내년 수도권 땅값 오를까

내년 수도권 땅값 오를까

대체 신도시, 보상금, 대선 등 상승요인 많아

-->   연말을 맞은 토지시장에는 ‘내년 땅값이 어떻게 움직일까’라는 문제가 화두로 떠오르고 있다. 일단 부재지주 양도세 중과 등의 세금폭탄이 본격 투하되는 내년 토지시장은 대체적으로 올해와 마찬가지로 침체 장세를 면치 못할 것으로 예상된다. 세금을 내면 남는 게 없다며 투자자들이 토지시장에는 아예 발길을 끊을 가능성이 있는 때문이다. 하지만 굵직한 개발 재료가 있는 곳은 그래도 오름세를 보일 것으로 전문가들은 보고 있다. 특히 대체 신도시 후보지 발표, 택지지구 보상금 지급, 대선 등의 호재가 널려 있는 수도권지역은 여기저기서 폭발 가능성이 매우 크다. 건국대학교 정용현 토지전문가과정 겸임교수는 “양도세, 종부세 등 세금 납부액보다 땅값이 더 오를 가능성이 있는 수도권 일부 지역에는 여전히 대기 수요가 넘쳐 난다”며 “내년 토지시장은 침체 속 일부 지역 호황이 예상된다”고 말했다. 내년 수도권 땅값의 최대 변수는 대체 신도시 내년 수도권 토지시장의 가장 큰 변수는 뭐니뭐니 해도 분당급 규모의 대체 신도시 발표다. 발표 전까지는 후보지역으로 거론되는 지역을 중심으로 땅값이 움직이겠지만 발표 이후에는 주변지역의 가격이 오를 가능성이 크다. 후보지로 낙점될 것이라는 소문이나 기대심리, 또 후보지로 결정된 데 따른 땅값 상승을 노린 투자 수요의 유입이 예상되기 때문이다. 다산서비스 이종창 대표는 “2001년 판교신도시 결정 이후 투자수요 대거 유입으로 평당 30만∼40만원대를 밑돌던 주변 성남 금곡동 일대 보존녹지 땅값이 300만~400만원대의 금싸라기 땅으로 변했다”며 “이번에 발표될 대체 신도시 주변 땅값도 이와 비슷하게 움직일 것”으로 예상했다. 이미 내년 상반기 발표를 앞두고 경기도 광주, 용인, 과천 등은 신도시 후보지로 오르내리며 땅값이 크게 오르고 있다. 특히 토지거래허가구역에서 제외된 용인 모현면의 경우 최근 투자자들이 몰리면서 한 두 달 새 땅값이 급등세로 돌아섰다. 두 세 달 전에 불과 평당 50만∼60만원(보존녹지 논밭 기준)에 그치던 땅값이 현재는 100만∼150만원을 호가한다. 용인 모현 파란들공인의 한 관계자는 “신도시 기대감으로 땅주인들이 매물을 거둬들여 실제 거래는 뜸한 편”이라면서 “후보지가 확정되는 내년 상반기까지는 호가를 중심으로 땅값이 강세를 이어갈 것”이라고 말했다. 또 다른 후보지로 거론되는 광주, 과천 등도 사정은 마찬가지다. 토지거래허가구역으로 묶여 땅 거래가 어려운 광주에서는 특히 인접한 이천까지 투자 수요가 몰리고 있는 상황이다. 광주 샬롬공인의 이우성 사장은 “신도시 결정으로 예상되는 후광효과나 대토 수요를 노린 투자자들이 이천등 주변 비규제 지역을 들쑤시고 다닌다”며 “신도시가 어디로 가든 땅값은 오른다는 ‘수도권 땅 투자 불패론’ 마저 거론되고 있는 상황”이라고 말했다. 