발로뛰는 김대표의 보물 창고

아름다운 판결

• 주공 "개인상황 너무 고려한 판결" 대법에 상고

판결문

가을 들녘에는 황금 물결이 일고,… 홀로 사는 칠십 노인을 집에서 쫓아내달라고 요구하는 원고의 소장에서는 찬 바람이 일고,… 우리 모두는 차가운 머리만을 가진 사회보다 차가운 머리와 따뜻한 가슴을 함께 가진 사회에서 살기 원하기 때문에 법의 해석과 집행도 차가운 머리만이 아니라 따뜻한 가슴도 함께 갖고 하여야 한다…

요즘 인터넷에 잔잔하게 퍼져 나가고 있는 판결문이 하나 있다. ‘판결문’이라면 난해하고 딱딱하기 그지없는 글이 떠오르지만 ‘아름다운 판결’이라고 이름 붙은 이 판결 덕분에 칠십 넘은 노인이 이 겨울을 훈훈하게 보내고 있다.

충남 연기군 조치원읍의 한 임대아파트에 사는 6·25 참전유공자 이종명(76)씨. 딸이 보내주는 20만원과 참전용사 지원비 7만원으로 한 달을 사는 고단한 삶이다. 그런데 지난해 11월 1일 대전고등법원에서 나온 판결문 한 장이 그를 훈훈하게 덥혔다.

‘…가을 들녘에는 황금 물결이 일고, 집집마다 감나무엔 빨간 감이 익어간다. 가을걷이에 나선 농부의 입가엔 노랫가락이 흘러나오고, 바라보는 아낙의 얼굴엔 웃음꽃이 폈다. 홀로 사는 칠십 노인을 집에서 쫓아내달라고 요구하는 원고의 소장에서는 찬 바람이 일고, 엄동설한에 길가에 나앉을 노인을 상상하는 이들의 눈가엔 물기가 맺힌다. 우리 모두는 차가운 머리와 따뜻한 가슴을 함께 가진 사회에서 살기 원한다. 법의 해석과 집행도 따뜻한 가슴도 함께 갖고 하여야 한다고 믿는다….’

1999년 이씨는 딸 이름으로 계약을 맺고 이 아파트에 입주했다. 석 달 만에 아내가 세상을 떠났다. 이씨는 동네 아파트 공사장 막노동으로 생계를 꾸렸다. 요즘은 “늙었다”는 이유로 일감이 없다. 세 끼 가운데 한 끼는 봉사단체에서 주는 밥을 먹는다. 난방은 방 한 군데, 밤에만 튼다. 지난해 12월 한 달 전기 사용량은 불과 25㎾h. 요금은 1980원이었다.

2005년 어느 날 이씨는 주택공사로부터 ‘퇴거 요청’을 받았다. 계약자로 된 딸이 충북 청주에서 주택을 소유하고 있으니 불법이라는 내용이었다. 임대아파트는 5년이 지나면 분양을 받을 수 있지만 이씨는 계약 당사자가 아니고, 계약자인 딸은 무주택자가 아니어서 분양 받을 자격이 없다고 했다. 이씨는 “중병에 걸린 아내 병 수발하느라 내가 나설 시간이 없었다”며 “딸이 대신 계약을 했는데, 그게 이리 될 줄은 몰랐다”고 했다.

주택공사로 찾아갔다. 직원은 “딸이 서류상 이혼을 하면 된다”고 했다. 그는 “늙은 몸 하나 살겠다고 자식을 망칠 수 없다”고 대답하고 돌아섰다. 참전용사라서 어찌 되지 않을까 알아 봤지만 국가유공자가 아니어서 불가능하다고 했다.

소송을 냈다. 1심은 졌다. 2005년 12월 20일이었다. 법에 규정된 대로 ‘입주일부터 분양 전환 당시까지 임대주택에 거주한 무주택자 임차인’이 아니라는 게 이유였다. 이씨는 “억울하고, 분했다”고 했다. 항소를 했지만 “별 기대는 하지 않았다”고 말했다.

그런데 항소심 재판장이 이씨에게 이렇게 묻더라는 것이다. “추운 겨울인데…, 혼자 사는 노인이 무슨 돈이 있겠어요.” 재판부는 직권으로 소송구조를 신청했다. 가난한 이씨를 대신해 변호인을 선임해준 것이다. 네 번째 재판에서 선고가 이뤄졌다. 재판부가 판결문을 읽었다.

