주거용 건물만 해당(미등기,무허가 포함) 비주거용 건물 해당(점포,사무실) 기한 없는 임대차의 기간 2년 자동 연장 당사자의 사전 통고로 계약이 해지됨(임대인:6개월 전, 임차인:1개월 전 통고) 양도 및 전대 임대인의 동의 없는 양도 및 전대는 대항 할 수 없으나 동의를 한 경우의 양도는 합법적으로 새로운 임차인에게 인계되면서 전 임차인은 빠지게 되나 전대의 경우는 전차인이 있어도 임차인은 임대인과의 관계가 그대로 유지됨.

공 증 

 공증의 효력

1) 모든 금전 채무 (대여금, 물품대금 등)에 관하여 어음공증, 금전소비대차공증(공증증서)을 하면 채무자가 지급을 연체할 시에 재판을 거치지 않고 공증한 채무자의 채무자의 재산을 강제압류(압류하여 경매)하여 돈을 받을 권리가 있다.

2) 각종 계약서, 보증서, 합의서, 각서 등을 공증(인증이라고 칭함)을 해두면 공문서에 준하는 확실한 증거가 되므로 후에 당사자간에 법적인 분쟁이 생길 여지가 없다.

그러나 금전채무에 관한 공정증서를 작성하지 않고 차용증서, 보관증을 가지고 인증만을 하면 확실한 증거 서류가 되기는 하지만 강제집행은 할 수 없다.

 공증의 절차

1) 공증을 할 당사자 본인이 직접 공증사무소에 나오는 경우에는 당사자 쌍방의

① 주민등록증(그 외 사진이 붙은 신분증, 면허증도 가함)

② 도장(공증할 본인이 직접 나올 때는 인감도장이 아니라도 가함)

③ 약속어음, 기타 공증증서(각종 계약서, 합의서, 각서 등)

2) 공증할 당사자 본인이 공증사무소에 직접 나올 수 없는 경우

① 못나오는 분의 인감증명서

② --못나오는 분의 위임장, 대리인의 주민등록증, 도장.

--회사(법인)의 대표자나 지배인이 공증을 할 시는 본인이 직접 공증사무소에 나오더라도 회사 대표자의 인감증명서, 지배인 등기부 초본이 필요함.

3) 공증의 종류

① 약속어음 공증(공증증서)

일정한 금액을 일정한 시일이나 또는 채권자가 원하는 날짜에 돈을 갚겠다는 약속어음을 작성하여 채권자와 채무자(보증인이 있으면 보증인도)가 함께 나와서 공증.

② 그 외 각종 채무 변제 공증(공증 증서)

일정한 금액을 일정한 날짜에 갚기로 하되 이자지급을 약정하거나 원리금을 몇 번으로 분할하여 갚기로 하는 공증.

③ 양도담보공증

일정한 금액을 일정한 날짜에 갚기로 하되(이자 약정도 됨) 그 채무 담보를 위하여 채무자의 재산 중 동산 즉 기계류, 가재도구, 상품 등 물건의 소유권을 채권자에게 양도하는 공증. 이 경우 담보된 물건은 채무자가 계속 사용하는 것이 원칙.

④ 인증

각종 계약서, 합의서, 각서 등을 작성해 가지고 하는 공증.

⑤ 채권양도계약의 인증

채무자가 다른 사람으로부터 받을 돈이 있으면(전세금, 물품대금 등) 그 돈 받을 권리를 자기 채권자에게 양도하는 계약서를 작성하여 인증.

⑥ 유언의 공증

⑦ 회사의 정관

등기신청시 첨부되는 주주총회 이사회 의사록 등은 반드시 인증을 받아야 유효함.

⑧ 확정일자

어떤 문서가 일정한 날짜에 작성되어 있다는 사실을 확인 받는 것.