1.11대책-부동산시장 안정을 위한 제도 개편 내용

 

1. 분양가 상한제 및 원가공개 확대

(1) 현행 분양가 통제 제도

□ 공공택지에 한정하여 분양가 상한제와 분양원가 공개를 시행 중

 ㅇ (분양가 상한제) ｢택지비 + 기본형건축비 + 가산비｣의 범위이내로 분양가를 제한

 ㅇ (분양원가 공개) 원칙적으로 7개 항목^*을 공개

     * 택지비, 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비, 가산비

   - 25.7평 초과 민영주택은 2개 항목(택지비, 택지매입원가)만 공개

(2) 개편 방향

가. 분양가 심의기구를 설치하여 분양가를 엄밀히 검증

□ 분양가(택지비, 기본형건축비, 가산비)의 구성내역 및 산정 기준을 엄밀히 재정립

□ 분양가 승인의 실효성 제고를 위해 별도의 심의기구를 전국 시·군·구에 의무적으로 설치

 ㅇ 현재 임의기구인 ｢분양가상한제 자문위원회｣를 ｢분양가심사위원회｣로 개칭하여 확대·개편

 ㅇ 공공 및 민간택지내 공동주택의 분양승인시 분양가의 적정성을 검증

나. 분양가 상한제를 민간택지로 확대

□ 민간택지도 공공택지와 동일하게 분양가를 ｢택지비 + 기본형건축비 + 가산비｣ 범위 이내로 제한하되

 ㅇ 택지비의 경우에는 원칙적으로 공신력 있는 평가기관이 산정한 “감정평가 금액”을 적용

□ 한편, 분양가 상한제 실시에 따른 수분양자의 과도한 시세 차익을 차단하기 위해 채권입찰제 및 전매제한기간을 도입

  ☞ 구체적 시행방안은 ｢채권입찰제 상한액 하향조정｣ 및 ｢분양주택에 대한 전매제한 기간 확대｣에서 상술 (P 12 참고)

□ `07. 9. 1일부터 시행 (주택사업계획 승인신청 기준)

다. 분양원가 공개 확대

󰊱 공공택지의 분양원가 공개를 강화

□ 분양원가의 경우 세부항목을 전면 공개(7개 → 61개^*)하는 방향으로 개편

   * 감리자 모집공고시 시군구에 제출하는 58개 항목을 기초로 61개 항목을 산출 (58개 항목 중 대지비를 택지매입원가, 기간이자, 필요적 경비, 그 밖의 비용으로 세분화)

□ 공공택지 조성원가도 보다 상세히 공개

󰊲 민간택지는 수도권 및 투기과열지구에 한해 분양원가를 공개

□ 지방의 경우 미분양물량 증가^*, 지방건설 경기의 위축 가능성 등을 감안, 분양원가 공개는 수도권 전역 및 지방의 투기과열지역에 한정하여 적용

   * 지방 미분양 : (`02. 12) 2.3만호 → (`06. 10) 6.5만호

□ ｢분양가심사위원회｣가 정부가 고시하는 기본형건축비를 시군구의 특성에 맞게 조정

   * 시군구별로 모래ㆍ레미콘 등 자재비, 인건비 등에 차이가 있으므로 정부고시 기본형건축비를 기초로 지역별 특성을 감안하여 조정

□ ｢분양가심사위원회｣의 검증을 거친 7개 항목의 원가내역을 지자체장(분양승인권자)이 공개

 ① (택지비) 공인감정기관이 평가한 감정평가 금액을 ｢분양가심사위원회｣에서 검증하여 사업장별로 공개

 ② (기본형건축비) 관할지역에 공통적으로 적용하기 위해 시군구별로 ｢분양가심사위원회｣가 산정한 기본형건축비의 구체내역을 5개 항목^*으로 공개

    * 기본형건축비 5개 항목 : 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비용

 ③ (가산비) ｢분양가심사위원회｣의 검증을 거쳐 사업장별로 구체적인 가산 내역과 산출근거를 공개

※ 현행 가산비의 구성 내역     ① 건축연면적에 산입되지 않는 지하주차장의 건축비   ② 법정 최소 기준면적을 초과하여 설치한 복리시설 설치비용   ③ 라멘조 또는 철골조로 건축할 경우 추가되는 비용   ④ 친환경 건축물 예비인증을 받은 경우 기본형 건축비의 3퍼센트   ⑤ 주택건설업체의 상위 10퍼센트 이내인 경우 기본형 건축비의 2퍼센트 등