“…계약은 딸 명의로 맺었지만, 이는 병든 아내의 수발을 위해 자리를 뜨지 못한 피고를 대신해 딸이 계약을 맺는 과정에서 법 지식 부족으로 벌어진 실수로 판단된다. 피고는 이 주택 임차를 위해 본인의 돈으로 보증금을 내고, 실제로 이 주택에 살았다. 피고는 사회적 통념상 실질적인 임차인으로 충분히 생각될 수 있으니, 법적으로도 임차인으로 보는 것이 공익적 목적과 계획에 맞는 해석이라고 생각한다.” 이씨가 승소했다. 이씨는 “너무 고맙고 너무 감사했다”고 말했다.

재판장은 대전고법 제3민사부 박철 부장판사다. 지난 18일 만난 박철 판사는 “법의 목적을 생각하고 해석을 한 결과”라고 했다. 그는 “정의(正義)라는 원리와 소외 계층에 대한 배려 없이 법 조항을 기계적으로 적용하는 것은 지혜롭지 않다고 믿는다”고 했다. 그에게 물었다. 왜 판결문에 수필처럼 감성적인 글이 있느냐고. 그는 “정서적으로도 설득력이 있는 판결문을 쓰려고 한다”고 답했다. 그리고 “판사는 판결로만 말해야 하는데, 오늘 말을 너무 많이 했다”고 했다. 이 재판은 현재 대한주택공사의 상고로 대법원에 올라와 있다.