인근 영진공인 이종길 사장도 “후보지가 결정되면 주변지역도 투기지구 등으로 묶여 세금 중과가 예상되지만 투자자들은 이에 아랑곳하지 않는 분위기”라며 “어차피 세금보다 땅값이 더 오를 것이라는 기대감 때문”이라고 말했다. 10여조원 보상금, 주춤해진 토지시장에 ‘또 다른 불씨’ 올해 연말과 내년 초에 동시다발적으로 풀리게 되는 10여조원의 택지지구 보상금도 내년 수도권 땅값을 불안케 하는 요인으로 꼽힌다. 현재 내년초까지 대규모 보상금 지급이 예정된 수도권지역은 인천 영종, 화성 향남2, 평택 소사, 고양 삼송, 김포신도시, 오산 세교, 인천 서창2, 성남 여수 등 10여개 곳이다. 여기서 풀린 막대한 보상비의 상당수는 토지시장으로 다시 유입돼 내년 수도권 토지시장이 들썩일 가능성이 크다.   ▲ 2007년 수도권 토지시장은 개발지역을 중심으로 상승세를 보일 것이라는 전망이    우세하지만 규제강화 등으로 올해 같은 침체 국면을 보일 것이라는 의견도 있다.   지금까지 보상금 지급을 전후로 대토수요가 증가해 인근 땅값이 연쇄적으로 오르는 부작용이 되풀이 돼왔기 때문이다. 이 때문에 이미 14일부터 보상금으로 1조4000여억원이 풀리는 김포신도시 주변 부동산중개업소는 요즘 ‘보상금 특수’를 잔뜩 기대하는 눈치다. 최근 보상금을 들고 서울 주택시장을 기웃거리는 ‘상경 투자’가 늘었다지만 대부분의 원주민은 여전히 주변지역에서 대체지 매입을 고려하고 있기 때문이다. 풍무동 연세공인의 조원기 사장은 “대토 기간과 범위가 각각 3년 이내, 20㎢ 안으로 완화돼 보상금이 예전처럼 한꺼번에 주변 부동산시장에 유입되지는 않을 것”이라면서도 “어쨌든 땅 때문에 받은 보상금은 결국 땅으로 다시 되돌아와 주변 땅값상승을 부채질하게 마련”이라고 말했다. 현재 김포신도시에서 보상금을 받는 주민 중에도 신도시 후보지가 될 만한 지역의 땅을 물색하고 다니는 사람이 많다는 게 조 사장의 설명이다. 자기 땅이 신도시에 포함되면서 받은 보상비로 인근 땅을 매입했다가 다시 신도시가 확장되면서 또 보상을 받을 될 수 있기 때문이다. 올해 상반기 이미 보상을 완료한 수원 광교신도시에서도 인근 용인, 화성 등에서 땅 매입을 고려하는 주민이 적지 않다. 수원 곡반정동 우리집 공인의 이용우 사장은 “광교신도시 보상금 지급으로 적게는 10억원, 많게는 200억원에 이르는 알부자가 대거 등장했다” 며 “이들 중 상당수는 여전히 대체 신도시 후보지 등 인근지역 땅에 관심이 높다” 고 말했다. JMK 진명기 대표는 “지금까지 상담결과를 보면 토지보상을 받은 사람들 중 30∼40%는 보상지 주변의 토지를 매입했다”며 “보상금이 풀리면 시중 유동자금 증가로 대토 수요나 ‘보상 투기’가 급증해 주변지역 땅값 상승은 불가피할 것”으로 내다봤다. 토지전문업체 드림컨츄리 한기봉 사장은 “정부가 현물보상 등을 검토하고 있지만 워낙 많은 돈이 한꺼번에 풀리게 돼 땅값 상승을 막기에는 역부족일 것”이라고 말했다. 내년 대선도 땅값불안의 큰 요인 예상 내년 12월로 예상된 대선을 전후로 땅값이 크게 움직일 가능성이 있다. 17대 대통령선거의 판도를 가를 핵심 이슈가 바로 부동산정책이 되리라는 예상이 나돌면서 벌써 토지시장도 후보자별 공약에 촉각을 곤두세우는 분위기다. 