해외 부동산 투자 알고 하기

해외 부동산 투자해볼까

해외 부동산 투자 “살피고 또 살펴야”

-->   지난해 개인들의 해외 부동산 취득 건수가 2004년 대비 폭등한 것으로 나타났다. 지난해 해외 부동산 투자가 급증했다는 얘기다. 최근 한국은행에 따르면 2006년 한 해 동안 개인과 법인들이 취득한 해외 부동산은 총 2385건, 7억8000만달러에 달하는 것으로 집계됐다. 이는 2005년(47건, 2270만달러)에 비해 건수로는 51배, 금액으로는 34배 늘어난 수치다. 해외 부동산 투자액 57배 폭증 특히 개인들의 해외 부동산 구입이 크게 증가했다. 지난해 개인이 취득한 해외 부동산은 1268건으로 총 5억1400만달러에 달한다. 2005년 29건 9300만달러보다 금액 기준으로 55배 가까이 폭등한 것이다. 이처럼 해외 부동산 매입이 크게 늘어난 것은 정부가 지난해 원화 강세를 막기 위해 거주 목적의 해외 부동산 취득 한도와 절차를 완화한 때문으로 풀이된다. 정부는 지난해 1월과 3월 해외 부동산 취득 관련 신고기관을 한국은행에서 외환은행으로 바꾸고, 2년 이상 해외에 실제로 거주할 목적이 있다면 가격에 상관없이 해외 주택을 구입할 수 있도록 했다. 귀국 후 3년 이내 처분해야 하는 규정도 없앴다. 또 해외 부동산을 살 때 국세청에 신고해야 하는 송금액 한도를 20만달러 이하에서 30만달러 이하로 상향 조정했다. 30만달러 이하의 송금액은 국세청에 신고하지 않아도 되는 것이다. 특히 올해부터는 투자용 주택 구입 등 남은 외환거래 규제도 크게 완화될 예정이어서 투자 기회가 더 넓어질 전망이다. “올해는 더욱 늘어날 것” 2월부터는 개인의 투자 목적 해외 부동산 투자 한도가 1인당 100만달러에서 300만달러로 상향된다. 다만 투자목적의 해외 부동산 취득에 대해 임대계약서 등 연간투자운용 내역서를 매년 제출하도록 해 사후관리를 강화했다. 현재 투자 목적으로 취득한 해외부동산에 대해서는 2년마다 보유사실을 보고해야 한다. 이에 따라 해외 부동산 투자가 더욱 활발해 질 것으로 전문가들은 본다. 해외 부동산 정보업체인 루티즈코리아 이승익 대표는 “이번 조치로 투자가능 금액이 대폭 확대된 것과 함께 사전 서류절차가 간소화됐다는 데 큰 의미가 있다”며 “이제부터 본격적으로 국외 투자가 진행될 전망”이라고 전했다. 그렇다면 어느 지역에 투자해야 할까. 해외 부동산 정보업체들에 따르면 미국과 캐나다 등의 북미지역 국가와 인도네시아 발리섬 등이 인기를 끌고 있다. 미국은 캘리포니아주의 로스앤젤레스와 네바다주의 라스베이거스, 동부의 뉴욕, 워싱턴 등도 인기지역으로 꼽힌다. 하지만 미국은 이미 가격이 많이 올랐기 때문에 시세차익보다는 실거주에 무게를 두는 게 좋다고 전문가들은 조언한다. 미국ㆍ캐나다 등 북미지역 인기 캐나다는 당국의 완화된 이민정책과 맞물려 외국인 투자가 활발한 편이다. 밴쿠버의 경우 2010년 동계올림픽 개최 관련 건설 특수도 호재로 작용하고 있다. 유럽에서는 영국이 단연 인기다. 런던 한인타운인 뉴몰던 지역의 경우 부동산 가치가 저평가돼 있다는 인식이 퍼지며 최근 유학용 주택 수요가 증가하고 있다. 동남아시아에서는 발리섬의 인기가 높다. 발리섬에서는 특히 프라이빗 풀빌라(Private Pool-Villa, 수영장 등이 딸린 별장형 단독주택)나 콘도 등의 레저시설에 투자 수요가 몰리고 있다. 발리 한인회 이동우 회장은 “발리는 아직 개발 초기로 부동산값이 저평가돼 있다”며 “최근 해외 부동산 투자처를 알아보려는 한인들의 발길이 늘고 있는 추세”고 말했다. 하지만 해외 부동산을 사고 싶어도 그 방법을 몰라 투자를 못하는 경우가 적지 않다. 아직까지 ‘해외 부동산’ 하면 겁부터 내는 투자자들이 꽤 많은 편이다.   ▲ 1인당 투자 한도가 100만달러에서 300만달러로 상향되는 등 관련 규제 완화로     해외 부동산 투자가 급증하고 있다. 