판결문 전문 대 전 고 등 법 원 제 3 민 사 부 판 결 사 건2006나1846 건물명도 등 원고, 피항소인 대한주택공사 피고, 항소인 1. 이○○ 2. 이종명 제1심 판결대전지방법원 2005. 12. 20. 선고 2005가단40737 판결 판 결 선 고2006. 11. 1. 주 문 1. 제1심 판결을 취소하고, 원고의 청구를 모두 기각한다. 2. 소송총비용은 모두 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 1. 청구취지 피고 이○○는 충남 연기군 조치원읍 신흥리 주공아파트를 원고에게 명도하고, 피고 이종명은 위 아파트에서 퇴거하라. 2. 항소취지 주문과 같다. 이 유 1. 다툼의 원인과 이 사건 판결에 이르기까지의 경과 가. 원고 공사는 충남 연기군 조치원읍 신흥리에 아파트 형태의 임대주택을 신축하여 임대하는 사업을 실시하면서, 1999. 2. 19. 피고 이○○와 임대차기간을 5년으로 정하여 임대주택 ○○○동 ○○○호(24평형)에 대한 임대차계약을 체결하였다. 나. 피고 이종명은 이○○의 아버지로서 1999. 6. 1. 위 임대주택 ○○○동 ○○○호에 입주하여 지금까지 그 임대주택에서 홀로 살고 있다. 피고 이○○는 이종명의 둘째 딸로서 1988. 9. 16. 혼인한 후 따로 살고 있으며 위 임대주택에 입주하지 않았다. 다. 임대주택법상의 임대의무기간이 경과하자 원고 공사는 위 신흥리 임대주택 전부를 분양전환하기로 결정하였다. 임대주택법 제15조 제1항 제1호는 우선분양권리자로 “입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인”으로 규정하고 있는데, 임대주택 ○○○동 ○○○호의 임차인인 이○○ 부부는 다른 주택을 소유하고 있기 때문에 그 임대주택을 분양받을 수 없었다. 피고 이종명은 원고에게 임대차계약의 명의자는 형식상 딸로 되어 있을 뿐이고 실제로는 자신의 거주를 위하여 임차한 것이며 자신이 혼자서 계속하여 그 임대주택에 거주하였으므로 자신 명의로 분양해 줄 것을 요청하였으나 원고 공사는 피고 이종명이 계약서상의 임차인이 아니라는 이유로 그 요청을 거절하고 피고들에 대하여 임대주택의 명도를 요구하였다. 라. 피고들이 원고 공사의 명도 요구에 따르지 않자 원고 공사는 임대차계약상의 임차인인 피고 이○○에 대하여 그 임대주택의 명도를, 임대주택에 거주하고 있는 피고 이종명에 대하여 그 임대주택에서의 퇴거를 청구하는 이 사건 소송을 제기하였다. 1심 법원이 원고 공사의 청구를 인용하자, 피고들은 이에 불복하여 항소하였고, 이에 따라 이 법원이 항소사건을 재판하게 되었다. 마. 이 법원이 심리한 결과, 피고 이종명이 거주할 주택을 본인 명의로 구하지 아니하고 둘째 딸인 피고 이○○의 명의로 구하게 된 이유와 경위는 다음과 같음이 밝혀졌다. (1) 피고 이종명은 1931. 4. 15. 출생하여 현재 만 75세에 이르는 노인이다. 그는 1955. 1. 13. ○○○과 혼인하여 딸 둘과 아들 둘을 낳아 길렀다. 그의 처인 ○○○은 1991년경 뇌경색이 발병한 후 대소변을 가리지 못할 정도로 심한 후유증이 남았기 때문에 그 무렵부터 그는 처 곁에 붙어 병수발을 하느라 다른 일은 제대로 할 수 없었다. 1999년 초 처의 병세는 거동이 전혀 불가능할 정도로 악화되었기 때문에 그는 잠시도 처의 곁을 떠나지 못하고 수발을 들어야만 했다. 이 때문에 그는 자신의 돈을 비교적 가까운 곳에 거주하면서 자신을 도와주던 둘째 딸 이○○에게 맡겨두고 딸에게 경제적 문제의 처리를 위임하였다. 이 사건 임대차계약이 체결된 후인 1999. 9. 14. 피고 이종명의 처 ○○○이 사망하였고, 그 후부터 지금까지 피고 이종명은 혼자서 임대주택에서 생활해 왔다. 자녀들의 형편도 넉넉하지 않은 터라 우리 사회의 많은 노인들이 그러하듯이 그도 자녀, 손자들과 함께 살지 못하고 혼자서 노년을 보내고 있다. (2) 처의 병세가 악화되어 잠시도 처 곁을 떠나지 못하고 병수발을 들고 있던 1999년 초에, 피고 이종명은 원고 공사가 인근 지역에 임대주택을 건축하여 임대한다는 소식을 듣고 자신의 돈을 관리하고 있던 둘째 딸 이○○에게 임대차계약을 체결해 줄 것을 부탁하였다. 피고 이종명은 거의 평생을 충남 연기군 조치원읍에서 살아왔고 당시에도 조치원읍 침산리에 거주하고 있었던 반면, 그의 딸인 이○○는 가족과 함께 청주시에서 거주하고 있었다. (3) 아버지의 부탁으로 피고 이○○가 원고 공사의 사무실로 찾아가 아버지가 살 임대주택에 관한 임대차계약을 체결하였다. 