2008 주택시장 지금은?

2008 주택시장 지금은?

장기적인 미래가치 초점,실거주차원 접근

06년 8·31대책 이후 종합부동산세, 양도소득세 등 세금부담이 커졌고, 07년 1·11대책 발표이후 대출억제와 분양가상한제의 영향으로 버블세븐지역이 위축되고 대형· 고가아파트 가격이 하락세로 돌아서고 반면 소형주택이나 저평가되었던 강북의 중소형평형위주 아파트는 세금이나 대출에 크게 민감하지 않으므로 상대적인 호재로 작용하게 되고 청약제도 개편으로 가점제와 분양가 상한제를 기대하는 서민들이 내 집 마련 시기를 늦추면서 소형아파트의 전세수요가 증가했고 매매가격까지 큰 폭의 상승이 있었다. 강북지역의 아파트값이 고공행진을 계속하면서, 대부분이 소형인 저가아파트로 실제 상승금액은 크지 않지만, 일부 아파트가격은 이 기간 최고 75%나 급등했고, 수도권 일부 지역은 아파트값이 최근 5개월 새 100%가량 뛴 것으로 나타났다고 한다. 그러나 06년 하반기 버블세븐지역의 추격매수자들이 곤란을 겪었듯이 단기간에 오른 강북 소형주택가의 추격매수는 조정장세가 오는 경우를 감안해야한다. 또한 2008년 5월 이후 주택시장의 관심사는 민간 분양가상한제주택의 출시에 대한 시장의 반응, 정부정책의 단계적 완화 정도, 소형주택가 상승 향배, 광교 청약열풍이 인근 주택시장에 미칠 파급 등이다. 즉, 우수입지의 분양가 상한제주택이 건설 원자재 값이 전년 동기대비 56%나 상승해 있는데도 불구하고 품질과 가격 면에서 소비자를 만족시키고 다량 공급되어 전반적인 하락요인으로 작용할 것인지, 아니면 품질·가격에서 소비자를 만족시키지 못하고 소량공급에 그쳐 오히려 기존 아파트의 희소가치만 높일 것인지의 여부이다. 그리고 정부정책이 성장과 시장안정의 양극에서 어떻게 단계적으로 완화시켜 나갈 것인지 여부와 강북재개발의 소형주택가 상승이 지역 주민들의 재정착 율이 높고 외지인들도 참여하는 추가상승여력을 가질 수 있을 것인지 여부 등과 의왕시 청계지구 C-1블록에서 공급한 휴먼시아 중대형 아파트가 지역우선 1순위에서 청약 마감되었지만, 동시분양을 하지 못하고 올 9월 1,189가구에 불과하고 2011년까지 이어지는 3만가구의 광교 청약에 수도권 330만 1순위통장 가입자중 30만 명이상이 노릴 것으로 예상되는 광교· 송파 청약열풍의 파급효과 등이다.[박상용] ★ 2008 주택시장 어디까지 왔나? 강남이나 버블세븐지역은 지역사람들의 매수세에 투기가 개입되어 가격이 왜곡되고 정부대책발표가 있더라도 상승세가 한동안 이어지는 경우가 많다. 실제로  부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며, 수도권지역에 지금까지 건설업체가 중대형 위주로 공급하다 보니 소형 아파트가 부족해졌고 개발호재를 안고 있는 지역의 중소형 아파트에 대한 수요가 계속 이어질 것으로 보는 실수요자에 의한 것이기도 하지만 투기수요가 미래가치를 보고 덤벼들어 부동산가격이 왜곡되어 가격이 올라가는 것인데 연초부터 하늘 높은 줄 모르고 뻗어가던 상계동 집값이 최근 들어 주춤하고 있다. 1] 6억원이상의 주택이 많지 않은 지역’에 지정된 주택거래신고제 도입 등의 제도적인 영향인데도 ‘주택거래신고’라는 심리적인 효과로 매수세가 한 풀 꺾인 것이다. 이는 현지 거주자들은 별로 매수하지 않았는데 외지인들만 와서 놀았다는 것이 아닌지 의심되는 부분이다. 