□ 분양가 상한제와 같이 `07. 9. 1일부터 시행

다. 민간택지내 제도개편의 ｢시행시기·적용범위·보완방안｣

󰊱 (적용대상 주택 및 지역) 재개발·재건축, 주상복합, 비도시지역(계획관리지역)내 택지 등 모든 유형의 민간 공동주택에 적용하되

ㅇ 분양가 상한제는 전국적으로 시행하고,

 ㅇ 분양원가 공개는 수도권전역 및 지방 투기과열지구내에서만 시행

󰊲 (기본형 건축비 명세의 개선보완) 기본형 건축비의 적정성 여부를 재검토하여 조정

 ㅇ 과다한 가산비 항목을 조정하고, 법정최소기준에 해당되는 가산비 항목(지하주차장 등)을 기본형 건축비에 통합

  ⇒ 분양가 부풀리기를 통해 과다한 분양이익이 발생할 소지를 축소

※ 분양원가와 관련된 분쟁을 방지하기 위해 분양공고문에 원가공개 내용의 법적효력이 제한된다는 주의문구를 명시토록 할 예정

󰊳 (경과조치) `07. 9. 1일 이전에 사업승인신청을 하였더라도 제도 시행 이후 3개월 이내에(`07.12.1일까지) 분양승인 신청을 하지 않은 경우에는 분양가 상한제 및 원가공개를 적용

참 고	제도개편에 따른 분양가 규제제도 변화

󰊱 공공택지

현   행			개 편 (안)
분양가 규  제	(25.7평 이하) : 분양가 상한제    (25.7평 초과) : 분양가 상한제 및   채권입찰제		ㅇ 좌   동
원 가 공 개	ㅇ 7개 항목   ※ 민영 25.7평 이상의 경우 2개항목 : 택지비, 택지매입원가		ㅇ 61개 항목    (감리자 모집공고시 제출하는   58개 항목을 기초로 산출)

󰊲 민간택지

(수도권 및 투기과열지구내)

현   행			개 편 (안)
분양가 규  제	ㅇ 없  음		ㅇ 지자체별 기본형건축비 적용     (25.7평 이하) 분양가 상한제     (25.7평 초과) 분양가 상한제 및 채권입찰제
원 가 공 개	ㅇ 없  음		ㅇ 7개항목 : 택지비(감정가),                  기본형건축비(5개항목*),                  가산비     * 직접공사비, 간접공사비, 설계비, 감리비, 부대비

(기타지역)

현   행			개 편 (안)
분양가 규  제	ㅇ 없  음		(25.7평 이하) 분양가 상한제     (25.7평 초과) 분양가 상한제 및 채권입찰제
원 가 공 개	ㅇ 없  음		ㅇ 없   음

2. ｢마이너스 옵션제｣ 도입

◈ 내부 마감재 등을 입주자의 기호에 따라 개별적으로 구입하여 설치할 수 있도록 하고     ㅇ 비용은 분양가에서 공제함으로써 명목 분양가를 인하    ◈ 소비자의 선택권 보장과 입주 후 내부마감재 재시공에 따른 낭비를 제거한다는 차원에서 도입

