서비스드레지던스

서비스드레지던스, 임대시설? 숙박시설?

다시 쓰는 실전부동산학/서비스드레지던스는 뭔가

-->   외국인과 교포 등을 대상으로 임대 사업을 할 수 있는 서비스드레지던스(serviced residence) 시설이 최근 들어 서울을 중심으로 잇따라 공급되고 있다. 서비스드레지던스는 주로 주상복합아파트나 오피스텔 등을 중ㆍ장기적으로 임대해 주면서 호텔식 서비스를 함께 제공해 주는 것을 말한다. 강남 등지에 많아 서비스드레지던스는 주로 서울 강남 등 대규모 업무시설이 밀집해 있는 곳에 공급된다. 강남의 경우 도미인서울(논현동), 오크우드프리미어(삼성동) 등이 성업 중이다. 작년에는 삼환아르누보씨티ⅠㆍⅡ(역삼동) 등이 공급됐다. 서울 중구 순화동의 바비엥ⅠㆍⅡㆍⅢ를 비롯해 신촌, 구로, 서초 등지에도 크고 작은 서비스드레지던스가 성업 중이다. 여의도에서는 현재 여의도파크센터가 분양 중이다. 이 같은 서비스드레지던스는 호텔처럼 커피숍, 레스토랑, 사우나 등의 각종 부대시설을 갖추고 있다. 그러면서도 호텔과는 달리 각 실마다 취사도구 등을 설치할 수 있어 입주자가 마음대로 음식을 조리해 먹을 수도 있다. 건물 자체가 건축법상 상가 등을 들이거나 취사도구 등을 설치할 수 있는 주상복합아파트나 오피스텔이기 때문이다. 이런 이유 등으로 서비스드레지던스는 중ㆍ장기 출장을 자주 다니는 사람들에게 인기가 높은 편이다. 관련업계 한 관계자는 “호텔에 비해 편리하고 비용이 저렴해 중ㆍ장기 출장을 온 외국인이나 국내에 잠시 머물고 있는 해외 동포 등이 주로 서비스드레지던스를 이용한다”고 말했다. 어떻게 운영되나? 서비스드레지던스는 상가처럼 일반인들이 투자할 수 있는 상품이다. 이제껏 공급된 서비스드레지던스 역시 아파트처럼 모두 일반인(투자자)들에게 분양됐다. 서비스드레지던스의 운영과 관리는 전문업체가 대행해 준다. 투자자들은 자신이 분양받은 오피스텔 등을 관리 전문업체에 위탁해 운영 수익률을 받는다. 임대수요가 많아 객실 가동률이 높다면 그만큼 높은 수익을 얻을 수 있다. 반대로 객실 가동률이 낮으면 수익이 거의 없을 수도 있다. 형식이 약간 다를 뿐 일반적인 상가 투자와 같다고 보면 된다. 하지만 상가 투자와는 분명히 다른 점이 하나 있다. 서비스드레지던스 건물은 건축법상 주상복합아파트나 오피스텔이라는 것이다. 따라서 서비스드레지던스를 분양받은 사람들은 결과적으로 주상복합아파트나 오피스텔을 소유하게 되는 것이다. 그래서 위탁하지 않고 자신이 직접 들어가 살아도 된다. 실제로 투자자 중 20~30% 가량은 직접 들어와 사는 것으로 관련 업계는 보고 있다. 이런 경우는 당연히 운영 수익을 받을 수 없다. 업무시설 밀집 지역 등이 유리 서비스드레지던스에 투자할 때 가장 유의해야 할 점은 입지다. 지하철 역세권이나 업무시설 밀집 지역을 주로 노려야 한다. 이들 지역이 아니라면 임대수요가 적어 수익률이 매우 낮을 수 있다. 미분양 오피스텔 등을 처분하기 위해 이름만 서비스드레지던스로 바꾼 곳도 있으니 주의해야 한다. 따라서 서비스드레지던스를 고를 때는 관리 전문 업체의 경험이나 신뢰성 등을 잘 따져보는 게 좋다. 서비스드레지던스의 세금은 일반 주상복합아파트나 오피스텔과 같다. 따라서 주상복합아파트인 경우에는 직접 들어가서 살던 서비스드레지던스로 위탁 운영을 맡기던 관계없이 종합부동산세 대상이 된다. 오피스텔은 법적으로 업무용이기 때문에 공시지가가 40억원을 넘지 않는 이상 종부세 대상이 아니다. 하지만 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우에는 주택과 똑같이 취급돼 종부세는 물론 아파트 등이 한 채 있다면 1가구 2주택자가 돼 양도 때 양도소득세가 중과세된다. 세금은 어떻게 되나 그러나 서비드스 레지던스로 사용하는 오피스텔은 주거용이 아니라 업무용으로 본다. 따라서 종부세나 양도세 중과세 대상이 아니다. 다만 직접 들어가 사는 경우에는 주거용으로 간주될 수 있다. 이처럼 서비스드레지던스는 주상복합아파트나 오피스텔을 실제로는 숙박시설인 호텔처럼 사용하는 것이어서 논란이 돼 왔다. 그래서 한국관광호텔업협회는 지난해 10월 서비스드레지던스 운영 업체 22곳을 건축법 및 관광진흥법 위반 등의 혐의로 검찰에 고발하기도 했다. 한국관광호텔업협회는 “대부분의 서비스드레지던스는 개발 업체가 주상복합아파트나 오피스텔로 건축허가를 내 일반인에게 분양한 뒤 시설 운영을 위임받아 실질적으로 호텔 영업을 하고 있다”고 주장한다. 건축법상 숙박시설이 아닌 주상복합아파트와 오피스텔을 숙박업 신고도 하지 않고 숙박시설로 사용하고 있다는 것이다. 그러나 서비스드레지던스 업계 쪽의 얘기는 다르다. 관련 업계의 한 관계자는 “서비스드레지던스는 단순 부동산 임대업이기 때문에 누구에게나 객실이나 아파트 등을 임대할 수 있다”며 “관광진흥법 등에 숙박과 임대의 구분이 명확하지 않은 만큼 서비스드레지던스를 불법이라고 하는 것은 어불성설”이라고 말했다. 한국관광호텔업협회의 고발 사건은 아직 진행 중이다. 그러나 전문가들은 이 사건이 어떻게 결론이 나던 숙박과 임대를 명확히 구분하는 등의 관련법 정비가 우선이라고 말한다.