악재 덮친 부동산 시장… `울퉁불퉁 L자형` 2~3년 지속될듯

[집값 어디로… `4대 변수`점검]

악재 덮친 부동산 시장… `울퉁불퉁 L자형` 2~3년 지속될듯

올봄 이후 집값,어떻게 흘러갈까. 작년 내내 '하향 횡보'를 지속해온 집값이 최근 서울 강남권을 중심으로 '깜짝 반등'을 보이면서 수요자들의 궁금증이 고조되고 있다. 집값이 꿈틀거리자 부동산시장에는 '집값 바닥론'까지 등장했다. 2월 바닥론,연말 상승론 등 내용도 가지가지다. 반면 다른 한쪽에서는 단기회복의 허점을 지적하는 '장기 침체론'이 떠돌면서 시장 전망을 혼란스럽게 하고 있다.

이에 본지는 최근 시장 동향을 긴급 점검해봤다. 부동산시장을 좌우하는 △세계경기 △규제완화 효과 △시중 부동자금 △주택수급 상황을 분석하고 서울과 수도권 주요 지역의 집값 움직임 등 모든 요인을 샅샅이 짚어 봤다. 신한은행과 함께 고객들을 대상으로 설문조사도 벌였다. 일반 수요자들의 향후 집값 동향과 구매 의사 등을 알아보기 위해서였다.

이들 요인을 분석해본 결과 △규제완화 등 주택정책 △시중 금리 상황 △유동자금 등 집값에 곧바로 영향을 미치는 직접적 요인은 외환위기 이후 주택경기 활황기(2000~2006년) 때처럼 유리한 조건인 것으로 나타났다. 하지만 고(高)분양가,실물경기 악화 등의 요인은 그때와는 정반대여서 수요 침체와 하락 요인으로 분석됐다.

더욱이 글로벌 경기불황 등 거시경제 요인은 '쓰나미급 악재' 성격을 띠고 있는 데다,이제 막 시작 단계여서 이들 국내외 악재가 뒤섞일 경우 부동산시장은 장기침체 가능성이 높은 것으로 전망됐다. 이에 따라 집값도 일부 지역에 따른 국지적 상승은 있겠지만,전체적으로는 '울퉁불퉁 L자형 하향 횡보'가 1~2년간 지속될 것으로 예상됐다. 최근 한 달간 서울 · 수도권 집값 '반짝상승'은 규제완화와 미분양 양도세 감면 혜택에 따른 단기효과로 해석됐다.