□ ｢마이너스 옵션제｣를 도입하여 분양가를 인하하고

   소비자의 선택권을 확대

   ※ 마이너스 옵션제 도입시 약 5～10% 정도의 분양가 인하 효과 예상

 ㅇ 다만, 일괄적 의무시행 보다는 마이너스 옵션에 대한 제도적 근거를 마련하여 사업자·소비자의 선택폭을 확대하는 방향으로 개편

3. 토지임대부 및 환매조건부 분양 시범 실시

□ `07년 중 토지임대부 및 환매조건부 분양제도를 시범실시

 ㅇ 토지임대부 및 환매조건부 분양사업의 실시지역 및 규모, 분양조건 등에 대한 사전 검토 후 시범실시를 추진

 ㅇ 시장의 수용가능성, 공급대상 소득계층, 주공 등 사업주체의 감당능력에 대한 분석도 병행

☞ 시범사업의 운영성과를 보아가며 환매조건부 및 토지임대부 분양제도의 확대시행 여부를 결정

4. 채권입찰제※ 상한액 하향 조정

※ 공공택지내 25.7평 이상 중대형 주택에서의 과도한 시세차익 방지를 목적으로 시행 중

□ 현재 주변시세의 90% 수준인 채권매입액 상한액을 80%로 하향 조정

 ㅇ 가급적 분양가를 낮추는 방향으로 개편하되, 과도한 시세차익 방지와 인근 집값 견인 방지의 절충점을 선택

ㅇ 채권매입상한액(현재 인근시세의 90% 수준)이 주변시세보다 지나치게 낮을 경우 과다한 분양이익과 투기수요를 조장    ㅇ 반면, 시세에 근접할 경우에는 분양가 인하를 통한 인근 부동산 시장 안정효과가 제한적일 소지

□ 현재 공공택지에만 실시하는 채권입찰제를 재개발․재건축, 주상복합 등 민간택지 전반으로 확대 시행

 ㅇ 채권매입상한액도 공공택지와 동일하게 적용

5. 분양주택에 대한 전매제한 기간 확대

□ 채권입찰제 상한액 하향조정 및 민간택지내 분양가 상한제 도입에 따른 청약과열 우려를 해소하기 위해

 ㅇ 수도권 공공택지내 중대형 주택과 민간택지 주택에 대한 전매제한 기간을 확대

□ 택지유형 및 주택평형별로 전매제한기간을 차별화하여 설정

 ㅇ 수도권 공공택지 : (25.7평 이하) 10년, (25.7평 초과) 7년

 ㅇ 수도권 민간택지 : (25.7평 이하)  7년, (25.7평 초과) 5년

    * 현행 : 수도권 공공택지내 25.7평 이하 10년, 25.7평 초과 5년

  ※ 지방의 전매제한기간 확대 여부는 향후 분양가 추이를 보아가며 추후 결정

6. 실수요자에 유리한 방향으로 청약제도 개편

◈ 채권입찰제 개편과 함께 민간택지에도 분양가 상한제와 채권입찰제가 도입됨에 따라 분양가 인하가 기대    ㅇ 청약시장의 과열화·투기화를 방지함과 아울러 저렴한 주택이 무주택자 등 실수요자에게 보다 많이 공급될 수 있도록    ㅇ 실수요자 중심의 청약제도로 조속히 개편할 필요      ※ 3.30 대책에서 실수요 중심으로 청약제도를 개편*하기로 방침을 정하고 현재 최종안을 마련 중        * 무주택기간·자녀수 등을 감안한 가점제 도입 등

□ 2주택이상 보유자의 1순위 자격배제 및 감점제 도입

  ㅇ 현재 투기과열지구內에서 시행중인 2주택 이상자의 1순위 청약자격 배제^*를 투기과열지구外 지역으로 확대

    * 현재도 공공이 분양하는 25.7평 이하는 무주택자에게만 공급하고,

      수도권 대부분 지역이 포함되는 투기과열지구내에서 2주택 이상자의 1순위 청약자격을 배제하고 있음

  ㅇ 청약제도 개편시 2주택이상 보유자에 대한 ‘감점제’ 도입

□ 무주택자 등에 대한 ｢청약가점제｣ 실시 시기를 당초 `08년 하반기 → `07년 9월로 조기 시행

7. 공공택지 공급방식 개편

◈ 현재 공공개발 주택용지는 조성원가 수준 또는 감정가를 기준으로 추첨을 통해 분양하고    ㅇ 주상복합 주택이 일부 포함되는 상업용지는 최고가 입찰을 통해 분양     ⇒ 최고가 입찰제가 주상복합주택의 고분양가의 한 원인으로 작용하고 있다는 지적이 제기

※ 택지 유형별 공급가격 기준 (수도권)

(조성원가 대비)

구   분		공급가격
조성원가 이    하	ㅇ 60㎡ 이하 임대주택 용지 ㅇ 60㎡～85㎡ 임대주택 용지 ㅇ 60㎡ 이하 국민주택 용지	60%, 추첨 85%, 추첨 95%, 추첨
조성원가 이    상	ㅇ 60㎡～85㎡ 국민주택 용지	110%, 추첨
	ㅇ 단독주택 ㅇ 85㎡ 이상 주택 용지 ㅇ 85㎡～149㎡ 임대주택 용지	감정가, 추첨
	ㅇ 상업용지 등	최고가 경쟁입찰