피고 이○○는 자신의 명의로 임대차계약을 체결한 경위에 관하여 다음과 같이 설명하고 있다. 그녀가 원고 공사의 직원에게 사정을 설명하고 아버지와 자신의 명의 중 누구 명의로 임대차계약을 체결하여야 하는지를 물었고 원고 직원으로부터 누구 명의로 하든 상관없다는 답변을 들었다는 것이다. 많은 시간이 흘렀기 때문에 지금 와서 피고 이○○가 원고 공사의 직원으로부터 과연 그러한 설명을 들었는지, 그런 설명을 한 직원이 누구인지, 그리고 그 직원이 한 설명이 정확하게 어떤 것이었는지를 밝히는 것은 불가능해 보인다. 그러나 피고 이○○가 아버지인 피고 이종명을 대리하여 그 명의로 임대차계약서를 작성하기 위해서 갖추어야 했을 서류의 양과 법적 지식이 부족한 그녀가 그 서류를 모두 갖추는데 필요한 시간과 노력의 양, 특히 그녀가 거주하던 청주와 아버지가 거주하던 조치원읍 사이의 거리가 결코 가깝지 않고 서류를 갖추기 위해서 여러 차례 왕복하는 것이 쉬운 일이 아닌 점을 참작해 보면 아버지가 임대주택에 거주한다는 목적에 아무런 지장이 없는 한 아버지를 대리하여 계약서를 작성하기 보다는 자신 명의로 계약서를 작성하는 편을 선호했을 것임을 쉽게 추측해 볼 수 있다. 그리고 당시 원고 공사는 임대주택에 대한 임차 희망자가 적어 3차 청약까지 임대업무가 지연되었던 사정을 참작해 보면, 원고 공사의 직원이 신속하고 간편한 업무처리를 위해 사무실로 찾아 온 피고 이○○에게 그녀 명의로 계약을 체결할 것을 권유했을 가능성도 없지 않은 것으로 보인다. 상세한 경위가 모두 밝혀진 것은 아니지만, 피고 이○○는 아버지인 피고 이종명을 위하여 위 임대차계약을 체결하였던 것은 분명하고, 충분한 법적 지식이 없어 장래 발생할 법적 분쟁을 예견하지 못했기 때문에 수고와 번잡함을 피할 생각에서 아버지 명의가 아닌 자신의 명의로 임대차 계약을 체결하였던 것이지 법적으로 허용되지 않는 어떤 이익을 얻거나 법적 규제를 회피하기 위하여 자신의 명의로 임대차 계약을 체결한 것은 아닌 것으로 보인다. [증거] 갑 제1호증의 1, 갑 제2호증의 1, 갑 제3호증의 1, 을 제1 내지 8호증, 변론 전체의 취지 2. 쌍방의 주장 원고는 임대차계약기간이 만료되었고 임대주택에 대한 분양전환이 되지 않았음을 이유로 피고 이○○에 대하여 임대주택의 명도를, 피고 이종명에 대하여 임대주택에서의 퇴거를 청구하고 있다. 이에 대하여 피고들은, 임대주택에 대한 임대차계약 명의인을 피고 이○○로 한 것은 원고 공사의 담당직원으로부터 잘못된 설명을 듣고 실수한 것일 뿐이고 피고 이종명이 임대차계약의 실질적인 당사자인데 무주택자로서 그 임대주택을 분양 받을 권리를 갖고 있으므로 원고 공사가 분양을 거절하고 피고들에 대하여 명도와 퇴거를 청구하는 것은 허용될 수 없다고 주장한다. 피고들의 주장에 대하여 원고는, 임대주택법 제15조에 의하여 우선분양을 받을 권리는 무주택자인 임차인에게만 주어지는 것인데 피고 이종명은 임차인이 아니어서 우선분양을 받을 권리를 갖지 못하므로 피고들의 주장은 부당한 것이라고 주장한다. 3. 이 법원의 판단 가. 이 사건의 쟁점은, 피고 이종명이 임대주택법 제15조에 의하여 임대주택을 우선분양 받을 권리가 있는가 하는 것이고, 좀 더 구체적으로 본다면 위 법 제15조 제1항 제1호가 우선분양자로 규정하고 있는 “입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인”이라는 권리발생요건 중 “임차인”의 요건을 갖추고 있는가 하는 것이다. 이 법률문제에 관한 판단과 관련하여 이 법원은 다음과 같은 사정에 주목하였다. (1) 입법부가 임대주택법을 제정하여 임대주택사업을 지원하는 한편 일정한 규제를 가하고 있는 것은, 임대주택 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하기 위한 것이다(위 법 제1조). 우리 사회에는 개인의 다양한 사정에 의하여 주택을 임차하려는 상당한 수요가 있는 반면에 투자금액 회수에 오랜 시간이 걸리는 등의 사정으로 임대주택의 공급은 항상 부족한 문제점이 있다. 또한 경제적, 관행적 이유에서 보증금(전세금)이 비싸기 때문에 목돈이 없는 사람들은 주택을 임차하기 어렵고 장기임대주택을 구하기도 어려운 것이 실정이다. 