입주권 팔 때 양도세 안 내려면

입주권 팔 때 양도세 안 내려면

 

"우리동네가 드디어 재개발에 들어간다." 낡은 아파트에서 5년째 살고 있는 1주택자인 A씨는 재개발에 대비해 이것저것 알아봐야 할 것들이 많았다. 우선 고민되는 것이 입주권을 받을까, 아니면 현금으로 정산해서 받을까 하는 것이었다.

살던 집이 재개발·재건축을 받게 되면 조합원의 분양신청이 이뤄진다. 여기서 조합원이란, 보통 재개발·재건축이 이뤄지는 곳의 토지 및 부동산 소유자를 의미한다.

그러나 모든 조합원이 분양신청을 해야하는 것은 아니다. 토지 및 부동산을 재개발·재건축에 수용 당하는 대가로 현금을 받을 수도 있기 때문. 분양 신청을 하는 것이 유리한지 또는 현금으로 정산 받는 것이 유리한지를 판단해 결정하면 된다.

재개발이 된다고 들떠있던 A씨는 재개발이 된 토지나 부동산이 돈이 된다는 떠도는 정보에 분양신청을 하기로 결정했다. 그러나 A씨가 나중에 그 재개발된 집을 팔게 될 때는 어떻게 될까?

여러 가지 요건에 의해 그가 내는 세금(양도소득세)이 결정됨은 물론, 입주권을 양도하게 될 때는 아예 세금 자체를 내지 않아도 되는 경우도 있을 수 있다.

□ 재개발·재건축에 의한 입주권 먼저 챙기고= 재개발·재건축에 의해 조합원이 취득한 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당한다. 입주권의 취득시기는 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 확정되는 날인 관리처분 계획의 인가일을 시작으로 한다.

관리처분계획이란, 재개발·재건축을 하게 될 때 해당 토지나 부동산을 평가한 후 재개발·재건축 이전의 토지 및 부동산에 대한 소유권을 재개발·재건축 사업으로 조성된 토지 및 부동산에 대한 소유권으로 변환시켜 배분하는 것을 말한다.

즉 재개발·재건축으로 조성된 새로운 토지 및 부동산을 분양 받을 수 있는 권리가 부여되는 날에 입주권이 발생하는 것이다. 단, 주택 재건축사업인 경우는 2005년 5월 31일 전에 사업시행인가를 받은 경우에만 사업시행 인가일이 입주권의 취득시기가 된다.

□입주권 양도할 때 이런 점 눈여겨보면 절세= 이렇게 입주권을 받고, 재개발·재건축 주택에서 살다가 나중에 이 집을 팔게 됐을 때 만약 집값이 6억원 이상이라면 양도소득세를 고민하지 않을 수 없다. 또 재개발·재건축 주택에서 살지 않고 입주권을 팔게 됐을 경우는 어떨까?

양도시점에서 1세대 1주택자인 재개발·재건축 주택에 들어가게 됐을 때, 관리처분계획 인가일과 주택의 철거일 중 빠른 날을 기준으로 보유기간이 3년(서울 등은 2년 거주 요건)이상이라면 양도세가 6억원까지 비과세된다.

이와 함께 '6억원 양도세 비과세' 요건을 갖춘 조합원이 입주권을 양도할 때 다음 중 하나에 해당한다면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

입주권을 양도할 때 ▲양도일 현재 다른 주택이 없는 경우 ▲양도일 현재 당해 조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 조합원 입주권을 양도하는 경우에 부동산을 취득할 수 있는 권리임에도 양도세가 비과세된다.