발로뛰는 김대표
2006. 12. 21. 10:52
2006. 12. 21. 10:52
 부동산관리신탁 |
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| - 갑종 : |
은행이 고객소유의 부동산을 신탁받아 임대차관리, 시설의 유지관리 등 부동산을 종합적으로 관리하고 그 수익을 수익자 에게 지급하는 신탁 |
| - 을종 : |
은행이 고객 소유의 부동산을 신탁받아 소유권 이전등기 및 신탁등기후 소유권을 관리하고 임대차, 시설의 유지·관리 등은 위탁자 또는 제3자가 수행하는 신탁 | |
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상품구조 |
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가입대상 |
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부동산을 소유하고 법률상·사실상 행위능력을 보유한 자 |
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신탁재산 |
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토지, 건물, 토지의 정착물
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신탁금액 |
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신탁계약으로 정함 |
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신탁기간 |
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신탁계약으로 정함 |
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신탁보수 |
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신탁계약으로 정함 |
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추가수탁 |
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불가 |
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수익권증서 발급 |
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소유권이전 및 신탁등기 완료후 고객 요청시 발급 |
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비용부담 |
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| - 신탁재산과 관련한 모든 제비용은 위탁자 또는 수익자가 부담 |
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o |
제세공과금,유지관리비, 등기비용, 신탁사무처리비용, 금융비용 등 |
| - 제비용 미납시 은행이 대지급 가능 |
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o |
제비용 지급일 익일부터 상환일까지 은행 고유계정의 최고 연체 이자율 적용 징구 | |
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신탁재산에 속하는 금전의 운용 |
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- 신탁재산내 금전의 운용은 신탁업법 등 관련 법령애 정한 바에 따라 운용
o 신탁업법 등 관련 법령 범위내에서 위탁자가 지정 가능 |
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양도 및 담보 |
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위탁자와 수익자의 연서로서 은행의 승낙을 얻은 경우 가능 |
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신탁계산 및 이익교부 |
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- 신탁계산 : 매년 12월31일 및 신탁종료일
- 수익교부 : 이익계산일로부터 2주일 이내
o 고객에게 직접 지급 또는 고객명의의 당행 예금계좌로 계좌이체 |
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중도해지 |
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| - 다음의 경우 이외에는 불가능 |
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o |
위탁자 또는 은행의 귀책사유 없이 신탁재산의 관리가 불가능하거나 곤란한 경우 |
| o |
위탁자 또는 수익자가 계약으로 정한 책임과 의무사항을 이행하지 아니하는 경우 |
| o |
신탁부동산의 소유권분쟁, 저당권실행 등의 사정으로 위탁자 또는 수익자가 계약을 해지하는 경우 |
| o |
은행에서 대지급한 비용 및 신탁보수를 납부하지 아니하는 경우 | |
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계약해제 |
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| - 다음의 경우가 확인될 경우 은행은 신탁계약을 해제 |
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o |
신탁관계인의 행위능력 및 권리능력 부재로 계약의 무효 또는 취소가 불가피한 경우 |
| o |
소송수행을 주목적으로 하는 경우 |
| o |
신탁목적이 사해행위 이거나 제3자와의 채무관계의 면탈 또는 조세회피의 목적으로 판명된 경우 |
| o |
기타 이와 유사한 사유로 계약의 무효 또는 취소가 불가피한 경우 | |
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신탁재산의 유지관리 |
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- 갑종 : 관리업무 범위내에서 직접수행 또는 제3자 위탁
- 을종 :
o 은행 : 신탁등기부상 소유권만 관리
o 위탁자 또는 수익자 : 임대차 및 기타 관리 |
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신탁종료 |
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신탁기간의 만료, 신탁목적의 달성으로 신탁계약 종료 |
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| 부동산처분신탁 |
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| - 갑종 : |
은행이 신탁부동산에 대한 관리 및 처분행위 일체를 종합적으로 수행하는 신탁(종합적 관리 및 처분) |
| - 을종 : |