오히려 이 지역민들이 오른 가격에 팔고 의정부·동두천·양주 등의 집값을 올려놓았다. 예전에는 도로 등 기반시설이 잘 갖춰지지 않아 기피 지역이었지만 아파트촌이 형성된 지 몇 년이 흐르면서 이 문제들이 해결되고 있고 너무 저평가됐다는 인식이 확산돼 강북민들의 유입이 많은 것으로 사료된다. 2] 노원구 중계동 은행4거리는 대형 민영아파트가 밀집되고 상업시설· 학원가가 형성되면서 강북의 대치동이라는 명성을 이어온 지역이고 상계뉴타운· 경전철 등의 호재는 노원구 주민들이 이미 알고 있는 내용이었지만 저평가되어 있다는 가치에 대한 기대심리가 외부자금의 유입으로 단기간에 폭등한 것이다. 이에 대한 주민들의 반응은 긴가민가하면서도 아직 멀었다는 입장이고, 전문가들도 중소형 아파트의 가격은 연말까지 이어지고 노원구와 도봉구를 넘어 경기 북부지역인 의정부, 남양주, 동두천으로 오름세가 더욱 확산될 것이라는 전망이 우세하지만, 그 동안의 상승이 버블세븐지역과 벌어졌던 가격격차를 다시 회복한 것이라고 본다면 앞으로의 가격 상승은 노원구의 경쟁력이 확실하게 부각되어야만 추가상승여력이 가능할 것이다. 3] 강남을 억제하고 강북을 강남 못지않은 고급주거지로 재개발하려는 유-턴 정책은 서울시와 정부의 강력한 의지였고 서울에서 뉴타운 사업이 진행되고 있는 지역은 35곳[1·2차에 걸쳐 지정한 균형발전촉진지구 8곳과 세운정비촉진지구 포함]이다. 1·2·3차로 나눠 26곳의 뉴타운사업을 추진하고 있고, 2002년 서울시는 은평·길음·왕십리 등 세 곳을 시범타운으로, 시범 뉴타운 추진모델과 성과분석을 토대로 2003년 한남과 천호 가재울 등 2차 뉴타운 12개 지구가 지정됐다. 그리고 2005년과 2006년에는 동대문구· 이문· 휘경 지구를 비롯한 11곳이 3차 뉴타운으로 정해졌다. 그러나 현재 입주를 마쳐 사업이 마무리 된 곳은 길음 뉴타운뿐이다. 4] 뉴타운사업은 대부분 민간사업방식으로 진행돼 사업추진속도가 더디다. 서울시가 사업을 진행한 은평뉴타운은 오는 6월 1지구 4,500여 가구의 입주가 시작되지만, 왕십리뉴타운의 경우 관리처분계획인가가 오는 7월 날 예정이고 2012년부터 입주가 가능하므로 지정에서 입주까지 10년이 걸리는 셈이다. 3차 뉴타운 중 사업 속도가 가장 빠른 신길뉴타운은 2014년까지 2만3천여 가구가 입주를 시작할 예정이고, 지난 3월 재정비촉진지구계획을 수정한 장위뉴타운의 경우 2016년이나 돼야 공급이 가능하다고한다 [경향신문·장대현기자]. 5] 특히 최근 들어 단독주택을 헐어 다가구주택을 세우는 지분 쪼개기가 극성인데 지분을 쪼개 이들이 폭리를 취한 한 채당 수 억단위대의 폭리가 조합원의 비용부담으로 돌아와 사업의 걸림돌로 작용할 것이고, 뉴타운사업이 성질로는 재개발사업을 대규모로 진행하는 형태여서 조합원끼리의 분쟁이나 민원이 발생할 가능성이 높고, 이럴 경우 준공까지의 기간은 10년을 훨씬 넘길 수도 있다. ★장기적인 미래가치 초점 · 실거주차원 접근 재개발이나 재건축은 전 국민의 관심사가 된지라 가격도 많이 올랐고 분양가상한제 등에 의해 조합원 부담이 점점 더 가중되고 있기 때문에 지역연고 등 특별한 경우가 아니고는 이제 실수요 차원에서 접근해야 한다. 즉 현재가치보다는 미래가치에 초점을 맞추어야 하고, 실거주 차원에서 장기적인 관점에서 여유있게 접근해야 한다. 