略式 사업성 검토

略式 사업성 검토 / 가설계 이후 약식 수지계산

 

 

 적정분양가 산정 공식

 

[공식 1]  

 

 분양가 = ( 토지원가 + 건축원가) * 예상 간접비율 * 적정이윤

 

 분양 평당 토지원가 =  총 토지매입비 /  분양면적 (평)

 

 분양 평당 건축원가 =  총 공사비  /  분양면적 (평)

 

 간접비율 = 매출원가 / 토지비 + 건축비(직접공사비)

(※ 일반의 경우 매출원가의 20 ~ 30% 수준이나 중도금무이자 제공 등으로 금융비

   용 추가시는 25 ~ 35% 적용)

 

 적정이윤 = 권장표기는 10 ~ 12%임. 이보다 낮을 경우 시공사나 금융권에서 사업성

검토대상에서 제외될 확률이 큼

 

 

[공식 2]

 

분양가 = {[실사용 토지원가/용적율]+ [평당 건축비 * (1+ 지하층 비율)]} *  간접비비율 * 1.10

         

실사용부지 =  총 매입부지 - 제척부지 - 유휴부지 .  즉  아파트 부지만을 의미함.

                  (※ 실사용 토지원가는 매입 평당 토지원가와 다름 )

 

   실사용 토지원가는 실사용 평당 토지비 , 즉 분양평당 토지비를 의미합니다.

   

평당 건축비는   지하층 비율이 높거나 층고가 높을수록 증가하며 공사난이도나 마감재  등에 따라 달라지지만 일반적으로 15층 전용면적 25.7평 아파트를 기준하여  300만원 잡습니다. 이는 1군 PF 방식 시공사 도급공사비를 의미합니다.

 

  지하층 비율은 대개 20%로 잡지만  지상을 공원화하고 지하주차장 만을 두는 등

  트랜드의 변화와  지자체규례로 점차 늘어나는 추세입니다.

  가설계에 나타난  지하층연면적/ 지상층연면적 비율대로 대입합니다.

 

  위에서 말한 2가지의 공식을 사용하여  평균한 적정 분양가를 뽑고 인근 분양시장의 비교 사례를 조사하고 기존 신축아파트의 가격과 대비하여 너무 높게 오거나  땅값에서도 낮출 가능성이 없다면 그 사업은 시행이 곤란하겠지요. 

 

  이것 또한  약식 검토 요령일 뿐이니 참조하는데 그치시고 세밀한 제반 여건 감안하여

  정확한  사업수지 검토하시기 바랍니다. ( 길맨의 흔적 .) 

 

 

 

약식 사업수지 사례 /  기초 사업성 검토

               (실제 수치 산입 사례)

 

 

청주시 xx동 아파트 件

 

1. 사업부지 관련

  - 매입   면적 : 9,958.3  평

  - 실사용 면적 : 9,863.62평

  - 제외   면적 :    94.68평

 

2.   공사 면적 관련

   -  건축  면적  :   1,913.91평  ( 건폐율 19.4%)

   -  지상층 면적: 20,927.22평 

   -  지하층 면적:   5,744.12평  (지하층비율 27.6%)

   -  연 면 적   :  26,701.34평 (용적률   212.17%)

 

3.  규모 및 공급 세대수

    지하 1층 지상 15층 8개동 503세대 총분양면적 20,683.6평

 

4.  토지구매 비용

   9958.3  *  @ 240.85/평 =  2,398,489만원

 

5.  공사비 선정  : 1군 기준 @ 300만원 / 평

                 26,701.34 * @300 = 8,010,402만원

 

[ 적정 분양가 산정]

 

공식 1

 

분양평당 토지원가 : 2,398,489만원 / 20,683.6평 = @115.96만원/ 평

분양평당  건축비   : 8,010,402만원 / 20,683.6평 = @387.28만원/ 평

예상간접 비용    :  (토지원가 + 건축원가) * 25% = @125.81만원/평

적정 분양가       :   직간접비 * 1.1 (margin10%적용) = 691.95만원/평

 

공식 2

 

{[243.16 만원 / 2.1217] + [300만원 * 1.276]} * 1.25 * 1.1 =  671.08만원/평

 

{[실대지원가/ 용적률] + [ 건축비* ( 1 + 지하층 비율)]} *1.25 * 1.1