2007년 부동산 전망 - 어느 국민의 생각

부동산 뱅크에서 공감하는 내용이 있어 퍼 왔습니다.
'; list[list.length]=''; list[list.length]=''; list[list.length]=''; list[list.length]=''; list[list.length]=''; list[list.length]=''; list[list.length]=''; list[list.length]=''; list[list.length]=''; j=parseInt(Math.random()*list.length); j=(isNaN(j))?0:j; function showimg(){ document.writｅ(list[j]); } //-->   지금 사는 아파트를 처분하고 약간이라도 평형을 늘려 이사하려고 이리저리 기웃거리면서 귀을 쫑긋 세우고 있는 1가구 1주택 매도자 겸 매수자입니다. 대부분이 그렇듯이 집 판 돈에 대출 조금 더 보태어 약간 더 큰 집으로 들어가려고 계획중입니다. 지난 8월말부터 한달여 동안 부동산 업소를 돌아다니느라 발품도 많이 팔았습니다. 대개의 부동산 업소로부터 매수자 문의가 거의 없는데 매도자들이 호가를 내리지 않고 있다는 말을 들었습니다. 매수자 우위 시장이니 11월까지만 기다리라는 말들이었지요. 그래서 9월말까지 부동산과 연락만 주고 받으며 매수를 미루고 집을 파는 시기도 저울질하고 있었습니다. 그러던 중에 10월초(추석 직전) 여러 부동산에서 동시에 전화가 오기 시작했습니다. 매수자의 문의가 갑자기 늘고 있고 매도자들이 물건을 거두어들이고 있다면서 계약을 서두르라고 하더군요. 워낙 두어달을 가격이 내려갈 거라는 전문가(?)들의 이야기를 들었던 터라 귀 담아 듣지 않고 호가가 내려갈 거라고 믿었습니다. 그 이후 결과는 예상하신대로 땅을 칠 일이 일어났지요. 제가 알아본 지역도 세 주만에 가격이 15% 이상 급등했습니다. 보유하고 있던 집을 팔지 않은 것이 다행이라면 다행이었지요. 정부에서는 지난 10월의 가격 상승이 투기꾼이 주도하고 실수요자가 매수를 서두르면서 생긴 이상 가격(버블)이라고 믿고 있는 듯합니다. 하지만 당시에 부동산업소를 자주 드나들던 제가 만났던 매수자들은 갈아타기 적기라고 판단하고 평수를 늘리려는 사람들이 많았습니다. 모두들 Lotto라고 일컫던 판교에 청약을 했다가 실패한 사람들이었고 이제는 가능성이 적은 청약에 의존하기 보다 오랫동안 살 만한 집을 선택해서 구매하겠다고 결심한 사람들이었습니다. 그들이 추석 전후 부동산시장에 나서자 가격이 움직였고 은평구 뉴타운 분양 예정가가 발표되면서 주변 가격이 들썩 거리자 무주택자와 갈아타기 희망자의 매수시기가 앞당겨지게 된 것입니다. 일부 투기꾼도 섞여 있었겠지만 투기꾼들은 수익을 고려해서 대부분 강동구 재건축 아파트나 미니신도시 지역으로 투자한 것으로 봅니다. 그들중 일부는 정부의 리모델링 정책에 맞춰 부동산 한파라는 지금 1월에도 분당과 노원구 중소형 평수로 옮겨 타고 있는 중입니다. 주택시장은 중고 시장과 신상품 시장이 섞여 있는 구조입니다. 기존 아파트와 신규 아파트는 대체제인 듯 보이지만 사실은 기존 아파트가 가격 형성을 주도하고 신규 아파트는 장기적으로 수요에 맞춰 공급을 확대하는 역할을 수행하고 있습니다. 신규 아파트의 건축 규모가 절대적으로 작을 뿐만 아니라 시장경제원리에 따르면 기존 아파트의 가격수준에 맞춰 신규 아파트 공급 가격이 정해지기 때문입니다. 지금 매수세가 줄었음에도 매도 호가가 낮아지지 않는 것은 이러한 시장 원리가 작용하고 있기 때문인 것 같습니다. 신규 아파트의 공급 정책이 장기적이고 불확실할 때 가격 수준은 더욱 기존 아파트 가격 수준에 따라 결정됩니다. 