부동산 정보/부동산 투자
[투자전략] 1분기 내집마련 전략은?
발로뛰는 김대표
2007. 4. 5. 10:47
2007년 1분기(1월초 대비 3월말 기준) 서울, 수도권 아파트 시장의 매매 변동률은 직전 분기나 전년동기 대비 기준으로 비교해 볼 때 큰 폭으로 둔화됐다. 서울이 0.83%, 신도시 0.54%, 수도권이 1.55% 변동률을 보이는 데 그쳤다. 전년 동기간에는 3~7%대 분기 변동률을 보였고 직전 2006년 4분기에는 매매 상승률이 9~13%에 달했다.
- 2007년 1분기, 서울 수도권 아파트값 변동률 크게 둔화
2006년 하반기 급등한 가격에 대한 부담과 1월에만 두 차례에 걸친 정부의 대책 발표로 인해 매수세가 급감했고 거래가 끊어지면서 가격도 하향 안정세를 보인 까닭이다. 대출 규제와 세부담도 늘어나면서 재건축 등을 중심으로 급매물도 출현했다. 3월 말 현재는 매수 관망세가 심화되면서 실 거래가 거의 이뤄지지 않고 있으며 중대형, 고가 아파트 지역을 중심으로 하향 안정세가 이어지고 있다.
또한 주요 규제들도 빠르게 현실화되면서 시장 안정화에 힘을 실어주고 있다. 2월에는 주택법 개정안이 입법 완료됐고 3월 말 현재는 청약가점제 개편안이 수정 발표되면서 9월 시행이 가시화됐다. 이에 따라 무주택 실 수요자들을 중심으로 매수 관망세는 더욱 심화될 전망이고 이에 따른 시장 안정세가 지속될 것으로 예상된다.
이처럼 거래 시장이 침체되면서 내집마련 전략에 대한 의견은 분분한 상황이다. 추가 하락을 기대하거나 저렴한 신규분양을 기다리는 수요자들은 매수 관망을 논하고 있고 유주택자나 자금력이 있는 수요자들을 중심으로는 급매물을 중심으로 차별화된 전략을 펼쳐야 한다는 의견을 내놓기도 한다. 최근의 안정세가 거래시장의 관망세에서 비롯된 일시적인 것 일수도 있다는 판단에서다.
세부적으로는 개인의 조건과 목적에 따라 각자에게 맞는 내집마련 시점과 대상이 결정되기 마련이지만 어느 정도 자금력이 있고, 하반기 달라질 청약제도 하에서 불리한 실 수요자라면 최근 거래시장의 급매물을 눈 여겨 볼 필요가 있다.
또한 1분기에 나타난 특징들을 분석하여 상대적으로 투자성 있는 지역과 대상 아파트를 공략하는 전략이 필요하다.
- 2007년 1분기, 아파트값 소형이 주도했다
우선, 지난 1분기 서울 수도권 지역의 아파트 매매변동률을 평형대별로 살펴보자. 아래 그래프에서처럼 상대적으로 중소형이 강세를 보였다. 서울, 수도권, 신도시 모두 지난 1분기 동안 20평형대 이하 소형 평형대가 상대적으로 높은 변동률을 기록했고 특히 신도시는 20평이하 소형의 상승률이 4%대에 달하는 등 이사철 중심으로 소형 강세가 두드러졌다. (서울과 수도권은 소형 오차를 줄이기 위해 재건축을 제외한 일반 아파트 변동률을 사용했다.)
또한 서울을 한강 기준으로 나눠, 대표적인 강남권인 강남구와 대표적인 강북권인 노원구의 평형대별 변동률을 비교한 결과, 두 지역 모두 1분기 동안 소형이 상대적인 강세를 보인 것으로 나타났다. 특히 노원구의 상승폭이 더 컸고 상대적으로 가격대가 저렴한 만큼 비교적 중형대까지도 노원구는 상승폭이 큰 편이었다.