그래서 입법부는 임대주택법을 통하여 장기주택임대를 영업으로 하는 주택임대업자를 지원하여 임대주택의 공급을 늘리는 한편 부족한 임대주택이 실수요자에게 제공되도록 하기 위한 여러 제도적 장치를 마련하였다. 그래서 우리는 이 법률을 해석하고 적용함에 있어서 이 법률이 달성하고자 하는 위와 같은 공익적 목적을 충분히 참작하여야 마땅하다고 믿는다. 게다가 우리 사회에서 임대주택의 건설과 임대사업 영위에 가장 큰 몫을 차지하고 있는 원고 대한주택공사의 존재 이유가 바로 국민생활의 안정과 공공복리의 증진이라는 공익적 이유에 있음(대한주택공사법 제1조)도 간과할 수 없다. (2) 임대주택법은 주택임대업자가 임대의무기간 후 임대주택을 분양전환하여 투자자금을 일시에 회수할 수 있는 길을 열어주면서도 일정한 요건을 갖춘 자에게 우선분양의 권리를 보장함으로써 주거와 생활의 안정을 도모하고 있다. 임대주택법 제15조 제1항 제1호가 우선분양 권리의 발생요건으로 “입주일 이후부터 분양전환 당시까지 당해 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인”으로 규정하고 있는데, 이 법이 무주택자를 요건으로 정하고 있는 것은 임대주택이라는 한정된 자원의 분양에 있어서 아직 주택을 소유하고 있지 못한 서민을 배려하기 위한 것이고, 실제 거주한 임차인을 요건으로 정하고 있는 것은 한정된 자원의 분양에 있어서 실수요자를 우선 배려하기 위한 목적 때문일 것이다. 따라서 위 규정에서 말하는 “임차인”의 의미를 밝히고, 이 사건에서 피고 이종명이 그 “임차인”에 해당하는지를 판단함에 있어서 위 규정의 목적을 충분히 고려하여야 한다. (3) 이 사건의 구체적 사안을 다시 한 번 돌이켜 보건대, 이 사건 임대주택의 임차 목적은 분명히 피고 이종명의 주거공간을 구하는 것이었지 피고 이○○의 주거공간을 구하는 것이 아니었다. 이 사건 임대주택을 임차하여 그 곳에 거주하겠다는 결정을 한 자는 피고 이종명이었고 보증금으로 지급된 자금 역시 그의 것이었다. 다만 피고 이종명이 처의 병수발로 자리를 뜰 수 없었던 절박한 사정이 있었기 때문에 직접 원고 공사의 사무실을 찾아가 자신의 명의로 임대차계약을 체결하지 못하고 둘째 딸인 피고 이○○에게 임대차계약의 체결을 부탁하였다. 이 사건에서 피고 이○○가 자신의 명의로 아버지의 주거에 관한 임대차계약을 체결하면서 법적으로 허용되지 않는 어떠한 이익을 얻거나 법적 규제를 회피하려 하였던 것은 아니다. 이러한 사정에 비추어 볼 때 피고 이○○가 아버지의 이름이 아닌 자신의 이름으로 원고와 임대차계약을 체결한 것은 법적 권리에 관하여 정확한 지식과 정보를 갖지 못하였기 때문에 저지른 실수였던 것으로 보인다. 만일 위와 같은 실수가 개입되지 않았더라면 피고 이종명이 임대주택을 우선분양 받을 권리를 갖게 되었을 것이라는 점에 대해서는 의문의 여지가 없다. 피고 이종명은 현재 75세의 고령에 홀로 살고 있는 노인이다. 경제적 활동을 할 능력을 잃었고 넉넉한 재정능력도 갖고 있지 못하다. 이런 사정에 놓여있는 피고 이종명에 대하여 임대차계약 체결과정에서 있었던 작은 실수 때문에 이제 와 그 주거공간에서 계속 거주할 권리를 갖지 못한다고 하기에는, 원인이 된 피고들 측의 잘못과 그 결과 사이에 균형을 잃었다는 느낌을 지울 수 없다. (4) 법률용어로서의 “임차인”이라는 단어가 임대차계약의 양 당사자 중 부동산을 빌리는 측 당사자를 의미한다는 사실은 굳이 법률가가 아니더라도 잘 알고 있다. 그러나 법률 문언의 올바른 의미를 밝히기 위해서는 법률용어로서의 의미만이 아니라 그 법률이 달성하고자 한 정책목표와 우리 사회가 법체제 전체를 통하여 달성하고자 하는 가치를 아울러 고려하여야 한다. 위 법률의 문언만이 아니라 위 법률이 달성하고자 한 정책적 목표와 위 법률이 의도한 계획의 관점에서 보면, 피고 이종명의 주거안정은 당초부터 위 정책목표와 계획상의 보호범위 내에 있었던 것이지 그 바깥에 있었다고 생각되지 않는다. 정책적 목적과 계획을 분명하게 하기 위하여 사용된 언어가 그 정책적 목적과 계획의 실행을 제한하고 억제하는 방향으로 해석되고 집행되는 것은 옳은 일이 아니다. 이러한 법해석학의 관점에서 볼 때, 이 사건에서 피고 이종명이 무주택자이고 이 사건 임대주택에 대한 실수요자였음에도 불구하고 위에서 본 특별한 사정 때문에 임대차계약상의 임차명의인이 아니라고 하여 그의 권리를 부정하는 것이 이 법의 공익적 목적과 계획에 부합한다고 생각되지 않는다. 