재건축 조합원 입주권, 양도세 과세시 주택 수에 포함

내년부터 양도소득세 과세시 재개발.재건축 조합원 입주권이 주택수에 포함된다.

이에 따라 재건축 사업으로 인해 1주택이 없어지더라도 입주권을 포함해 1세대 3주택자의 경우 다른 주택 양도할 때 양도세 60%가 중과되고 장기보유특별공제를 적용받을 수 없게 된다.

또 2주택자도 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 없게 됐다.

6일 재정경제부는 이 같은 내용의 소득세법 개정안을 7일 입법예고할 예정이라고 밝혔다.

이번 개정안은 오는 2006년 이후에 재개발.재건축 사업의 관리처분계획이 인가된 입주권부터 적용하되, 올해말 이전에 인가된 입주권은 내년 1월 1일 이후 새로 취득하는 분부터 적용된다.

현재는 양도소득세를 계산할 때 재건축.재개발 입주권이 주택수에 포함되지 않아 다주택자가 중과세 규정을 회피하거나 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받아왔다.

재경부는 “이번 결정이 다주택자의 투기적 수요를 억제해 부동산 시장을 안정시키고 과세형평을 제고하기 위한 것”이라고 설명했다.

일반분양권 경우는 그러나 일반분양권은 사업시행지역의 기존주택 보유를 전제하지 않고 누구나 청약해 당첨되어 갖게 되는 채권이라는 점에서 1세대 1주택 비과세나 3주택 중과세 규정을 적용할 때 주택수에 포함되지 않는다.

다음은 소득세법 개정안 Q&A.

- 재개발.재건축 입주권이란.

▲ 재개발. 재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위이다. 기존 건물과 토지 대신에 새로운 건물이 완성되는 때에 그 건물과 토지를 취득할 수 있는 권리를 말한다.

- 재개발.재건축사업과 관련된 모든 입주권이 주택수에 포함되는지.

▲ 재개발.재건축사업과 관련된 입주권은 조합원이 기존 건물과 토지 대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 조합원이 아닌 일반 개인이 신규분양절차를 통해 취득하는 분양권(일반 분양권)이 있다.

앞으로 양도소득세 과세시 주택수 계산에 포함되는 입주권은 조합원이 기존 주택대신에 취득하는 입주권(조합원 입주권)과 제3자가 조합원 또는 다른 제3자로부터 취득하는 조합원 입주권이다.

- 입주권 자체를 양도할 경우 양도소득세 과세방법은.

▲ 재개발.재건축 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도세가 실거래가로 과세되고, 양도세 과세시 적용되는 세율은 일반 부동산과 같이 △ 보유기간이 1년미만인 경우 50%, △ 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우 40%, △보유기간이 2년이상인 경우 9～36%를 적용받는다.

- 일반분양권(신규주택 분양권)은 어떻게 과세되나.

▲ 일반분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이므로 양도시 양도세가 실거래가로 과세되며 일반부동산과 같은 세율이 적용된다. 그러나 1세대1주택 비과세와 1세대 3주택 양도세 중과세 규정을 적용할 때 주택수 계산에 포함되지 않는다.

재개발.재건축 입주권은 사업시행지역의 기존 주택 보유자가 재개발.재건축 사업시행으로 인하여 기존 주택에 갈음하여 재개발.재건축되는 주택의 입주권을 갖는 것임에 반해, 일반 분양권은 사업시행지역의 기존주택 보유를 전제하지 않고 누구나 청약하여 당첨되는 경우 갖게 되는 권리라는 점에서 다르다.

또한 재개발.재건축 입주권에는 물권(토지지분)과 채권(완성된 아파트를 받을 권리)이 결합되어 있으나, 일반 분양권은 채권(완성된 아파트를 받을 권리)에 지나지 않는다.

- 주택 2채 중 1채가 재건축사업 시행으로 2006년 관리처분계획인가를 받아 조합원입주권으로 전환되었다면, 다른 주택을 양도한 경우 양도소득세는 어떻게 과세되는지.

▲ 2006년부터는 재건축사업의 조합원 입주권이 주택수에 포함돼 1세대 2주택에 해당되므로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 없으며 실거래가로 과세된다.

- 주택 1채를 보유중인 자가 2006년 1월 재건축사업의 시행으로 그 주택이 조합원 입주권으로 전환됨에 따라 대체주택을 취득하여 거주하다가 세대전원이 재건축 주택으로 이사한 후 대체주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 어떻게 과세되는지.

▲ 현재는 1주택을 보유하던 재건축조합원이 그 주택재건축사업 시행기간 중 다른 주택을 취득해 1년 이상 거주하다가 재건축주택 완공 후 세대전원이 새로운 재건축주택으로 이사하는 경우 다른 주택을 1년 이내에 양도하는 때에는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있다.

앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도 이와 같은 제도를 계속 유지해 1세대 1주택자가 재건축으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 아무런 불이익을 받지 않도록 할 것이다.

- 1세대 1주택자가 재건축.재개발입주권을 취득하고 재건축·재개발주택이 완공된 후 종전주택을 양도한 경우 양도소득세가 어떻게 과세되는지.

▲ 현재는 1년 이내에 종전 주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세(비고가주택 3년 이상 보유, 2년 이상 거주)를 적용받을 수 있다. 앞으로 재건축 입주권을 주택수 계산에 포함하더라도 현재와 같이 1년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세를 적용받도록 할 계획이다.

그러나, 재개발·재건축 주택이 완공되고 1년이 경과한 후 종전 주택을 양도하는 경우는 1세대 2주택에 해당해 비과세 적용을 받을 수 없다.

(파일이름:9.6 양도소득세 과세시 재건축 조합원 입주권을 주택수에 포함.hwp)

문의. 재정경제부 재산세제과 02)2110-2178
정리. 노윤진(jing@mofe.go.kr)