- 전략 포인트, 수요 지속될 소형 주목, 질적 희소가치 있는 중대형 체크
이러한 결과를 토대로 향후 소형 아파트의 수요 지속성과 가격 상승 가능성을 점쳐볼 필요가 있다. 특히 가격대가 저렴한 비강남권 소형은 이사철을 중심으로 수요가 집중되면서 가격이 오름세를 보였고 중대형을 중심으로 각종 규제가 집중되면서 향후 수요 선호도도 상대적으로 높을 전망이다. 대출 규제나 보유세 증가로 고가 대형 아파트 매입이 종전처럼 쉽지 않기 때문이다. 또한 가점제 등 환경 변화에서 불이익을 보게 되는 실 수요자들이 기존 아파트 시장 중에서도 소형 위주로 접근할 가능성이 높다.
물론 향후 재건축, 재개발 사업 또는 임대주택 공급 등을 통해 소형 주택 공급은 꾸준할 것으로 예상되지만 기존 소형 아파트에 비해 선호도는 떨어질 가능성이 있다. 또한 분양가 상한제 적용으로 질적인 면에서 상대적으로 열악해질 가능성도 있다. 분양가 제한을 위해서는 기존 시장에서와 같은 고급 트랜드를 살리기 어렵기 때문이다.
따라서 선호도면이나 브랜드 인지도, 실 주거 측면에서 볼 때 기존 아파트들이 향후에 공급될 소형 아파트에 비해 우세할 것으로 예상된다. 그러므로 내집마련이 시급한 수요자들은 어느 정도 본인의 필요 조건을 충족하는 소형 평형 아파트 급매물이 있다면 적극적인 내집마련을 검토해 보는 게 바람직하다. 물론 입지나 교육, 교통, 주거환경 등의 측면에서 선호도가 있는 주택이어야 한다.
한편 중대형은 앞서 살펴볼 것처럼 1분기 현재도 가격이 약세를 보이고 있다. 자금 부담과 세부담이 커지면서 매입 희망 수요도 한정적이다. 그러나 자금력이 있는 실 수요자라면 기존 고급 중대형 아파트의 희소가치에 주목해 보는 게 좋다. 향후 수도권에서는 중대형 아파트 공급이 많지 않을 것으로 예상되고 마찬가지로 분양가 상한제 영향으로 인해 중대형도 질적인 면에서 가치 하락이 나타날 가능성이 있다.
따라서 중소형에서 대형으로 갈아타기를 원하거나 좀더 나은 지역으로의 이동을 원하는 경우에는 최근 거래시장의 중대형 급매물을 중심으로 내 몸에 맞는 매물을 찾아보도록 하자. 침체기에도 적극적인 전략 수행이 필요할 때가 있는 법이다.
[부동산114]
- 2007년 1분기, 서울 수도권 아파트값 변동률 크게 둔화
2006년 하반기 급등한 가격에 대한 부담과 1월에만 두 차례에 걸친 정부의 대책 발표로 인해 매수세가 급감했고 거래가 끊어지면서 가격도 하향 안정세를 보인 까닭이다. 대출 규제와 세부담도 늘어나면서 재건축 등을 중심으로 급매물도 출현했다. 3월 말 현재는 매수 관망세가 심화되면서 실 거래가 거의 이뤄지지 않고 있으며 중대형, 고가 아파트 지역을 중심으로 하향 안정세가 이어지고 있다.
또한 주요 규제들도 빠르게 현실화되면서 시장 안정화에 힘을 실어주고 있다. 2월에는 주택법 개정안이 입법 완료됐고 3월 말 현재는 청약가점제 개편안이 수정 발표되면서 9월 시행이 가시화됐다. 이에 따라 무주택 실 수요자들을 중심으로 매수 관망세는 더욱 심화될 전망이고 이에 따른 시장 안정세가 지속될 것으로 예상된다.
이처럼 거래 시장이 침체되면서 내집마련 전략에 대한 의견은 분분한 상황이다. 추가 하락을 기대하거나 저렴한 신규분양을 기다리는 수요자들은 매수 관망을 논하고 있고 유주택자나 자금력이 있는 수요자들을 중심으로는 급매물을 중심으로 차별화된 전략을 펼쳐야 한다는 의견을 내놓기도 한다. 최근의 안정세가 거래시장의 관망세에서 비롯된 일시적인 것 일수도 있다는 판단에서다.
