가설계 나오기전 略式 사업성 검토 방식

가설계 나오기전 略式 사업성 검토 방식

 

 [방식 1 ]

 

((토지대 단가 ÷ 용적율)+ (도급공사비)) × 1.5(간접개발비용) = 개발원가  

 

공동주택의 경우로 말씀 드리겠습니다.

10,000평 토지의 평당 매입단가가 200만원으로 가정하고 2종일반이면 용적율200%로 잡으면

(지역에 따라 다름) 매입단가는 용적율 대비 100만원입니다.

 

거기에 도급공사비 단가 1군 메이저 기준으로 300만원(저는 일단 300만원 적용합니다. 실제로 조금더 낮아 지겠지만 요즘 공사단가 많이 올랐습니다.)을 더하면 직접공사비 단가는 400만원이죠

 

그리고 간접공사비(각종 인허가비용, 광고선전비, 금융비용 등)계산은 직접공사비 400만원의 50%선을 잡아직접공사비 단가 400만원 × 150%를 곱합니다. 그러면 한 600만원 나오죠?

 

그 금액이 B.E.P로 보고주변 아파트 시세 및 분양가 등 마케팅적인 부분을 충분히 생각하고 분양가격 저항선을 고려해 대략적인 희망소비자가(?) ⇒ 분양가 *^^* 를 산정해 볼 수 있습니다.  

 

이것은  구체적인 검토가 아님으로  개발물건에대한 대략적인 판단을 빠르게 요구할 때 사용하는 방법입니다.

 

이렇게 산출된 금액이 일단 그 지역의 객관적인 예상 적정분양가 안에만 들어오면 구체적으로 검토해 보는 것이고 가격저항선까지도 넘어가는 금액이 후딱 나와버리면 그냥 더이상 얘기 않하고 덮죠.

 

물론 그지역 적정 분양가 정도는 사전에 미리미리 숙지가 돼 있어야 겠죠.

 

                                                                            다음카페 '부시모'  손준호 님

 

 

[방식 2 ]

 

정답은 아니겠지만,, 나름대로 사업성분석을 하다보니 전 이렇게 합니다.

 

먼저 예를들어 10,000평에 일반2종주거지역이라면 (건폐율 60%/용적률250%) 지역마다 틀림~!

 

아파트인지 상가인지, 주상복합인지 구별을 해야합니다.(실제적 건폐율이 건물종류에 따라 많이 틀립니다.)

 

일단, 대단지 아파트라 생각하고

 

아파트는 건폐율적용을 많이 하지 않기때문에

보통 30%정도를 잡으면.

 

건축면적= 대지면적*약30% =약 3,000평

지상연면적은= 대지면적*약240%(보통 법정용적률보다 약간 작게잡습니다)=약 24,000평

지하연면적은=지상연면적*약18%=약4,320평

총연면적 =28,320평

 

아파트는 기타공용면적을 분양가에 통상 포함을 시키지 않기때문에

32평형(25.7평미만)= 24000평 / 32평형 = 약 750세대정도