오히려 이 법상의 임차인의 요건을 그렇게까지 문언적, 법형식적으로 해석할 것이 아니라 이 사건과 같은 특별한 사정이 있는 예외적 사안에서 임대차계약의 목적과 재정적 부담과 실제 거주자라는 실질적 측면에서 사회적 통념상 임차인으로 충분히 관념될 수 있는 피고 이종명이 위 법상의 임차인 요건을 갖추었다고 보는 것이 위 법의 공익적 목적과 계획에 부합하는 해석이라고 생각한다. (5) 가장 세심하고 사려 깊은 사람도 세상사 모두를 예상하고 대비할 수는 없는 법이다. 가장 사려 깊고 조심스럽게 만들어진 법도 세상사 모든 사안에서 명확한 정의의 지침을 제공하기는 어려운 법이다. 법은 장래 발생 가능한 다양한 사안을 예상하고 미리 만들어두는 일종의 기성복 같은 것이어서 아무리 다양한 치수의 옷을 만들어 두어도 예상을 넘어 팔이 더 길거나 짧은 사람이 나오게 된다. 미리 만들어 둔 옷 치수에 맞지 않다고 하여 당신의 팔이 너무 길거나 짧은 것은 당신의 잘못이니 당신에게 줄 옷은 없다고 말할 것인가? 아니면 다소 번거롭더라도 옷의 길이를 조금 늘이거나 줄여 수선해 줄 것인가? 우리는 입법부가 만든 법률을 최종적으로 해석하고 집행하는 법원이 어느 정도 수선의 의무와 권한을 갖고 있다고 생각한다. 이는 의회가 만든 법률을 법원이 제멋대로 수정하는 것이 아니라 그 법률이 의도된 본래의 의미를 갖도록 보완하는 것이고 대한민국헌법이 예정하고 있는 우리 헌법체제의 일부라고 생각한다. 나. 이상과 같은 점을 참작하여 이 법원을 구성하고 있는 세 명의 판사는, 임대주택법 제15조 제1항 제1호의 “임차인”의 의미를 해석함에 있어서 이 사건 사안과 같은 특별하고도 예외적인 사정을 참작하는 실질적 의미의 임차인으로 해석하여야 한다는 점과 피고 이종명이 그 실질적 의미의 임차인 요건을 갖추었다는 점과 그리하여 피고 이종명이 이 사건 임대주택에 관하여 우선분양을 받을 권리를 가진다는 점에 대하여 의견의 일치를 보았다. 다. 이 사건 심리 과정에 이 법원이 양측에 조정 가능성을 문의하였을 때, 원고 공사는, 피고 이종명 측의 특별하고 딱한 사정을 참작하여 임대주택을 분양해 줄 경우 향후 유사 사정이 있는 자가 근거 없는 분양을 주장하는 나쁜 선례가 될 수 있다는 점을 들어 조정에 응할 수 없다는 견해를 밝혔다. 우리는 이 견해에 결코 동의할 수 없다. 이 판결은 원고 공사가 염려하듯 임대주택법이 달성하고자 하는 공익적 정책목표를 가로막는 나쁜 선례가 되는 것이 아니라, 임대주택법이 사용한 용어에 실질적이고도 살아있는 의미를 부여함으로써 예외적이고 특별한 사안에서까지 임대주택법의 정책적 목표와 계획을 달성할 수 있도록 하는 좋은 선례가 된다고 생각한다. 오히려 위 법이 사용한 용어의 의미를 형식적으로만 이해할 경우 위 법의 정책적 목표와 계획은 통상적인 사안에서만 달성될 수 있을 뿐이고 우리 사회에서 장래 언제든지 발생할 수 있는 다양한 예외적 사안에서 정책목표와 계획의 달성을 포기하여야 하는 나쁜 선례가 된다고 생각한다. 가을 들녘에는 황금물결이 일고, 집집마다 감나무엔 빨간 감이 익어 간다. 가을걷이에 나선 농부의 입가엔 노랫가락이 흘러나오고, 바라보는 아낙의 얼굴엔 웃음꽃이 폈다. 홀로 사는 칠십 노인을 집에서 쫓아내 달라고 요구하는 원고의 소장에서는 찬바람이 일고, 엄동설한에 길가에 나앉을 노인을 상상하는 이들의 눈가엔 물기가 맺힌다. 우리 모두는 차가운 머리만을 가진 사회보다 차가운 머리와 따뜻한 가슴을 함께 가진 사회에서 살기 원하기 때문에 법의 해석과 집행도 차가운 머리만이 아니라 따뜻한 가슴도 함께 갖고 하여야 한다고 믿는다. 이 사건에서 따뜻한 가슴만이 피고들의 편에 서있는 것이 아니라 차가운 머리도 그들의 편에 함께 서있다는 것이 우리의 견해이다. 4. 결론 따라서 피고 이종명은 이 사건 임대주택을 우선분양 받을 권리가 있고 그가 그 권리를 행사하여 원고 공사에게 분양을 요청하고 있는 이상 원고가 그 요청을 거부하고 임대차계약 기간 만료를 이유로 피고들에게 명도와 퇴거를 청구하는 것은 법상 허용되지 않는다. 그렇다면 원고의 이 사건 청구는 모두 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 이를 취소하고 원고의 청구를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.