지금의 주택시장은 1가구 다주택 중과세와 종합부동산세 등 보유세의 부담이 큰 시장이므로 우수입지에 똑바른 내 집 한채를 보유하는 것이 나은 시장이다. 1] 필자도 그 동안 긴가민가해서 잘 언급하지 못했던 부분이지만, 강북 재개발이 강남재건축과 다른 점은 과도한 추가분담금의 지불능력 있는 가구수가 적어 주민들의 재정착률이 낮아 개발의 혜택을 외지인들만 보므로 대기수요가 적어 추가상승 동력이 약할 것으로 예상된다. 2] 경향신문이 보도한 서울시정개발연구원 장영희 연구위원의 조사에 따르면, 서울 길음뉴타운[시범지구]조합원과 세입자 중 재정착한 사람 비율은 17.1%불과하여 뉴타운 사업으로 2010년까지 서울시내에서 10만가구의 주택이 철거될 예정인데, 35개 뉴타운 10만가구의 주택 철거 중 길음뉴타운 재정착률 적용 시 사실상 쫓겨나는 가구 수 8만3천 가구[가구당 가구원수 평균 3.1명] 25만7천여 명은 쫓겨나게 되는 셈이다. 또한 세종대학교 변창흠 교수는 “뉴타운에 짓게 돼 있는 소형주택 비율은 20%이하이지만 이 가운데 임대주택 17%를 빼면 분양 가능한 소형주택은 3%에 불과하다.”고 말했다.[발췌: 경향신문] 3] 1·2차 뉴타운을 통해 16만2000가구에서 겨우 5400가구가 늘어나, 뉴타운이 주택공급을 확대하는 사업이 아니라 주거환경을 정비하는 사업에 불과하다면, 2016년까지 향후 수도권8개축으로 유입될 400만~500만명에 대한 주택공급의 문제가 심각해질 수도 있어 제2외곽순환도로를 따라 성남·의정부[특히 강남·용산 접근성이 높은] 등 배후가 커지는 수도권 8개축의 인구유입과 주택가격동향을 예의 주시해 볼 필요가 있다. 4] 가락시영재건축아파트의 조합원들 간의 마찰에서 보듯이 사업성이 악화되어 조합원 추가분담금이 많아져 사업시행승인이 나자마자  아파트값은  오히려 떨어지어지는 것에서 보듯이 재건축· 리모델링도 추가분담금과 주변 아파트가 상승추이 등을 따져 봐야하고 재개발도 지분쪼개기, 사업추진속도 등을 따져 봐야한다. 5] 한편 ‘북고남저’라 하더니 ‘동쪽이 지고 서쪽이 뜬다’고한다. “한강 이남지역이 강 줄기를 타고 동쪽에서 서쪽으로 상반된 분위기를 형성해 눈길을 끌고 있고, 강동·송파를 시작으로 고가의 재건축 단지가 많은 동쪽지역은 각종 규제 완화의 꿈이 좀처럼 실현되지 않자 급매물이 출시되며 지지부진한 모습인 반면 뉴타운 사업 및 경전철 등의 교통개선이 이뤄지고 있는 서쪽 지역은 소형의 저렴한 단지가 많아 상승세를 견인하고 있다.”고 한다. “송파구는 최근 재건축 사업시행 인가가 났던 가락시영을 중심으로 하락세가 커지고 있고, 강동구도 강남·송파에서 파생된 재건축 약세에 영향을 받으며 하락세를 나타낸 반면 강남∙서초구에까지 이르는 내림세는, 육군도하부대 이전과 함께 시흥 역세권이 개발되면서 최근 들어 인지도가 크게 높아진 금천구와 내년 6월 개통 예정인 9호선 1단계 구간인 영등포· 강서구에 걸쳐 오름세로 전환됐다.”는 것이다. ★미래가치 높은 용산· 판교[분당]· 광교 1] ·06년 판교분양은 버블세븐지역 중대형의 폭등을 불러왔다. 05년1월 분당의 32평형 남향 중간층 주택가는 38,000만원에서 42,000만원이었다가, 판교 분양가 발[發]로, ·07년1월 66,000만원~7억2천만 원까지 상승하였다가 14개월이 지난 ·08년 5월현재 58,000만원~66,000만 원을 호가한다. 