□ 주상복합이 허용되는 상업용지 중 주거용은 감정가로 낮게 공급하되 (현재는 최고가 경쟁입찰제로 공급)

  ㅇ 상업용도 부분은 현행과 같이 최고가 경쟁입찰 유지

□ 제도개편에 따라 낮은 가격으로 분양되는 주상복합주택에 대해서는 ｢분양가 상한제｣와 ｢채권입찰제｣를 적용하여 시세차익을 환수

8. 후분양제도 시행 연기

※ 후분양제 로드맵 개요(`04.2)       (공공부문) `07년부터 `11년까지 점진적으로 후분양 의무화        * 분양허용 공정율 : (`07년) 40%→ (`09년) 60%→ (`11년) 80%       (민간부문) 후분양 업체에 대해 공공택지를 우선 공급하고 금리우대를 통해 후분양 전환을 촉진        * 우선공급 공정율 : (`07년) 40%→ (`09년) 60%→ (`11년) 80%

□ 후분양제의 단계적 도입원칙은 유지하되,

 ㅇ `07년 중 분양물량 확대를 통한 시장수급 여건 개선을 위해 도입시기를 1년간(`07년 →`08년) 순연

9. ｢민간택지내 공공·민간 공동사업 제도｣ 도입

□ 민간이 사업대상 토지의 50%이상 매수한 상태에서 매도거부·알박기 등으로 잔여지 매수가 어려운 경우

 ㅇ 대상지 전체를 택지개발예정지구로 지정하여 공공부문과 공동사업을 시행하는 방안을 제도화 (`07년중 택지개발촉진법령 개정)

□ 공공부문이 잔여토지에 대해 토지수용권을 실행하고, 수용토지 지분에 대해서는 주공 등 공공이 주택건설을 담당

 ⇒ 민간택지내 주택사업의 최대 애로요인인 알박기 문제와 토지이용 규제 문제를 동시에 해소하여 신속한 사업추진과 분양가 인하를 도모

10. ｢11.15 방안｣상 민간주택 공급확대를 위한 제도개선

	<건축규제 완화관련 주요 추진사항>
① 다세대․다가구 주택의 이격거리 및 층수제한 완화    (건축법 시행령 개정사항, 현재 개정안에 대한 법제처 심사중)    ② 소규모 오피스텔 (전용 15평 이하) 바닥난방 허용     (`06.12.30 시행, 오피스텔 건축기준 개정)    ③ 주상복합의 주택 연면적비율 확대 추진(70%→90%)     (조례개정사항, `07. 1/4분기중 서울시․인천시 등 지자체와 협의)

□ 먼저 ｢11.15 방안｣에서 발표된 규제완화 과제중 아직 완료되지 않은 과제^*는 조속히 마무리

 * (예) 주상복합의 주택연면적비율 확대(70%→90%, 조례개정사항),  택지개발 절차 단축(택지개발촉진법 개정사항) 등

□ 조기공급을 가로막는 각종 제도 및 규제를 추가적으로 발굴․개선 (`07. 1/4분기 중 완료)

 ① (다세대·다가구주택) 동 주택에 대한 기반시설 부담금을 최대 62.5% 까지 경감토록 추진 (1/4분기 중 완료)

   * 기반시설부담금법 시행령 개정 (50% 경감) 및 지자체 조례규정 활용 (25% 추가 경감)

  ② (계획관리지역내 규제완화) 2종 지구단위계획구역 용적률을 200%까지 추가 완화 (｢11.15 방안｣ 150% → 180%)

   - 2종 지구단위계획 구역내 도로율 하한을 현행 20～30% → 15% 이상으로서 교통영향평가결과에 따른 비율로 완화

Ⅲ. 서민 주거안정 대책

1. 기본방향

◈ 분양가상한제, 원가공개 확대, 청약제도 개편 등 주택공급 제도 개선, 주택공급 확대 등을 통해 무주택 서민의 내집 마련을 지원하는 한편,   ◈ 이와 병행하여 국민임대주택 건설 등으로 장기임대주택 공급을 확대하고,     - 소득에 상응하는 임대료 체계 도입, 주택바우처 제도 도입 등을 통해 주거비 부담의 직접적인 완화를 추진하며,   - 서민주거단지의 주거환경 개선, 주택품질 향상 등을 통해 주거만족도를 획기적으로 제고    ◈ 또한 전월세 시장의 안정과 임차인 지원강화를 통해 내집마련이 어려운 임차인의 주거안정 도모

