임차인이 임대를 얻어 매장을 운영하다가 임차인이 자신의 임대매장으로 다른 임차인에게 임대를 주는 것을 전대차 계약이라고 합니다.
이런 경우 원 임차인을 전대인이라고 하고 새롭게 들어온 임차인을 전차인이라고 법적으로 표현합니다.임대인-임차인(전대인)-전차인 이런 순서가 됩니다.
임차인이 너무 넓은 매장을 얻었기 때문에 공간이 남을 경우,영업을 하다가 장사가 않되어 더이상 임대차 관계를 지속할 수 없는데 매장 임대는 나가지 않을 경우,영업상 상호 이해가 맞는 사람들이 같은 매장을 쓸 경우 (shop in shop 매장, 학원과 유학원 등)가 있습니다.
소호 사무실의 경우 임차인이 대형 사무실을 임차를 얻어서 작게 구획을 해서 소규모 개인 사업자를 전대차 형식으로 입주를 시킵니다.
민법에서는 기본적으로 임대인의 동의 없는 전대차를 금지하고 있지만 임차 건물의 일부분을 타인에게 전대차를 할 경우는 동의를 요하지 않는다고 되어 있습니다.
임대인의 동의를 받은 적법한 전대차 관계에서도 전차인은 법의 보호를 전혀 받을 수 없다는 판례가 있습니다. 제가 지금까지 알고 있었던 것과 다르네요.......전대차가 흔한 일이 아니라.... 진작에 판례를 찾아볼 것을^^
민법에서는 "임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다" 라고 되어 있는 바람에 저는 전차인의 권리가 그대로 임대인에게 승계되는 것이라고 잘못된 생각을 하고 있었네요!!
임대차 관계의 해지로 전대차까지 해지가 될 경우 임대인은 전차인에게 사유를 통지하여야하고 사유를 통지 받은 전차인은 6개월 후 자동 계약 해지 됩니다. 임대인의 동의를 받았더라도 전차인은 전대인에게 맡긴 보증금 등에 대해 임대인에게 청구할 권리가 없습니다. 전대인에게만 청구할 수가 있겠지요....
-----------------판 례------------------------------------------------------------------------------------------------------
가. 임대인으로부터 동의를 받은 전차인이 임대인(또는 임대인의 지위를 승계한 임차목적물의 매수인)에 대하여 전차보증금의 반환 및 시설비의 반환 을 청구할 수 있는지 여부
나. 임차인의 차임연체로 주된 임대차계약이 해지된 이후에도 임대인의 동의하에 상가건물을 전대받은 전차인이 상가건물임대차보호법에 따라 5년간의 임대기간을 보장받을 수 있는 지 여부
○ 법원의 판단
가. 임대인과 전차인 사이에 있어서는 직접적인 임대차관계가 존재하지 아니한다 할 것이어서 민법이 특별한 정한 권리를 제외하고는 전차인은 임대인에 대하여 어떠한 권리도 주장할 수 없다. 따라서 전차인은 임대인에 대하여 보증금의 반환 또는 시설비의 상환을 청구할 수 없다 할 것이다
나. 주된 임대차계약이 임차인의 차임연체로 적법하게 해지되어 종료된 이상 이 사건 각 전대차계약기간의 종료여부와 관계없이 이 사건 각 전대차 계약은 함께 소멸하였다고 보아야 할 것이다.
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이처럼 소유주 동의를 받는 경우도 상가임대차보호법 적용이 않되어 5년 보장을 못받고 임대인에 대한 보증금 반환 청구권이 없네요......
소유주의 동의를 못받을 경우 전차인은 자신의 명의로 해당 사업장을 바탕으로 사업자 등록을 받을 수 없습니다.세무서에서 전대차의 경우 소유주 동의가 없으면 사업자 등록을 내주질 않습니다.그러므로 기존 사업장을 내가 전전세로 인수해서 운영을 하려면 기존 사업자의 사업자 등록으로 영업을 해야한다고 생각하셔야합니다. 임차인(전대인)의 입장에서는 자신의 명의로 영업이 이루어지므로 향후의 세금 문제 또는 불의의 재난,인명 사고가 발생할 경우 책임을 지는 문제까지 분명히 정리를 해야합니다. 이부분에 대한 공증을 별도로 받아두는 것이 좋을 듯 합니다. 보증보험을 가입하는 것도 방법일 것입니다.
소호 사무실의 경우 전대차 계약이 지속적으로 이루어지기 때문에 소유주로부터 한번의 동의서만 받으면 소호내의 개별 사업자들이 사업자 등록을 각자 별도로 낼 수가 있습니다. 샵인샵으로 들어가는 전차인의 경우 기존 매장의 안정성을 보고 들어가는 경우가 많습니다.
그러므로 권리금을 많이 지불해야하는 경우가 있는데 권리금보다는 월세를 조금 더 주면서 권리금 비중을 낮추는 것이 좋을 듯합니다.
통상 전대차의 경우 자본이 넉넉치 않으신 분들이 많이 하고 있습니다.잘못 판단하여 불이익을 당하는 일이 없도록 조심 하시길 바랍니다.
펌 : [출처] 전대차 계약, 전전세 계약 |작성자 창업천사
부동산전대차계약서.doc
부동산전대차계약서.hwp
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