사진은 최근 국내 투자자를 상대로 분양을     시작한 인도네시아 발리섬에 있는 수익형 프라이빗 풀빌라(별장용 단독주택)     전경. 취득 과정 어렵지 않아 해외 부동산을 구입할 때는 통상적으로 ▶매물 확인 ▶외국환 은행에 관련 서류 제출 ▶송금 및 부동산 구입 ▶해당 외국환 은행에 취득 보고 등의 순으로 진행된다. 이처럼 해외 부동산 취득 과정은 그리 복잡하지 않다. 우리나라에서 아파트 등을 사고 파는 것과 크게 다르지 않다. 그러나 해외 부동산에 투자할 때 중요한 것은 이 같은 절차가 아니라 바로 매물이다. 매물이 쉽게 오갈 수 없는 곳에 있기 때문에 매물 정보 수집에 더욱 심혈을 기울여야 한다. 직접 가서 눈으로 확인한다면 가장 좋겠지만 그게 쉬운 일은 아닐 것이다. 국내에서 매물 정보를 얻을 수 있는 곳은 ▶해외 부동산 정보업체들이 운영하는 인터넷 사이트 ▶현지 한인회 홈페이지 ▶각국의 이민 관련 단체 홈페이지 ▶현지 부동산중개업소 등이다. 사고 싶은 매물을 정했으면 외국에 투자금을 송금할 수 있도록 외국환 은행에 관련 서류를 제출하면 된다. 필요한 서류는 신고인 및 거주 예정자 신분증 사본, 서약서 등이다. 취득 후 3개월 이내에 보고해야 서류를 제출하면 해당 외국환 은행은 심사를 거쳐 자격 요건을 검증한다. 이 검증을 통과하면 300만달러까지 해외로 송금할 수 있다. 송금 했으면 현지에 가 매물을 사면된다. 구입 후에는 3개월 이내에 해당 외국환 은행에 취득 보고를 해야 한다. 계약 전에는 반드시 해당 국가의 부동산 거래 절차나 관행 등에 대해 미리 공부해야 한다. 외국인의 부동산 거래를 엄격히 제한하거나 절차가 복잡한 곳이 적지 않기 때문이다. 특히 베트남, 중국 등 사회주의 국가들은 정부 정책에 따라 투자환경이 쉽게 바뀔 수 있다는 점을 유의해야 한다. 믿을 만한 컨설팅 회사나 현지 부동산중개업소 등을 확보하는 것도 중요하다. 해외 부동산 투자를 위해서는 우선 투자하려는 목적을 분명히 정해야 한다. 실거주를 위한 것인지, 시세 차익을 위한 것인지, 아니면 임대수익을 올리기 위한 것인지에 따라 매물 종류와 형태가 다르기 때문이다. 국가마다 다양한 세법도 반드시 짚어볼 필요가 있다. 미국과 영국은 우리나라와 달리 취득세와 종합부동산세가 없고 호주와 캐나다는 증여세, 뉴질랜드는 양도소득세가 없다. 살피고 또 살펴야 또 막대한 시세 차익을 얻었다 해도 현지 외환거래법에 따라 국내로 수익금을 들여오기가 쉽지 않은 곳도 있다. 기본적으로 환율 변동에 따른 위험 요인이 있다는 점도 명심해야 한다. 해외 부동산을 취급하는 ‘해외 기획부동산’도 조심해야 한다. 이들은 권리(소유권) 관계가 불분명한 매물로 투자자에게 접근해 높은 수익률을 얻을 수 있다고 현혹한다. 현지의 한국인 브로커(중개자)도 경계해야 한다. 한인들끼리 소위 ‘폭탄 돌리기’를 하거나 지나치게 모기지론을 알선해 부담을 지우는 경우가 적지 않게 발생하고 있기 때문이다. 때문에 해외 부동산을 처음 접하는 초보자라면 믿을만한 전문가의 도움을 받는 게 안전하다. 특히 해외 부동산 투자 전문 업체와 거래할 때는 업체와 금전적 문제 등이 생길 경우를 대비해 우리나라에서 법적 조치를 취할 수 있는 지 알아봐야 한다. 해외 부동산 투자 절차 해외 부동산 매입 순서 ①매물 검색 -해외 부동산 정보업체 통해 기본적인 매물 검색 ②매물 정보 취합 -해외 부동산 정보업체， 시중은행 프라이빗뱅킹（ＰＢ）， 현지 한인회， 각국 이민관련 단체， 현지 부동산중개업소， 현지 지인 등 ③외국환 은행에 신고 -거래 외국환 은행 창구에 각종 신청시 비치．-신고인 실명확인증표 사본， 자금출처소명자료（20만달러 이하인 경우）， 서약서， 부동산계약서， 현지 대출 관련 서류 등 ④송금 -외국환 은행에서 신고 수리 되면 300만달러까지 해외 송금 가능 ⑤계약 채결 -송금액 찾아 계약서 작성 ⑥취득 보고 -계약 후 3개월 이내에 거래 외국환 은행에 취득 보고 자료：재정경제부