2. 서민주택공급 확대 및 주거비 부담 완화

□ (국민임대주택 건설) `12년까지 100만호 건설을 위해 `07년중 국민임대주택 11만호(수도권에 5.6만호)를 건설

ㅇ 또한 `08～12년 동안의 연도별․지역별 국민임대 신규건설/ 매입임대 물량 계획을 재조정하여 수요에 부합하는 공급 시스템 주축(`07년 하반기중 완료)

□ (맞춤형임대주택) `07～12년 동안 도심내 맞춤형임대주택을 年 1.3만호 이상 공급하여 무주택서민의 직주근접을 지원

 ㅇ 다가구 매입임대 6.5천호, 전세임대 5.8천호, 소년소녀가정 등 전세주택 지원 1천호 등

  * `04년 503호 → `05년 6,697호 → `06년 12,964호

□ (서민·중산층용 주택공급 확대) 25.7평 이하의 서민·중산층용 주택도 차질 없이 공급

<수도권 주택공급 로드맵상 중·소형주택 공급물량>

(단위 : 천호)

구  분 년도	`06년	`07년	`08년	`09년	`10년	총 계	연      평          균
전체 공급량	184	297	392	364	403	1,640	328.0
25.7평 이하*	135	233	304	281	311	1,264	252.8

 * 해당해 이전 6년간의 이동평균치를 적용하여 추정

□ (부도임대아파트 임차인 보호) 주공이 부도임대주택을 매입하여 국민임대주택으로 운용하는 방안을 추진하여 임차인의 보증금 손실 등의 피해구제

 ㅇ `06년 제정된 부도임대특별법의 하위법령을 정비하여 `07년 하반기부터 부도임대주택 매입 착수

□ (임대료 체계개편) 임차인의 소득 등을 감안한 소득수준별 임대료 차등화 방안을 마련하여 `07년중 시범사업을 실시 하고, 이를 단계적으로 확대

□ (주택바우처 제도 도입) `07년중 주택바우처 도입계획안을  마련하고, 이를 바탕으로 `08년 이후 시범사업 실시

  * 주택바우처 제도 : 저소득층의 주택임차를 지원하기 위해 쿠폰 등의 형태로 임차료를 보조하여 수요자의 선택의 폭을 넓히는 제도

◈ 추후 ｢공공부문의 주택공급 역할 강화방안｣을 마련하여,    ㅇ 장기임대주택 비축계획을 `12년까지 당초 총 주택의 12% → 12%이상 (12%+α) 으로 제고하여 서민주택공급을 확대하고 공공부문의 주택시장 조절기능을 강화