은행이 고객 소유의 부동산을 신탁받아 등기명의를 보존, 관리 하고 이를 처분하여 그 처분대금을 수익자에게 교부하는 신탁 (소유권처분) | |
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상품구조 |
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가입대상 |
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부동산을 소유하고 법률상·사실상 행위능력을 보유한 자 |
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신탁재산 |
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토지, 건물, 토지의 정착물
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신탁금액 |
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신탁계약으로 정함 |
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신탁기간 |
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신탁계약으로 정함 |
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신탁보수 |
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신탁계약으로 정함 |
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추가수탁 |
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불가 |
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수익권증서 발급 |
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소유권이전 및 신탁등기 완료후 고객 요청시 발급 |
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비용부담 |
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| - 신탁재산과 관련한 모든 제비용은 위탁자 또는 수익자가 부담 |
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o |
제세공과금,유지관리비, 등기비용, 신탁사무처리비용, 금융비용 등
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| - 제비용 미납시 은행이 대지급 가능 |
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o |
제비용 지급일 익일부터 상환일까지 은행 고유계정의 최고 연체 이자율 적용 징구 | |
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신탁재산에 속하는 금전의 운용 |
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- 신탁재산내 금전의 운용은 신탁업법 등 관련 법령애 정한 바에 따라 운용
o 신탁업법 등 관련 법령 범위내에서 위탁자가 지정 가능 |
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양도 및 담보 |
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위탁자와 수익자의 연서로서 은행의 승낙을 얻은 경우 가능 |
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신탁계산 및 이익교부 |
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- 신탁계산 : 매년 12월31일 및 신탁종료일
- 수익교부 : 이익계산일로부터 2주일 이내
o 고객에게 직접 지급 또는 고객명의의 당행 예금계좌로 계좌이체 |
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중도해지 |
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| - 다음의 경우 이외에는 불가능 |
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o |
위탁자 또는 은행의 귀책사유 없이 신탁재산의 관리가 불가능하거나 곤란한 경우 |
| o |
위탁자 또는 수익자가 계약으로 정한 책임과 의무사항을 이행하지 아니하는 경우 |
| o |
신탁부동산의 소유권분쟁, 저당권실행 등의 사정으로 위탁자 또는 수익자가 계약을 해지하는 경우 |
| o |
은행에서 대지급한 비용 및 신탁보수를 납부하지 아니하는 경우 | |
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계약해제 |
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| - 다음의 경우가 확인될 경우 은행은 신탁계약을 해제 |
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o |
신탁관계인의 행위능력 및 권리능력 부재로 계약의 무효 또는 취소가 불가피한 경우 |
| o |
소송수행을 주목적으로 하는 경우 |
| o |
신탁목적이 사해행위 이거나 제3자와의 채무관계의 면탈 또는 조세회피의 목적으로판명된 경우 |
| o |
기타 이와 유사한 사유로 계약의 무효 또는 취소가 불가피한 경우 | |
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신탁재산의 유지관리 |
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- 갑종 : 관리 및 처분업무를 종합적으로 직접수행 또는 제3자 위탁
- 을종 : 신탁부동산의 등기 명의만 보존관리 후 처분하여 처분대금을 수익자에게 교부
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신탁종료 |
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신탁기간의 만료, 신탁목적의 달성으로 신탁계약 종료 |
| 부동산담보신탁 |
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| - |
고객이 소유하고 있는 부동산의 소유권을 은행에 이전, 신탁등기하고 수 익권증서를 발급받아 이를 대출금(또는 지급보증) 담보로 대출기관(우선 수익자)에 제공하여 대출을 받을 수 있는 신탁 |
| - |
부동산담보신탁은 신탁의 담보적 기능을 이용하여 관리신탁과 처분 신탁을 결합한 형태로, 현행 저당제도를 대체할 수 있는 새로운 구조의 담보제도로, 현행 민법상 저당제도에 비행 다음과 같은 특징과 장점을 가지고 있다. | |
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현행 저당권제도와의 비교 |
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| 구 분 |