[대전·조치원=박종인기자 seno@chosun.com]

2003년 8월 정부가 국내 처음으로 지정한 인천경제자유구역(송도국제도시, 영종지구, 청라지구). 1·11대책 발표 이후 서울의 부동산 시장은 얼어붙었지만 인천경제자유구역의 부동산 투기 열풍은 거세기만 하다.

경제자유구역 내 아파트 당첨은 ‘로또 당첨’으로 여겨질 정도다.

▽부동산 투기장이 된 경제자유구역

=17일 인천 연수구 송도국제도시 대형 상가 내의 부동산중개업소에는 ‘송도 아파트 상담 환영’ ‘급매물 있음’이란 홍보 전단이 붙어 있었다.

S부동산중개업소 직원은 “‘분양권을 처분하고 싶다’며 프리미엄을 묻는 전화가 많다”면서 “경찰 단속이 강화됐지만 여전히 분양권 전매는 가능하다”고 말했다.

의사 K(43) 씨는 지난해 11월 인천 영종지구에서 분양된 59평형 아파트를 3000만 원의 프리미엄을 주고 12월 중순경 매입했다. 그는 이 아파트를 최근 웃돈 6000만 원을 받고 되팔았다.

인천도시개발공사가 송도에 짓는 ‘웰카운티’ 4단지 38평형 아파트를 지난해 12월 분양받은 주부 김모(38) 씨는 계약을 위해 10일 모델하우스에 갔다가 부동산 시세를 알려준다는 부동산중개업자에게 전화번호를 가르쳐줬다.

김 씨는 이튿날부터 “프리미엄이 2억 원 가까이 붙었으니 아파트를 전매할 의향이 없느냐”는 부동산중개업소의 전화에 시달리고 있다.

본보 취재팀이 16일 송도 등 10개 부동산중개업소에 웰카운티 아파트를 분양받았다며 전화를 건 결과 평균 1억5000만 원 이상 프리미엄이 붙었다는 답변을 들었다.

인터넷 포털 사이트의 부동산 정보 코너에도 이 아파트의 프리미엄에 대해 ‘층에 따라 다르지만 2억∼3억 원’ ‘입주 시기에는 10억 원 이상 장담한다’ 등의 댓글이 달려 있다. 일부 부동산업자는 불법 매매가 가능하다는 설명과 함께 연락처를 남기고 있다.

▽기획부동산이 가격 상승 주범

=경제자유구역이나 그 인근에 짓는 아파트 계약일에는 어김없이 ‘떴다방’으로 불리는 기획부동산이 몰린다.

지난해 11월 분양한 인천 남동구 고잔동 한화 에코메트로 아파트 계약일에는 서울의 기획부동산 직원들이 외제 차량에 수십억 원의 현금을 싣고 와 즉석에서 당첨자에게 프리미엄을 주고 아파트를 불법 매입했다. 매물을 싹쓸이하다 보니 프리미엄은 천정부지로 치솟았다.

주로 이들은 속칭 ‘복(複)등기’를 통해 불법 전매를 부추긴다.

등기를 두 번 한다는 뜻으로 전매가 제한된 아파트 분양권을 웃돈을 받고 판 뒤 입주 후 최초 분양계약자(매도자) 명의로 소유권 이전 등기를 했다가 매수자 앞으로 등기를 바꾸는 방식. 인천은 옹진군을 제외한 전 지역이 투기과열지구로 지정돼 있어 5년간 전매가 불가능하다.

또 분양권을 불법으로 거래하다 적발되면 매도자는 아파트 당첨이 취소되고 3년 이하의 징역 또는 3000만 원 이하의 벌금이 부과될 수 있으며 매수자 또한 처벌을 받는다.

▽들끓는 비난

=경제자유구역이 부동산 투기장으로 변질되는 것에 대한 비난이 시민단체를 중심으로 터져 나오고 있다.

지난해 12월 인천도시개발공사가 송도에 분양한 웰카운티 아파트 고분양가에 대해 ‘평화와 참여로 가는 인천연대’는 “공기업의 본분을 망각한 처사로 주택건설 사업에서 손을 떼라”고 요구했다.

국세청은 송도국제도시 50평형 이상 아파트 거래자에 대한 조사에 들어가 최근 복등기 등을 통해 아파트를 불법 전매한 투기 사범을 적발했다.

인천=차준호 기자 run-juno@donga.com

황금천 기자 kchwang@donga.com

▼규제 장벽 그대로… 외자 유치 ‘헛바퀴’▼

포스코건설이 인천 연수구 송도국제도시에 짓고 있는 ‘더 (노,로) 퍼스트 월드’ 주상복합아파트 신축 공사 현장. 이 아파트는 최근 송도국제도시에 불어 닥친 부동산 투기열풍 때문에 3억 원이 넘는 웃돈이 붙은 것으로 알려졌다. 인천=황금천 기자

인천경제청이 외국 투자기업에 감면해 준 세액은 지난해 6월 말 현재 송도신도시개발유한회사(NSC)와 신약개발사인 셀트리온㈜ 대상의 총 150억 원. 순수하게 외국자본을 투입해 사업을 벌이는 회사는 2개에 불과하다.

재경부가 주도한 미국 뉴욕프레즈비티어리언(NYP) 국제병원 유치 계획은 무산 위기에 놓여 있다.

병원 유치를 주도하는 A 씨는 “미국 법률상 NYP가 외국에 직접 투자해 병원을 지을 수 없기 때문에 제3의 투자자가 나서기로 했지만, 한국 법에선 이를 허용하지 않고 있다”며 “법 개정이 이뤄지지 않으면 최종시한인 4월까지도 사업계획을 만들지 못하고 중도 포기할 수밖에 없다”고 말했다.

투자자들은 일반 지역과 별 차이 없는 까다로운 사업인허가 절차, 중국 상하이(上海) 푸둥지구나 싱가포르에 비해 적은 세제혜택 때문에 아파트 건설 외엔 해 볼 만한 사업이 없다고 주장한다.