세부적으로는 개인의 조건과 목적에 따라 각자에게 맞는 내집마련 시점과 대상이 결정되기 마련이지만 어느 정도 자금력이 있고, 하반기 달라질 청약제도 하에서 불리한 실 수요자라면 최근 거래시장의 급매물을 눈 여겨 볼 필요가 있다.
또한 1분기에 나타난 특징들을 분석하여 상대적으로 투자성 있는 지역과 대상 아파트를 공략하는 전략이 필요하다.
- 2007년 1분기, 아파트값 소형이 주도했다
우선, 지난 1분기 서울 수도권 지역의 아파트 매매변동률을 평형대별로 살펴보자. 아래 그래프에서처럼 상대적으로 중소형이 강세를 보였다. 서울, 수도권, 신도시 모두 지난 1분기 동안 20평형대 이하 소형 평형대가 상대적으로 높은 변동률을 기록했고 특히 신도시는 20평이하 소형의 상승률이 4%대에 달하는 등 이사철 중심으로 소형 강세가 두드러졌다. (서울과 수도권은 소형 오차를 줄이기 위해 재건축을 제외한 일반 아파트 변동률을 사용했다.)
또한 서울을 한강 기준으로 나눠, 대표적인 강남권인 강남구와 대표적인 강북권인 노원구의 평형대별 변동률을 비교한 결과, 두 지역 모두 1분기 동안 소형이 상대적인 강세를 보인 것으로 나타났다. 특히 노원구의 상승폭이 더 컸고 상대적으로 가격대가 저렴한 만큼 비교적 중형대까지도 노원구는 상승폭이 큰 편이었다.
- 전략 포인트, 수요 지속될 소형 주목, 질적 희소가치 있는 중대형 체크
이러한 결과를 토대로 향후 소형 아파트의 수요 지속성과 가격 상승 가능성을 점쳐볼 필요가 있다. 특히 가격대가 저렴한 비강남권 소형은 이사철을 중심으로 수요가 집중되면서 가격이 오름세를 보였고 중대형을 중심으로 각종 규제가 집중되면서 향후 수요 선호도도 상대적으로 높을 전망이다. 대출 규제나 보유세 증가로 고가 대형 아파트 매입이 종전처럼 쉽지 않기 때문이다. 또한 가점제 등 환경 변화에서 불이익을 보게 되는 실 수요자들이 기존 아파트 시장 중에서도 소형 위주로 접근할 가능성이 높다.
물론 향후 재건축, 재개발 사업 또는 임대주택 공급 등을 통해 소형 주택 공급은 꾸준할 것으로 예상되지만 기존 소형 아파트에 비해 선호도는 떨어질 가능성이 있다. 또한 분양가 상한제 적용으로 질적인 면에서 상대적으로 열악해질 가능성도 있다. 분양가 제한을 위해서는 기존 시장에서와 같은 고급 트랜드를 살리기 어렵기 때문이다.
따라서 선호도면이나 브랜드 인지도, 실 주거 측면에서 볼 때 기존 아파트들이 향후에 공급될 소형 아파트에 비해 우세할 것으로 예상된다. 그러므로 내집마련이 시급한 수요자들은 어느 정도 본인의 필요 조건을 충족하는 소형 평형 아파트 급매물이 있다면 적극적인 내집마련을 검토해 보는 게 바람직하다. 물론 입지나 교육, 교통, 주거환경 등의 측면에서 선호도가 있는 주택이어야 한다.
한편 중대형은 앞서 살펴볼 것처럼 1분기 현재도 가격이 약세를 보이고 있다. 자금 부담과 세부담이 커지면서 매입 희망 수요도 한정적이다. 그러나 자금력이 있는 실 수요자라면 기존 고급 중대형 아파트의 희소가치에 주목해 보는 게 좋다. 향후 수도권에서는 중대형 아파트 공급이 많지 않을 것으로 예상되고 마찬가지로 분양가 상한제 영향으로 인해 중대형도 질적인 면에서 가치 하락이 나타날 가능성이 있다.
따라서 중소형에서 대형으로 갈아타기를 원하거나 좀더 나은 지역으로의 이동을 원하는 경우에는 최근 거래시장의 중대형 급매물을 중심으로 내 몸에 맞는 매물을 찾아보도록 하자. 침체기에도 적극적인 전략 수행이 필요할 때가 있는 법이다.
[부동산114]