집값은 전체 집의 환산 가치로 결정되는 것이 아니라 그 당시 거래되는 몇 채의 집값에 의해 결정됩니다. (최종 소비되는 재화의 한계효익이니 뭐니 그런 개념이지요) 1,000세대 아파트가 평균 7년에 한 번 주인이 바뀐다면 일년에 거래 되는 집은 연간 140여 세대가 됩니다. 7~8월과 12~1월을 제외하면 한달 평균 18세대 정도가 거래되는데 바로 이들 18여 세대의 매도 가격이 집값을 결정하는 것이지요. 가격이 불확실한 시기가 되면 매도자보다는 매수자가 불안한 것이 일반적입니다. 매도자 입장에서는 집값 하락으로 자신의 구매력이 떨어지는 위험은 있지만 과도한 대출이 아니라면 금리때문에 집을 급히 매도하거나 하지는 않아도 됩니다. 집값이 조금이라도 오르면 매수자들이 구매 가능성이 줄어들어 초조해하는 것과 달리 대출에 대한 부담만 없다면 굳이 매도에 나서지 않습니다. 부동산 가격이 불안한 시기에는 거래량이 줄어들지언정 가격 수준이 낮아지지 않는 것이 이 때문입니다. 정부에서 DTI 규제를 강화해서 곧 매물이 쏟아져 나올 것 같이 말하지만 원조 투기지역(버블세븐) 부동산 소유자들은 6억 이상의 DTI 규제에도 집을 매도하지 않은 사람들입니다. 나머지 실수요자들은 대출을 쓸 수 있는 여력도 많지 않고 적정한 수준에서 자신의 대출을 조절해 온 사람들이고 사실 대출이자때문에 가지고 있는 집을 다시 팔았다가는 다시는 집을 마련하지 못할 것을 알기 때문에 다른 방법을 써서라도 매도를 하지 않으려고 할 것입니다. 결국 가격이 안정되도록 하는 힘은 공급이 장기적으로 확대되고 한 동안 가격이 하향 안정세를 보일 것이라는 믿음입니다. 그런데 이번 1.11 대??촛점이 공급확대라고 하면서도 아무리 눈을 씻고 찾아 보아도 공급 확대의 내용은 없는 것 같습니다. 신규 분양가가 기존아파트 시장을 자극하는 것을 막기 위하여 그리고 현재 수요을 청약 수요로 돌리기 위한 유도 장치만 잔뜩 있는 것처럼 보입니다. 앞서 말씀드린대로 정부는 지난 연말의 매수자들을 집에 대한 가수요라고 보기에 "수요억제"라는 가공할 만한 단어를 써서 청약으로 유도하고 있는 것이지요. (시장경제에서 수요을 억제한다는 표현은 제가 과문해서인지 처음 보았습니다) 분양가상한제와 분양원가 공개가 공급을 위축시킬 것이라는 건설업체 주장을 뒤로 하고라도 청약제도는 평범한 1가구 1주택의 청약기회를 박탈하고 말았습니다. 저도 기존 주택 매입을 관두고 은평 뉴타운에 넣을까 했었는데 완전히 포기하고 말았습니다. 우선은 청약가점제가 저와 같이 평범한 두 아이를 가진 1가구 1주택자에는 해당 사항이 없을 뿐만 아니라 청약 가능성이 있다 하더라도 청약후 10년 이내 (건축 3년, 전매제한 7년) 처분이 곤란하다면 위험 때문이라도 선뜻 나서기가 어려운 제도입니다. 그리고 이번에 시행하는 제도들은 마치 뭔가 정해놓은 듯이 9월부터 모두 시행한다고 합니다. 그 때까지 수요를 일단 억제하고 청약을 미뤄놓자는 것처럼 보입니다. 11월에 은평뉴타운 신청에 대한 결과가 12월에 나올 때까지 시장이 움직이지 말아달라는 것 같습니다. 그 이후는 대선이 끝났으니 현 정부가 책임질 일이 아니라는 것처럼 보이는 것은 저만의 기우일까요? 어찌 되었건 부동산 시장은 잠시 소강 상태를 보일 것이 확실합니다. 정부 정책이 미봉책이든 아니면 진짜로 효과를 가진 대책이든 시장의 냉철한 판단은 이제 이사철이 되는 1월말쯤 나타나지 않을까 싶습니다. 제가 어느 쪽에 걸 것인지는 저도 아직 모르겠습니다. 다만 청약은 물 건너 간 것 같고 기존 주택의 가격 동향을 예의주시해서 시기를 결정해야 할 것 같습니다. 제가 아주 높은 가격에 매도하고 아주 싼 가격에 매수를 할 수 있지 못할 거라는 것만은 확실한 것 같습니다. 1월말쯤 시장의 흐름을 보아 그냥 보유하고 있을 것인지 아니면 현재 상태에서라도 갈아타기를 해야할지를 결정해야 할 것 같습니다. 부동산 시장에 대해서 여러 평들이 난무하고 있어서 저도 생각을 정리해야 할 것 같아서 적다 보니 길어졌습니다