3. 서민 주거단지의 주거환경 개선

□ (주거환경개선사업) 달동네 등 불량주거지에 대한 2단계 주거환경개선사업(`05～10, 451개 지구)을 본격화

 ㅇ `07년중 262개 구역에 대한 사업을 추진하는 등 `10년까지 13만호의 주택개량 지원

 ㅇ 거점개발 확산형^* 시범사업구역을 선정(`07년)하여 시행하고 향후 시행성과를 보아 점진적으로 확대

  * 순환용 임대주택과 주민 공동시설이 확보된 거점을 형성하고, 현지주민의 자발적인 주택개량의 확산 유도

□ (노후 공공임대주택 시설개선) `08년부터 영구임대․50년 임대 등 노후 공공임대주택 시설개선 착수

 * `07년중 방안을 마련하여 국가와 지자체에서 재원을 분담하여 시행

□ (국민임대 품질개선) 품질을 높여 소비자의 선호도 제고

 ㅇ 사람과 사람이 어우러지는 사회통합형 단지 설계

  - 분양주택과 임대주택의 혼합배치와 무장애 공간설계, 이웃간에 자연스런 접촉이 가능한 공간 디자인

ㅇ 정보화 사회에 부응하는 내부 통신망 구축

  - 초고속정보통신 건물 1등급 이상으로 건설, 홈네트워크 구축에 대비 IT장비 설치공간 등을 설계에 미리 반영

ㅇ 쾌적한 주거환경 조성을 위해 발코니 확장^*, 다양한 평면 개발^**, 보육시설 등 공동커뮤니티 시설의 확충도 추진

    *  거실면적 0.8～4.5평까지 증가효과

    ** 현재 10개형 31종의 평면을 개발하여 건설중

4. 이사철에 대비한 수도권 전·월세 안정대책

(1) 수도권 전·월세 시장 동향 및 전망

◈ (전세값 흐름) `03년 이후 안정세를 유지하였으나, 작년 가을 이사철에 큰 폭으로 상승      * 작년 전세 상승률은 수도권 10.4%, 서울 9.8%로 `00～`05년 年평균상승률(수도권 6.1%, 서울 5.7%)보다 높은 수준   ◈ (`07봄 전망) 계절적 요인, 稅부담 전가 유인 등 국지적 불안요인과 작년과의 상황변화에 따른 안정요인이 혼재

불안 요인

□ 매년 2～3월은 전학, 결혼 등으로 전세값 강세(계절적 요인)

□ 다주택자의 稅부담(종부세․재산세) 전가 유인, 그간의 매매가격 상승에 따른 전세값 현실화 가능성

   * 수도권 전세가/매매가 비율 : 50.8%(‘06.1) → 49.6(10월) → 45.9(12월)

□ 학군선호 지역, 재개발 예정지역 등 국지적 불안 가능성

안정 요인

□ 작년은 ‘쌍춘년 효과’로 급증한 신혼수요가 전세난을 가중시켰으나 금년에는 예년수준의 신혼수요 예상

□ 작년 가을 이미 전세수요의 상당수가 매매수요로 전환되어 금년도 봄 이사철의 전세수요는 감소될 것으로 예상

☞ 금년 봄 전⋅월세시장의 불안요인이 상존하는 만큼 보다 확실한 전⋅월세시장 안정을 위해 선제적 대책 추진

(2) 봄 이사철에 대비한 전·월세 수급 조절

□ (입주시기 조기화) 국민임대주택과 다가구 매입임대 등의 입주시기를 이사철에 맞추어 앞당겨 수급불균형 완화

 ㅇ 4월 이후 입주예정인 수도권 국민임대주택 중 1,500세대를 2～3월로 앞당겨 입주

   * `07년 수도권 국민임대 분양시기도 봄이사철에 집중될 수 있도록 조정 (’07년 1～4월 물량 : (당초) 4.5천호⇒(변경) 8.1천호)

 ㅇ 다가구매입 임대주택도 2～4월에 집중 입주조치

   * 2～4월중 입주계획 조정 : 700호(당초) → 1,740호(조정)

□ (재건축⋅재개발 이주수요) 철거에 따른 이주수요가 집중되지 않도록 관리처분인가 시기를 지자체와 긴밀 협의

□ (오피스텔) 소규모(전용 15평이하)에 한해 바닥난방 설치를 허용하여 신혼부부․1인가구 등의 전⋅월세 수요 흡수

   * 바닥난방 불허 이후 준공된 오피스텔(수도권 14,000호) 중 일부(약 3,000호)가 봄철 전⋅월세용으로 공급 가능할 전망

□ (전세자금 지원) 국민주택기금에서 영세민, 무주택 서민․근로자에 대한 저리(2～4.5%) 전세자금 지원 확대

 ㅇ (旣 조치사항) 지원규모 확대(`06년 2.3조→ `07년 2.7조), 보증한도 확대(8천만원→1억), 보증승인률 상향 (72%→80%수준)

  * 보증서 발급이 곤란한 신용 9～10등급자에 대하여는 임대보증금 채권을 은행에 양도하는 방식 활용

(3) 중·장기 전·월세 안정 대책

□ (전⋅월세용 주택건설 확대) 다세대․다가구, 오피스텔 건축 규제를 완화^*하여 도심내 서민 거주공간 확충

   * 다세대 등:`07.1 건축법시행령 개정 시행, 오피스텔:‘06.12.30 기준개정

□ (공공용지에 임대주택 건설) 우체국, 역사부지, 공공기관 종전부지, 택지개발지구내 장기미집행 도시계획 시설용지 등에 주공․지자체 등이 임대주택 건설