저당제도 |
부동산 담보신탁 |
| 담보설정방식 |
근저당권 설정 |
소유권이전등기 및 신탁등기
(은행에 소유권 이전) |
| 담보부동산관리 |
대출기관 관리 |
은행에서 관리 |
| 신규임대차 |
배제 불가능 |
배제 가능
(신탁등기 이전에 설정된 권리만인정하므로 담보가치 유지에 유리) |
| 파산재단 또는 회사정리재단의 구성여부 |
속함 |
속하지 않음
(파산법 제6조,회사정리법 제 123조) |
| 담보취득후우선채권 발생여부 |
임금채권 발생가능 |
신탁등기후 발생 불가 |
| 강제집행 방법 |
경매 |
은행에서 직접 공매 |
| 강제처분 소요기간 |
장기 |
단기 |
| 강제집행절차 |
복잡 |
간편 |
| 강제집행 소요비용 |
많음
(등록세, 경매비용 등 소요) |
적음 |
| 부동산 처분가액 |
저가 |
상대적 고가 |
| 물상대위권 행사 |
사전 압류 필요 |
사전 압류 불필요 |
| 채무자의 소요비용 |
많음 |
적음 | |
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담보신탁의 장점 |
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부동산담보신탁을 이용할 경우 위탁자(대출 금융기관에 대출신청 채무자 또는 담보제공자)는 비용을 절감할 수 있고, 대출 금융기관은 채권확보 및 담보관리의 편리성을 가질 수 있다
| - 위탁자 (채무자) |
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o |
대출관련 부대비용 절감 |
| o |
채권 실행시 은행이 직접 공매 처리하기 때문에 법원경매의 폐해(저가경락 및 경락지연에 따른 재산손실) 예방 |
| o |
소유권이 은행에 이전되므로 압류, 경매 등 각종 권리 설정이 배제 되어 재산권을 보호받을 수 있음.[신탁법 제21조(강제집행의 금지)] |
| o |
추가 대출시 비용절감 및 절차 간편 |
| - 채권기관 (대출금융기관) |
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o |
은행이 담보물을 관리하므로 관리비용 및 인력절감 |
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o |
은행이 직접 공매처리 하기 때문에 채권 회수기간 단축 및 비용절감 가능 |
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o |
신탁재산은 담보부동산 소유자가 법정관리, 화의, 파산 등의 법적절차중에 있는 경우에도 재산보전 처분을 받지 않아 채권보전에 유리
[파산법 제6조, 회사정리법 제123조] | |
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상품구조 |
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가입대상 |
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부동산을 소유하고 법률상·사실상 행위능력을 보유한 자 |
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신탁재산 |
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토지, 건물, 토지의 정착물
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신탁금액 |
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신탁계약으로 정함 |
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신탁기간 |
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신탁계약으로 정함 |
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신탁보수 |
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신탁계약으로 정함 |
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추가수탁 |
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우선수익자 또는 은행의 청구에 의하여 가능 |
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수익권증서 발급 |
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소유권이전 및 신탁등기 완료후 고객 요청시 발급 |
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비용부담 |
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| - 신탁재산과 관련한 모든 제비용은 위탁자 또는 수익자가 부담 |
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o |
제세공과금,유지관리비, 등기비용, 신탁사무처리비용, 금융비용 등 |
| - 제비용 미납시 은행이 대지급 가능 |
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o |
제비용 지급일 익일부터 상환일까지 은행 고유계정의 최고 연체 이자율 적용 징구 | |
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신탁재산에 속하는 금전의 운용 |
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- 신탁재산내 금전의 운용은 신탁업법 등 관련 법령에정한 바에 따라 운용
o 신탁업법 등 관련 법령 범위내에서 위탁자가 지정 가능 |
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양도 및 담보 |
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위탁자와 수익자의 연서로서 은행의 승낙을 얻은 경우 가능 |
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신탁계산 및 이익교부 |
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- 신탁계산 : 매년 12월31일 및 신탁종료일
- 수익교부 : 이익계산일로부터 2주일 이내
o 고객에게 직접 지급 또는 고객명의의 당행 예금계좌로 계좌이체 |
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신탁재산의 유지관리 |
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- 은행 : 신탁등기부상 소유권만 관리
- 위탁자 : 신탁부동산의 실질적인 보존, 유지, 관리 |
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신탁종료 |
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신탁기간의 만료, 신탁목적의 달성으로 신탁계약 종료 |