이처럼 외국인의 관심을 끌지 못하자 경제자유구역 내 외국인 대상 특별분양 아파트는 대부분 미분양 상태로 남아 있다. 포스코건설이 2005년 5월 분양한 80가구의 외국인 물량 중 74가구는 아직도 주인을 기다리고 있다.

인천=박희제 기자 min07@donga.com

지난해 12월 중순 도쿄(東京) 롯폰기(六本木)에서 지인들과의 송년 모임을 마친 뒤 밤늦게 택시를 탔다. 50대쯤으로 보이는 운전사는 유난히 사근사근했다. 그와 이런저런 이야기를 하다 보니 택시는 금방 집까지 1km가량을 남겨 둔 요쓰야(四谷) 3정목(丁目)에 이르렀다. 빨간 신호가 들어오자 그가 차를 멈추면서 요금계산기 정지 단추를 눌렀다. 아무래도 그가 목적지를 착각한 것 같아서 “우리 집은 여기에서 조금 더 가야 한다”고 알려 줬다. 그러나 그는 태연히 “알고 있다”고 대답했다. 그의 설명이 이어졌다.

“손님이 길을 건너서 택시를 잡았으면 지금 온 길보다 가까운 길로 왔을 겁니다. 제가 그 사실을 알면서 손님을 태웠기 때문에 요금을 깎아 드리는 게 맞습니다. 손님이 반대편에서 타는 바람에 돌아온 거리와, 여기서부터 목적지까지 남은 거리가 비슷할 겁니다.”

굳이 따지자면 횡단보도를 건너지 않고 택시를 잡은 이쪽의 책임이 더 큰데도 먼저 요금을 깎아 주겠다는 그의 선량한 고지식함에 그만 말문이 막혔다.

도쿄 니혼바시(日本橋)에 있는 스테이크 전문 식당 ‘마코토(誠)’를 찾아간 것은 해가 바뀐 지난주의 일이다. 미식(美食) 전문 웹사이트에서 주소를 미리 손에 넣었지만 그곳을 찾기는 쉽지 않았다. 큰길에서 벗어난 골목 안에 자리를 잡은 데다 간판은 고사하고 식당임을 알려 주는 어떤 표지도 없었다. 마침 흰 가운을 입은 종업원이 숯불을 갈기 위해 문을 열고 나오지 않았더라면 수십 번이라도 그냥 지나칠 만한 곳이었다.

마코토는 1층에 10석, 2층에 12석으로 좌석이 22개뿐인 아담한 식당이지만 스테이크의 질과 맛은 정평이 나 있어서 미식가들이 주 고객이다. 단골손님 가운데는 유명 TV 사회자를 비롯한 명사도 많다. 그렇다 보니 자연히 스테이크에 곁들일 고급 와인을 찾는 손님이 적지 않다. 하지만 마코토의 주인 다카야마 마사요시(高山正義) 씨의 대답은 언제나 한결같다고 한다.

“저희 집의 메인(주 요리)은 스테이크입니다. 스테이크보다 비싼 술은 팔 수 없습니다.”

이야기가 나온 김에 간판과 메뉴가 없는 이유를 물어봤다. 그는 이렇게 반문했다.

“좋은 요리를 내놓으면 간판과 메뉴가 왜 필요하겠습니까?”

순간 그와는 아무 연관도 없는 택시운전사의 얼굴이 문득 떠올랐다. 아마 다카야마 씨가 보여 준 자신감과 이름 모를 택시운전사가 보여 준 고지식함, 즉 자신의 일에 대한 긍지와 직업윤리의 뿌리는 하나라는 느낌 때문이었을 것이다. 저문 해를 보내고 새해를 맞은 시점에 나 자신의 부끄러움과 부족함을 되돌아볼 기회를 준 그들과의 만남이 한없이 고마웠다.

연말연시를 도쿄가 아닌 서울에서 보냈더라면 어땠을까 상상해 봤다. 얼굴과 직업은 다르지만 도쿄의 택시운전사와 식당 주인보다 몇 배나 훌륭한 분들과 만났을지도 모른다. 하지만 마음 한구석에서는 ‘과연 그랬을까’라는 생각이 들었다. 치솟는 집값 때문에 “가게 차리지 말고 차라리 집이나 사둘걸”이라고 후회하는 자영업자가 많다는 뉴스, 현대자동차 노조가 “약속한 성과급을 내놓으라”며 자신이 일하는 직장에 연초부터 분말소화기를 분사했다는 국내 소식을 전해 들으면서 그런 의구심을 지워 내기가 어려웠다.

천광암 도쿄 특파원 iam@donga.com

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