   * 주공 등이 택지개발시 학교 등 도시계획시설 용지로 공급하였으나, 장기간 미집행 중인 시설 : 서울 중계 17천평, 부천 중동 6천평 등

□ (재개발 시기조정 등) 도심내 재건축⋅재개발 사업시기 조정 및 순환정비사업 확대 추진

 ㅇ 재건축⋅재개발 사업이 이사철에 몰리지 않도록 거주자 이주계획 등에 전⋅월세 대책 포함 의무화

 ㅇ 순환정비사업을 확대하여 철거주택 소유자와 세입자의 임대주택 등을 먼저 마련한 후 사업을 시행토록 조치

  - 정비구역 주변 임대주택 등에 철거주택 소유자들이 임시 거주하도록 하고, 주택 완공 후 재입주

   * 예시 : 성남 중동3구역과 단대구역 개발시 성남 도촌지구 2,225호, 성남 판교지구 1,990호 등 총 4,215호의 이주용 주택 확보

(4) 임차인 지원센터 설치 등

□ (주요기능) 수요자와 공급자에게 전⋅월세주택 需給 정보 및 법률⋅금융정보 등의 제공을 통해 임차인 불편 해소

 ㅇ 공공 및 민간의 전⋅월세주택 공급물량⋅시기⋅지역 및 전⋅월세 시세 등을 DB化하여 정보 제공

 ㅇ 임대료 인상, 계약갱신 등 임대차 관계에서 발생하는 각종 분쟁에 대한 법률 상담 및 지원^*

   * 우선 주공의 법률전문가(변호사)를 활용하여 법률상담을 하고, 소송 등 세부사항 문의시 법률구조공단 등에 연결⋅안내

 ㅇ 주택기금의 영세민과 근로자⋅서민을 위한 전세자금 대출제도, 기타 일반 전세자금 대출 관련 금융정보 제공 등

□ (조치계획) `07.1.15일부터 주공에 지원센터를 설치․운영

 ㅇ 대표전화(1577-3399 등), 인터넷 등을 통한 임차인 접근성 제고

□ 아울러, 건교부 본부에 ｢전⋅월세 T/F팀｣ 구성⋅운영하여

 ㅇ 분양⋅임대주택 공급실적 등의 DB化를 지원하고, 전⋅월세관련 정확한 통계 및 조기경보시스템 구축(`07년上)

 ㅇ 전⋅월세 시장상황⋅공급계획 등에 대한 적극 홍보

Ⅳ. 유동성 관리 방안

1. 토지보상제도 개편

◈ `03년 이후 급증한 토지보상금이 부동산시장에 유입되면서 부동산시장의 불안을 유발    ◈ 그간 발표된 개발계획이 추진되면서 향후 토지보상금 지급이 지속될 전망    ☞ 토지보상제도의 합리적 개선을 통해 토지보상금의 과도한 부동산 시장 유입을 방지할 필요

󰊱 보상기준시점 조정

 ㅇ 택지개발사업의 토지보상금 산정 기준시점을 ‘개발계획 승인시점’ 단계에서 ‘예정지구 지정단계’로 앞당겨 보상

   * 현행 택지개발은 “예정지구 지정-개발계획 승인-실시계획 승인”의 3단계로 추진중

  ⇒ 11.15 방안에서 택지개발 절차 간소화를 위해 ‘예정 지구지정’과 ‘개발계획 승인’ 단계를 통합함에 따라 향후 택촉법 개정시 보상기준시점이 앞당겨짐

   ※ 보상기준 시점이 현재보다 약 1년 정도 단축될 전망

󰊲 보상자금 관리장치 마련

ㅇ 현금․채권 보상 이외에 소유자가 원하는 경우 당해 사업 시행으로 조성된 “토지”로 보상하는 근거 신설

     ('06.12 토지보상법 개정안 입법예고)

ㅇ 보상금 수령자(가족 포함)의 부동산 거래내역을 국세청에 통보하여 세금포탈 여부 조사 등 보상자금 관리․감독 강화

󰊳 채권보상 확대 유도

 ㅇ 금년말 만료되는 채권보상에 대한 양도소득세 15% 감면시한을 3년 연장 (`07. 1. 1. 조세특례제한법 개정·시행)

   * 부재지주 소유토지의 경우 토지보상금 중 1억원 초과분에 대해 ‘채권보상’을 의무화 (`06.3)

󰊴 대체부동산 취득시의 취·등록세 비과세 범위 축소

   (`06. 12. 28. 지방세법 개정·시행)