이는 가격이 빠진 것이 아니라 42.8% 올랐다가 8%~10% 조정을 받은 것이고 약보합세에 있으나 50평형이상의 대형을 제외하고서는 더 이상 가격이 빠질 기미는 없다, 2] 강북의 뉴타운개발을 통해 신규 공급되는 주택수가 적고 강남에 버금가는 고급주거지의 신규창출이 광교· 송파에 불과한데, 광교는 75.6%의 물량이 2010년~ 2011년으로 밀렸고, 송파는 80%의 물량이 2012년~ 2013년으로 밀리고, 도로의 발달로 교통이 개선되어 시간거리개념의 동동탄 등 60km밖 원거리 분당급 신도시로 분산을 이야기하지만 전년대비 배 이상 오른 고유가로 월급의 1/4~ 1/3 이상을 출퇴근 비용에 감당할 것으로 예상되지 않고, 강남·분당의 희소가치는 여전하다고 볼 수밖에 없다. 3] ·06년 판교의 분양은 중대형의 고분양가에도 불구하고, 3월 중소형에 46만 여명이, 9월중대형 동시분양에 15만여명이 몰렸었는데, 오는 9월 광교 청약은 2011년까지 총 3만여가구 중 울트라건설 1,188가구 중대형분양을 시작으로 ‘09년 도분 물량까지 합계 8,000여 가구의 물량에 수도권 300만 1순위자중 30만 명이상이 청약할 것으로 보여 과열이 예상된다. 4] 싼 분양가인데다 판교를 빼고는 신분당선·신분당선연장구간, 제2경부고속도로의 직접수혜지역인 이 지역을 대체할만한 고급주거지가 없어 용인·수원뿐만 아니라 전 수도권 거주자가 고루 청약에 나설 것이므로 수요층이 두꺼워 용인의 동천·성복·상현·신봉의 민간건설 청약까지 그 열기를 확산 시킬 것이 분명하다. 중대형의 경우, 장기적으로는 용산 등 강북지가의 상승은 결국 분양가 상승에 일조할 수밖에 없고 주택시장이 살아나면 오름세가 소형 아파트에 비해 크기 때문에 장기적으로는 중대형에 관심을 가져볼 만하다. ★투자목적과 접근성이 똑발라야 한다. 음식을 먹더라도 사람이 몰리는 음식점에서 먹으면 맛있는 음식을 먹는데 실패하지 않는다. 주택투자도 돈과 사람이 몰리는 곳에 투자해야 실패하지 않는다. 그러나 욕심은 금물이다. 투자목적과 접근성이 똑발라야 원하는 투자효과를 가질 수 있다. 1] 어설픈 진보로 강력한 정책, 과중한 세금부담으로 분배를 실현하려던 참여정부의 실정도 문제였지만, 어설픈 보수로 벌어서 분배를 실현하려는 MB 정부의 시장경제의 논리도 지난 100일간이지만 국민의 정서와는 동떨어진 우유부단한 실행으로 실망을 안겨주기는 마찬가지이다. 무엇보다 중요한, 높은 신분과 명예에 따르는 도덕적 의무를 뜻하는 노블리스 오블리제(nobless oblige)정신의 결여로 일단은 실망을 안고 출발하는 셈이다. 2] 이렇게 한치 앞을 볼 수 없는 혼란한 때일수록, 실효성 있는 대책을 내 놓지 못하고 있는 정부정책을 기대하기보다는 개개인은 시장의 흐름을 잘 읽고 투자의 기본을 지켜 성공투자의 요령을 각자가 현명하게 실천해야 한다고 사료되는 시점이다. 結] 청약가점이 높은 무주택자들은 청약과열이 예상되는 우수입지에 청약해도 좋다. 그러나 전매제한기간의 연장과 재당첨금지기간의 연장 등으로 당첨 후 자금계획에 차질이 나거나 평면설계· 저층당첨 등으로 계약을 포기하는 일이 없도록 사전계획을 잘 세워 둬야한다. 結] 청약 가점이 낮거나 유주택자로 집을 넓혀갈 세대는 정부정책의 단계적 완화, 건설자재가 급등, 심상찮은 물가인상, 표준건축비상승 등으로 지금의 침체기가 장기간 지속되기는 어려우므로 금년 상반기나 3/4분기 전에 개발호재가 큰 지역이거나 내재가치가 높은 역세권 대단지의 급매 구입 등에 부지런히 발품을 파는 노력이 요구되는 시점이다.[야탑에사는이:박상용]