과거의 대선에서 알 수 있듯이 각 후보자 진영의 지역개발 공약 난발에 따른 개발 기대감으로 토지시장의 과열을 불러 올 수도 있기 때문이다. 이는 2002년 대선에서 행정수도 이전공약이 발표되면서 충청권 토지시상이 꿈틀거렸던 사례를 보면 잘 알 수 있다. 천안의 박상규 공인중개사는 “신행정수도 이전 공약 이후 연기군 땅값이 단기간에 30∼40%가 올랐다”며 “이번 대선에서 대규모 개발계획이 발표되면 어느 때보다 시장이 민감하게 반응해 땅값은 더 오를 것”이라고 말했다. 대선 공약에 따른 수도권 규제완화에 대한 기대감도 땅값 불안의 요인이 된다. 당선이 우선인 만큼 양도세 중과 경감이나 종부세 완화 등과 같은 공약도 선거기간 막판에 튀어나올 수 있기 때문이다. 건국대 정용현 겸임교수는 “지방으로 이전한 중소기업들이 인력난 등으로 경영에 어려움을 겪고 있다”며 “대선에서 수도권 공장 입지제한 완화 등과 같은 공약이 발표되면 공장용지 등을 중심으로 땅값이 오를 수도 있다”고 말했다. 부재지주 양도세 중과, 종부세 강화 등도 결과적으로 땅값 상승을 부채질할 가능성이 크다. 땅 주인들이 최종 수요자에게 세금을 전가해 매물을 내놓을 움직임을 보이고 있기 때문이다. 광주 영진공인의 이종길 사장은 “최근 광주ㆍ이천 등에서 양도세와 종부세 납부액을 가격에 포함시켜 시세보다 10∼15% 정도 비싸게 땅을 내놓는 사례가 부쩍 늘고 있다”며 “이 때문에 땅값이 비싸고, 외지인 땅이 많은 수도권지역에서는 기본적으로 내년 땅값이 10% 이상 오를 것”이라고 내다봤다. 거래규제 및 전매제한 등으로 침체 예상도 하지만 거래 규제 강화와 전매 제한 등으로 내년에도 땅값이 여전히 바닥세를 이어갈 것이라는 전망도 있다. 각종 규제 강화의 시행으로 땅 매입이 어려워 땅값 상승을 뒷받침하는 매수세 형성이 어렵기 때문이다. 현재 토지거래허가구역에서 농지와 임야를 매입하려면 현지에서 전 세대원이 1년 이상 거주해야 한다. 또 토지거래허가 신청 때엔 자금조달내역서도 함께 제출해야 한다. 땅을 구입한 뒤 2~5년까지 되팔 수 없게 한 전매제한 조치의 시행도 내년 토지시장의 악재로 꼽힌다. 예전처럼 단기 차익이 불가능해 투자자들이 선뜻 땅 매입에 나서기는 어렵기 때문이다. 세금 강화에 따른 투자성 악화도 내년 토지시장을 침체의 늪으로 빠트릴 요인으로 지목된다. OK시골 김경래 대표는 “8ㆍ31 대책으로 내놓은 규제 정책이 이미 토지시장에 상당부분 먹혀들어가고 있다”며 “실수요 위주의 토지시장 재편이 예상되는 만큼 예전과 같은 땅값 폭등 장세의 형성은 어려울 것”으로 내다봤다. 때문에 분위기에 휩쓸린 부화뇌동형 투자는 주의할 필요가 있다는 게 전문가들의 조언이다. 유앤알 박상언 대표는 “개발지역의 땅을 수용할 때 오르기 전 시가로 땅값이 보상되고 주변지역도 각종 규제로 묶이게 된다”며 “땅 투자에는 신중을 기할 필요가 있다”고 말했다.