 ㅇ 종래 모든 부동산 구입시 비과세하던 것을 연접 시·도 및 시·군·구로 제한

󰊵 보상금의 금융기관 예치시 인센티브 적용 범위 확대

 ㅇ 행복도시 건설사업시 적용되는 인센티브^*를 택지개발사업으로 적용 확대 (택촉법 시행규칙 개정사항)

   * 협의보상을 받은 현지인이 보상금 중 5,000만원 이상을 금융기관에 3년 이상 예치시 상업용지 우선입찰자격 부여

󰊶 택지개발시 수용 이외에 환지 및 입체환지 방식를 제한적으로 확대 (택촉법 시행령 개정사항)

󰊷 부실․허위 감정평가 개선

 ㅇ 전국 네트워크, 독립 감사부서 등을 갖춘 우수 법인에 업무배정시 가점을 부여하여 감평업계의 전문화․대형화 유도

ㅇ 부실․허위 감정평가시 감정평가사 등록 취소 등 관리․감독 강화 (부동산가격공시법 개정 추진)

2. 주택담보대출 규제 개선

◈ 금융부문 리스크 관리 강화차원에서 주택담보대출을  축소하는 추가대책을 검토

󰊱 다주택 보유자에 대한 주택담보대출 규제 강화

 ㅇ 동일차주가 투기지역내에서 아파트담보대출을 이미 2건 이상 받고 있는 경우에는 건수를 1건으로 제한

  - 최초로 만기가 도래하는 시점으로부터 1년의 유예기간 부여 후 1건으로 축소

   ※ 현재에도 신규 대출은 1건으로 제한, 기존 3건 이상 대출은 2건 이내로 축소

󰊲 주택담보대출 여신심사체계를 담보가치 위주에서 차주의 실질 채무상환능력 위주로 전환

 ㅇ 1월말까지 모범규준(best practice)을 마련하여 금융기관이 활용토록 유도

ㅇ 모범규준 마련시 서민 등 실수요자의 불편을 초래하지 않도록 노력

󰊳 주택담보대출 등 가계대출에 대한 대손충당금 설정 강화

 ㅇ 가계대출 부문에서 8,000억원 정도의 충당금 추가적립 예상

󰊴 주택담보대출 주택신보 출연료율 인상 (`07. 1/4분기 주택금융공사법 시행규칙 개정)

 ㅇ 주택구입용 담보대출이 출연대상에 포함되도록 명확히 규정

 ㅇ 다만, 고정금리부 주택담보대출의 경우에는 현재의 낮은 출연료율을 유지하여 변동금리부 대출을 억제

󰊵 부동산시장 상황과 주택담보대출 동향 등을 면밀히 점검하고, 이상 징후 발견시 LTV, DTI 규제를 추가 강화

Ⅴ. 향후 추진계획

제도개편을 위한 법령정비

□ 분양가 제도 등 제도개편 방안의 실행을 위해 관련법령의 조속한 제·개정을 추진

① 분양가상한제 확대	- 민간택지에 상한제 적용	(주택법 개정)
② 채권입찰제 개선	- 시세 90%→80% 하향	(주택공급규칙 개정)
③ 분양원가 공개 확대	- 원가공개 항목 확대 - 분양가심사委 설치의무화	(주택법 개정)
④ 청약제도 개편	- 가점제 도입 - 2주택이상자 1순위배제	(주택공급규칙 개정)
⑤ 후분양 연기	- 공공택지내 후분양   로드맵 `07→`08년 연기	(주택공급규칙 개정)  (택지공급지침 개정)
⑥ 환매조건부/토지     임대부 시범사업	- 사업지, 규모, 재원계획,   입주자격, 분양가 등	(주택법 개정,   또는 특별법 제정)
⑦ 공공·민간 공동     사업제도	- 시행근거 마련	(택촉법 및 시행령 개정)

지속적인 시장상황 관리

□ 관계부처 ｢부동산 대책반｣(반장 : 재경부 1차관)을 지속 운영

 ① 주택가격 추이, 주택담보대출 운용현황 등 시장상황을 면밀히 모니터링

 ② ｢11.15 방안｣을 포함하여 부동산 시장 제도개편 방안의 집행상황을 점검하고 세부적 추진방안을 조율

□ 건교부 및 주공내 ｢시장상황팀｣을 설치하고 상시 가동하여 시장상황 모니터링 및 분석기능 강화